Majelis Nasional membahas 'apakah transaksi real estat melalui lantai wajib atau tidak'

Pada pagi hari tanggal 31 Oktober, Majelis Nasional membahas sejumlah isi kontroversial dari rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan), termasuk apakah transaksi melalui lantai bursa wajib atau tidak.

Peraturan yang berlaku saat ini (Undang-Undang tentang Usaha Properti 2014) tidak mewajibkan transaksi melalui lantai bursa. Disampaikan kepada Majelis Nasional pada sidang ke-5 (Juni 2023), Pemerintah mengusulkan dua opsi: pembelian, penjualan, pengalihan, dan penyewaan properti di masa mendatang harus melalui lantai bursa, sementara transaksi lainnya tidak diwajibkan.

Banyak delegasi pada sidang ke-5 tidak setuju dengan persyaratan tersebut, dengan menyatakan bahwa transaksi properti hanya boleh didorong melalui lantai bursa. Komite Tetap Majelis Nasional juga menyetujui pandangan ini, dan rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang diamandemen) setelah penjelasan dan penerimaan menghapus ketentuan wajib transaksi properti melalui lantai bursa. Sebaliknya, Negara mendorong pembelian, penjualan, pengalihan, sewa, dan sewa-beli rumah, pekerjaan konstruksi, dan hak guna lahan melalui lantai bursa properti.

Komite Tetap Majelis Nasional menjelaskan bahwa penerapan Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2014 menunjukkan bahwa bursa properti saat ini belum cukup mampu menjamin keamanan hukum transaksi. Bahkan, banyak kasus bursa properti yang bertindak mengganggu pasar.

"Kewajiban melakukan transaksi properti melalui bursa akan menimbulkan risiko eksploitasi dan tidak akan menjamin perkembangan pasar properti yang sehat, aman, dan berkelanjutan," demikian pernyataan Komite Tetap Majelis Nasional.

Selain itu, untuk memastikan ketegasan, rancangan undang-undang ini akan menambahkan Pasal 59 tentang pengelolaan lantai perdagangan properti. Dengan demikian, pasal ini akan secara jelas mendefinisikan tanggung jawab badan pengelola perumahan dan pasar properti provinsi dalam mengelola kegiatan lantai perdagangan.

Properti di Hanoi Barat, September 2023. Foto: Ngoc Thanh

Menurut Komite Tetap Majelis Nasional, regulasi tentang transaksi perumahan masa depan (perumahan dan real estat di atas kertas) menerima banyak komentar dari deputi Majelis Nasional pada sesi ke-5.

Oleh karena itu, terkait uang muka saat membeli dan menjual properti di atas kertas, beberapa pendapat mengusulkan untuk menambahkan peraturan bahwa uang muka hanya diterima jika rumah atau proyek konstruksi memenuhi syarat untuk beroperasi. Beberapa pendapat menyarankan bahwa investor harus mendapatkan Sertifikat Investasi, keputusan tentang alokasi lahan, sewa lahan, dan perencanaan terperinci 1/500 yang disetujui sebelum mereka dapat menerima uang muka dari pembeli.

Karena banyaknya perbedaan pendapat, Komite Tetap Majelis Nasional mengusulkan dua opsi. Pertama , investor proyek hanya diperbolehkan menerima uang muka dari pelanggan ketika rumah dan pekerjaan konstruksi memenuhi syarat untuk beroperasi dan telah melakukan transaksi sesuai peraturan.

Komite Tetap Majelis Nasional meyakini bahwa ini merupakan opsi berisiko rendah bagi nasabah—kelompok rentan dalam transaksi properti. Pencairan dana hanya dilakukan ketika properti memenuhi persyaratan bisnis dan kedua belah pihak menandatangani kontrak, sehingga meminimalkan terjadinya sengketa. Opsi ini dipilih oleh Pemerintah dan 38% dari delegasi Majelis Nasional dan lembaga-lembaga Majelis Nasional.

Namun metode ini juga memiliki keterbatasan, yaitu investor tidak memiliki kesempatan untuk menerima simpanan dan menandatangani kontrak dengan calon nasabah.

Kedua, investor hanya menerima uang jaminan sesuai perjanjian dengan klien jika proyek tersebut memiliki desain dasar yang telah dinilai oleh lembaga negara dan memiliki salah satu dokumen hak guna tanah. Perjanjian uang jaminan harus secara jelas menyatakan harga jual, sewa, atau beli rumah atau pekerjaan konstruksi. Jumlah uang jaminan maksimum diatur oleh Pemerintah, tetapi tidak boleh melebihi 10% dari harga jual atau sewa.

Opsi ini memiliki keuntungan karena investor dapat memobilisasi modal lebih awal, tetapi juga berisiko bagi pelanggan karena mereka harus membayar ketika proyek belum mulai dibangun. Jika prosedur yang diperlukan untuk memulai konstruksi proyek, seperti izin mendirikan bangunan, desain teknis, dan gambar konstruksi, tertunda atau tertunda, hal ini akan merugikan pembeli, yang dapat memicu sengketa. Komite Tetap Majelis Nasional mengusulkan agar Pemerintah melengkapi isi penilaian dampak dengan opsi ini.

Menanggapi usulan untuk tidak mengatur perdagangan properti di atas kertas, karena banyaknya konsekuensi dan gangguan pasar, Komite Tetap Majelis Nasional menyatakan bahwa peraturan tentang penjualan rumah dan pekerjaan konstruksi yang dibentuk di masa mendatang merupakan warisan dari undang-undang tahun 2014. Ketentuan dalam rancangan undang-undang yang telah diamandemen ini juga sejalan dengan asas-asas umum dan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang aset yang dibentuk di masa mendatang, hak-hak badan hukum dan individu dalam memutuskan, mendirikan, mengubah, dan mengakhiri transaksi properti.

Mobilisasi modal oleh investor proyek dan perdagangan properti perumahan dan konstruksi di masa mendatang merupakan dua jenis transaksi yang berbeda. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata telah mengatur transaksi aset di masa mendatang. Oleh karena itu, rancangan undang-undang ini mengatur penjualan properti perumahan dan konstruksi di atas kertas untuk menjamin hak dan kepentingan yang sah dari organisasi dan individu yang terlibat dalam transaksi tersebut.

Terkait dengan pembayaran jual beli, sewa beli rumah dan tanah di atas kertas, Panitia Tetap DPR juga mengusulkan dua opsi dalam rancangan undang-undang tersebut.

Opsi 1 : Penjual hanya dapat menerima maksimal 95% dari nilai kontrak penjualan jika pembeli atau penyewa belum mendapatkan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHU), Sertifikat Hak Milik Rumah (SHM), dan aset lain yang melekat pada tanah tersebut. Sisa 5% dari nilai tersebut akan dibayarkan ketika sertifikat diberikan kepada pembeli oleh otoritas yang berwenang.

Opsi 2 : Penjual hanya dapat menerima maksimal 95% dari nilai kontrak penjualan jika pembeli atau penyewa belum mendapatkan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHU), Sertifikat Hak Milik Rumah (SHM), dan aset lain yang melekat pada tanah tersebut. Sisa 5% dari nilai kontrak ditransfer oleh pembeli ke rekening investor yang dibuka di bank untuk pengelolaan, dan investor tidak dapat menggunakan jumlah ini. Biaya dan keuntungan yang timbul terkait dengan jumlah ini disepakati oleh investor dan bank.

Investor hanya dapat menggunakan jumlah tersebut beserta keuntungannya (jika ada) pada saat instansi negara yang berwenang menerbitkan Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Sertifikat Hak Milik Rumah, dan Sertifikat Aset Lain yang melekat pada tanah tersebut kepada pembeli atau penyewa.

Sesuai agenda, pada sore hari tanggal 31 Oktober, Majelis Nasional membahas di aula mengenai situasi sosial-ekonomi tahun 2023, rencana kerja untuk tahun 2024; dan implementasi Resolusi 43 tentang program pemulihan sosial-ekonomi. Majelis Nasional juga membahas implementasi sejumlah mekanisme percontohan di Kota Da Nang, serta hasil peninjauan dokumen hukum.

Hoai Thu

Tautan sumber: https://vnexpress.net/quoc-hoi-thao-luan-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-hay-khong-4671044.html