Infrastruktur transportasi menciptakan momentum untuk mendorong pengembangan pasar real estat yang berkelanjutan

Infrastruktur transportasi yang lengkap tidak hanya memenuhi kebutuhan perjalanan, tetapi juga menjadi solusi untuk membentuk ruang perkotaan, menciptakan momentum bagi proyek perumahan, mengembangkan kawasan perkotaan satelit, dan meningkatkan nilai tanah.

Motivasi dari model TOD

Menurut Associate Professor, Dr. Arsitek Nguyen Vu Phuong, Wakil Direktur Akademi Strategi dan Pelatihan Pejabat Konstruksi (Kementerian Konstruksi), model pembangunan perkotaan TOD (Transit-Oriented Development) saat ini di banyak negara seperti Amerika Serikat, Prancis, Jepang, Cina... semuanya menunjukkan hubungan dua arah: Infrastruktur modern mempromosikan pembangunan real estat, sementara real estat menciptakan sumber daya untuk investasi ulang dalam infrastruktur.

Infrastruktur transportasi menciptakan momentum untuk mendorong pengembangan pasar real estat yang berkelanjutan.

Di Vietnam, laju urbanisasi yang pesat menimbulkan kebutuhan mendesak akan infrastruktur transportasi yang terkait dengan properti, mengingat terbatasnya sumber daya anggaran. Proses penggabungan wilayah dan penerapan model pemerintahan dua tingkat memunculkan isu pendekatan baru berbasis kawasan fungsional, yang menghubungkan perencanaan transportasi dengan pembangunan perkotaan dan pasar properti. Pendekatan ini membantu mengeksploitasi nilai tanah secara efektif, memastikan kesetaraan perumahan dan kesesuaian dengan kemampuan membayar masyarakat, melalui alokasi dana tanah yang wajar untuk perumahan komersial, perumahan sosial (NOXH), dan properti ekologis.

Bahasa Indonesia: Menurut tinjauan Kementerian Konstruksi, hingga kini, jaringan jalan bebas hambatan Vietnam telah berkembang pesat dari sekitar 90 km (2010) menjadi 1.700 km (2024), yang diharapkan mencapai 3.000 km pada tahun 2025. Sistem jalan bebas hambatan telah menciptakan dorongan kuat untuk real estat, terutama daerah perkotaan satelit, zona industri - logistik, real estat resor dan peningkatan harga tanah di sepanjang rute sabuk dan jalan bebas hambatan. Selain itu, kereta api perkotaan, inti dari TOD dan pengembangan real estat, seperti di Hanoi, telah mengeksploitasi 2 rute (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Stasiun Kereta Hanoi), Kota Ho Chi Minh telah mengoperasikan jalur metro No. 1 Ben Thanh - Suoi Tien, diharapkan bahwa pada tahun 2035, kedua kota besar ini akan memiliki lebih dari 600 km kereta api perkotaan. Ini adalah kekuatan pendorong untuk restrukturisasi spasial, membentuk daerah perkotaan satelit dan real estat di sepanjang koridor TOD.

Di samping itu, serangkaian proyek bandara dan pelabuhan laut sedang diselesaikan dengan cepat seperti: Proyek Bandara Internasional Long Thanh, gugus laut Cai Mep - Thi Vai, Lach Huyen... menjadi gerbang internasional penting, mempromosikan logistik, industri dan layanan real estat - resor, menciptakan "dorongan" yang kuat untuk pasar real estat ke arah TOD, kota satelit dan koridor ekonomi baru.

Namun, infrastruktur Vietnam masih menghadapi tantangan besar berupa kurangnya modal, keterbatasan kelembagaan, sumber daya, dan kapasitas implementasi; pasar properti sering kali mengalami "demam virtual" akibat ekspektasi, spekulasi, dan manajemen pasar yang tidak efektif; banyak kawasan perkotaan dibangun ketika lalu lintas belum sepenuhnya padat, sehingga menyebabkan kelebihan beban dan kurangnya konektivitas; perencanaan tidak sinkron; sementara segmen-segmen penting seperti perumahan sosial, perumahan pekerja, dan asrama mahasiswa belum mendapatkan perhatian yang semestinya... Realitas ini menimbulkan kebutuhan mendesak akan strategi komprehensif, yang menjamin keseimbangan modal untuk pembangunan infrastruktur dan terkait erat dengan perencanaan dan orientasi perkotaan untuk pengembangan pasar properti berkelanjutan.

Orientasi untuk pengembangan pasar real estat berkelanjutan

Para pakar real estat meyakini bahwa, berdasarkan pengalaman pembangunan infrastruktur dengan pasar real estat yang sukses di banyak negara, pengembangan model TOD tidak hanya mendorong perekonomian, memecahkan masalah perumahan, tetapi juga mengendalikan harga tanah. Vietnam dapat menerapkannya berdasarkan penyesuaian yang tepat terhadap kondisi kelembagaan, sumber daya, dan karakteristik masing-masing wilayah perkotaan. Ini merupakan mekanisme keuangan yang efektif yang dapat menciptakan modal untuk infrastruktur, memanfaatkan nilai tanah di sekitar metro dan jalur kereta api, serta menghasilkan pendapatan untuk pengembangan perumahan sosial, asrama mahasiswa, perumahan pekerja, dan sebagainya.

Profesor Madya, Dr. Arsitek Nguyen Vu Phuong, berkomentar bahwa untuk memaksimalkan peran infrastruktur transportasi di pasar properti, Vietnam perlu menerapkan sistem orientasi dan solusi yang sinkron, dengan fokus pada perencanaan transportasi dan tata guna lahan yang terpadu, memastikan TOD menjadi fokus di sekitar metro, BRT, jalan lingkar, dan jalan raya. Dalam lingkup akses transportasi umum, perlu untuk menata tipe-tipe perumahan secara harmonis: perumahan komersial, perumahan sosial, perumahan pekerja, dan asrama mahasiswa.

Di samping itu, secara sinkron kembangkan kawasan pelayanan komersial untuk menyeimbangkan antara penawaran dan permintaan, mendorong keadilan sosial, peradaban, dan modernitas, terutama mengalokasikan sumber daya untuk pengembangan perumahan sosial, perumahan terjangkau, perumahan pekerja, asrama mahasiswa, dan koneksi langsung ke metro/BRT, karena kelompok ini merupakan kelompok yang paling banyak menggunakan angkutan umum; pada saat yang sama, terapkan mekanisme pengumpulan nilai tambah dari tanah, lelang tanah, dana pembangunan perkotaan, pemanfaatan dana tanah di sekitar stasiun, dan investasi ulang pada infrastruktur.

Selain itu, di kota-kota besar yang berkembang menurut model perkotaan terkompresi, model perkotaan 15 menit, mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi, mempromosikan penggunaan transportasi umum, meningkatkan kualitas hidup dan meningkatkan penerapan teknologi digital dalam mengelola data lalu lintas untuk membuat informasi perencanaan, harga tanah, proyek menjadi transparan...

Melalui riset, Kementerian Konstruksi berfokus pada pembangunan dan segera menyelesaikan kebijakan TOD yang berkelanjutan dan berkeadilan. Secara khusus, Kementerian ini menetapkan tarif minimum perumahan sosial dalam TOD, yang mewajibkan investor untuk mengalokasikan setidaknya 20-30% dari dana lahan atau luas lantai dalam proyek TOD untuk perumahan sosial, perumahan pekerja, dan asrama mahasiswa, guna memastikan keadilan dan keterjangkauan; menguji coba model perusahaan operator metro yang berpartisipasi dalam pemanfaatan real estat di sekitar stasiun dan mengalokasikan sebagian pendapatan untuk diinvestasikan kembali dalam infrastruktur dan mengembangkan perumahan sosial; berkoordinasi dengan pemerintah daerah untuk secara proaktif merencanakan dan mengelola dana lahan di persimpangan-persimpangan utama, guna menghindari spekulasi, mengendalikan harga tanah, dan memastikan penataan perumahan terjangkau yang wajar...

"Infrastruktur transportasi bukan hanya jalan dan jembatan, tetapi juga alat untuk membentuk kawasan perkotaan dan mengatur pasar properti. Penerapan model TOD yang efektif akan menjadi alat untuk menstabilkan harga perumahan dan memastikan kesetaraan sosial serta akses terhadap perumahan yang layak bagi jutaan orang," ujar Associate Professor, Dr. Arsitek Nguyen Vu Phuong.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm