Pembayaran tambahan biaya penggunaan lahan: Perlunya solusi yang seimbang

VTV.vn - Departemen Keuangan baru saja menolak usulan Empire City untuk memaksanya membayar tambahan VND5.000 miliar dalam biaya penggunaan lahan; para ahli menyerukan keseimbangan kepentingan antara Negara dan investor.

Untuk banyak proyek, Departemen Keuangan Kota Ho Chi Minh mewajibkan pembayaran tambahan biaya penggunaan lahan. Para ahli mengatakan bahwa solusi diperlukan untuk menyeimbangkan kepentingan negara dan investor.

Dalam konteks Kota Ho Chi Minh yang tengah berupaya menarik investasi guna mendorong pembangunan real estat, Departemen Keuangan baru saja menolak usulan investor Empire City dan memaksa membayar biaya penggunaan lahan tambahan sebesar 5.000 miliar VND menurut kesimpulan pemeriksaan, banyak pakar berpendapat bahwa kita harus mencari solusi untuk menyeimbangkan kepentingan Negara dan investor.

Departemen menegaskan bahwa mereka mengikuti prosedur yang benar.

Di tengah serangkaian masalah hukum yang terus-menerus dihadapi pasar properti Kota Ho Chi Minh di Kawasan Perkotaan Baru Thu Thiem, keputusan terbaru dari Departemen Keuangan terkait proyek Empire City menjadi pusat perhatian. Dewan Penilaian Tanah Kota, setelah melalui proses peninjauan yang ketat, telah menyepakati rencana penetapan harga untuk kavling tanah dari 2-13 hingga 2-21 di Kawasan Fungsional Thu Thiem.

Hasil ini mengharuskan investor untuk menambahkan lebih dari VND5.000 miliar dibandingkan dengan perhitungan awal, sehingga total kewajiban keuangan menjadi VND8.819 miliar. Ini merupakan salah satu penyesuaian tertinggi sejak kota menerapkan langkah-langkah untuk mengatasi kesulitan bagi proyek Thu Thiem, yang mencerminkan upaya untuk memastikan keadilan dalam pengelolaan sumber daya lahan publik.

Membayar biaya penggunaan lahan tambahan untuk memastikan pendapatan sah bagi anggaran, melayani pembangunan infrastruktur dan kesejahteraan sosial di Kota Ho Chi Minh.

Departemen Keuangan Kota Ho Chi Minh menegaskan bahwa seluruh proses telah mematuhi peraturan perundang-undangan, dengan koordinasi antara Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup serta Dewan Penilaian Tanah. Oleh karena itu, lembaga ini berpendapat bahwa "tidak ada dasar" untuk mempertimbangkan permohonan dari perusahaan tersebut.

Menurut Departemen Keuangan, hingga saat ini, Departemen belum mencatat kasus serupa, yang menunjukkan bahwa ini merupakan keputusan yang terpisah namun penting. Mengenai solusi untuk mempercepat proses, perwakilan Departemen Keuangan menekankan bahwa Keputusan 1361/QD-HDTĐGĐ dan 1362/QD-HDTĐGĐ yang dikeluarkan pada 9 September 2025 telah memperjelas tanggung jawab, prosedur, dan batas waktu pemrosesan, sehingga menghilangkan penumpukan dokumen.

Dari sisi investor, Imperial City Joint Venture Company Limited telah mengirimkan dokumen kepada Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, yang mengusulkan pendefinisian ulang kewajiban keuangan tambahan. Menurut perusahaan, pada tahun 2016, kota mengalokasikan lebih dari 11 hektar lahan di Thu Thiem untuk jangka waktu 50 tahun, dan pada awal 2017, mereka telah menyelesaikan pembayaran hampir VND3.600 miliar. Keputusan alokasi lahan dengan jelas menyatakan bahwa tidak ada pembayaran tambahan yang diperlukan ketika mengubah bentuk sewa lahan dengan pembayaran sekaligus menjadi alokasi lahan dengan pemungutan biaya penggunaan lahan. Berdasarkan hal tersebut, proyek telah menyelesaikan tiga klaster pekerjaan dengan sekitar 1.200 unit apartemen yang telah diserahkan kepada warga.

Namun, sejak 2019, operasional menjadi stagnan akibat kesimpulan Inspektorat Pemerintah mengenai kewajiban keuangan tambahan. Baru-baru ini, usulan untuk menagih lebih dari VND 8.800 miliar, 2,46 kali lipat dari jumlah yang dibayarkan, telah membuat para pelaku usaha khawatir bahwa total biaya akan melonjak hingga miliaran dolar AS, melebihi kapasitas keuangan mereka dan berisiko menimbulkan sengketa internasional.

Kewajiban membayar biaya penggunaan lahan tambahan di Empire City bukan hanya masalah keuangan, tetapi juga pembelajaran dalam melindungi kepentingan publik dalam pengelolaan lahan. Berdasarkan kesimpulan 1037/KL-TTCP dari Inspektorat Pemerintah pada tahun 2019, perhitungan harga tanah awal dengan harga satuan 26 juta VND/m² tidak sesuai dengan peraturan, sehingga mengakibatkan kerugian anggaran negara.

Penyesuaian dengan total VND 8.819 miliar, dengan tambahan VND 5.238 miliar, bertujuan untuk memperbaiki kesalahan ini, memastikan penerimaan sah anggaran, serta mendukung pembangunan infrastruktur dan kesejahteraan sosial di Kota Ho Chi Minh. Hal ini sejalan dengan semangat Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Keputusan 71/2024/ND-CP, mengatasi kekurangan lama dalam penilaian tanah, menciptakan kemudahan namun tetap menjaga transparansi.

Butuh solusi yang seimbang

Terkait isu di atas, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), berpendapat bahwa biaya tambahan tersebut terlalu tinggi, dengan suku bunga 5,4%/tahun. Hal ini merupakan beban yang tidak wajar, terutama mengingat UU lama tahun 2013 tidak mengatur pembayaran tambahan untuk periode ketika biaya tanah belum dihitung. Bapak Chau mengusulkan untuk menurunkannya menjadi 3,6%/tahun dan mengizinkan kompensasi jika perusahaan tidak bersalah, guna menghindari dampak terhadap lingkungan investasi. HoREA juga mengusulkan untuk mengubah Resolusi tentang mekanisme kebijakan pelaksanaan UU Pertanahan, yaitu hanya menerapkan pembayaran tambahan ketika pengguna lahan bersalah, dan sekaligus mengizinkan kompensasi atas jumlah yang dibayarkan guna menjamin keadilan.

Negara perlu mempertimbangkan untuk memperkenalkan tarif pajak tambahan yang wajar untuk memastikan sumber pendapatan sekaligus mengurangi tekanan pada investor.

Pakar real estat, Bapak Tran Khanh Quang, mengatakan bahwa dalam konteks Kota Ho Chi Minh yang sedang mempromosikan dan menarik investasi untuk banyak proyek pembangunan, mewajibkan pembayaran tambahan biaya penggunaan lahan tidaklah masuk akal. Faktanya, investor telah memenuhi kewajiban biaya penggunaan lahan mereka, tetapi untuk alasan objektif yang bukan kesalahan investor, terdapat biaya tambahan. Oleh karena itu, perlu dipertimbangkan untuk mengenakan biaya tambahan yang wajar guna memastikan pendapatan sekaligus mengurangi tekanan finansial pada investor. "Dengan cara ini, kebijakan akan menjadi lebih adil, mendorong keselarasan antara kepentingan publik dan swasta, yang berkontribusi pada kemakmuran kota yang berkelanjutan," analisis Bapak Quang.

Empire City, dengan modal investasi sebesar 1,2 miliar dolar AS, merupakan perusahaan patungan antara Tien Phuoc, Tran Thai, Keppel Land (Singapura), dan Gaw Capital Partners (Hong Kong), yang diumumkan pada tahun 2015. Perencanaan kompleks di sepanjang Sungai Saigon ini mencakup pusat komersial, hotel, perkantoran, dan apartemen, dengan menara setinggi 86-88 lantai yang diperkirakan akan menjadi yang tertinggi di Vietnam. Setelah hampir satu dekade, hanya bagian huniannya yang telah rampung, sementara bagian lainnya masih belum selesai.

Sumber: https://vtv.vn/nop-bo-sung-tien-su-dung-dat-can-giai-phap-can-bang-100250930112822909.htm