Peraturan baru tentang perhitungan biaya penggunaan tanah saat pemberian sertifikat

(Baohatinh.vn) - Pemerintah mengeluarkan Keputusan No. 291/2025/ND-CP tanggal 6 November 2025 yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dari Keputusan No. 103/2024/ND-CP tanggal 30 Juli 2024 yang mengatur biaya penggunaan tanah dan sewa tanah dan Keputusan No. 104/2024/ND-CP tanggal 31 Juli 2024 yang mengatur Dana Pengembangan Lahan.

Ubah cara perhitungan biaya penggunaan tanah saat pemberian sertifikat

Terkait tata cara penghitungan retribusi penggunaan tanah dalam pemberian sertifikat hak atas tanah dan hak milik atas aset yang melekat pada tanah (sertifikat) bagi penggunaan tanah yang dialokasikan tanpa izin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan, Keputusan Presiden Nomor 291/2025/ND-CP telah mengubah dan menambah butir a, b, c, Ayat 3 Pasal 12 Keputusan Presiden Nomor 103/2024/ND-CP yang mengatur tata cara penghitungan retribusi penggunaan tanah bagi rumah tangga dan orang pribadi yang diberikan sertifikat oleh instansi negara yang berwenang sebagaimana dimaksud dalam butir a, Ayat 3 Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan.

Foto ilustrasi.

Sesuai dengan ketentuan baru, bagi rumah tangga dan perorangan yang telah memperoleh sertifikat dari instansi negara yang berwenang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 140 Ayat (3) huruf a dan huruf b Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, perhitungan retribusi penggunaan tanah adalah sebagai berikut:

a) Dalam hal diberikan sertifikat hak guna tanah dan hak milik atas aset yang melekat pada tanah (Sertifikat) sesuai ketentuan huruf a dan huruf b ayat 3 pasal 140 UUPA tahun 2024 tanpa disertai bukti pembayaran hak guna tanah, maka perhitungan biaya guna tanah pada areal yang diberikan sertifikat tanah hunian adalah sebagai berikut:

Biaya penggunaan tanah = luas tanah yang diberi sertifikat sebagai tanah perumahan x harga tanah perumahan yang tercantum dalam daftar harga tanah x 70%.

b) Dalam hal diberikan sertifikat sesuai ketentuan pada huruf a dan huruf b angka 3 Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, apabila terdapat dokumen yang membuktikan telah dibayar lunas biaya pemanfaatan tanah sesuai ketentuan pada angka 5 Pasal ini, maka tidak wajib membayar biaya pemanfaatan tanah.

Dalam hal terdapat dokumen yang membuktikan telah dibayarnya Bea Masuk Atas Tanah, namun Bea Masuk Atas Tanah yang dibayar lebih rendah dari Bea Masuk Atas Tanah yang ditetapkan peraturan perundang-undangan pada saat pembayaran, maka jumlah yang dibayar tersebut dihitung dalam persentase dari luas tanah yang telah dibayar Bea Masuk Atas Tanah sesuai dengan kebijakan dan harga tanah pada saat pembayaran; Bea Masuk Atas Tanah untuk sisa luas tanah dihitung sesuai dengan ketentuan huruf a Pasal ini pada saat pengajuan permohonan Sertifikat yang lengkap dan sah.

c) Terhadap selebihnya sebagaimana dimaksud pada huruf c ayat 3 pasal 140 UUPA tahun 2024, apabila diakui sebagai tanah permukiman (jika ada) dan telah disertifikatkan, dikenakan retribusi pemanfaatan ruang sebesar 100% dari retribusi pemanfaatan ruang yang dihitung berdasarkan kebijakan dan harga tanah permukiman yang tercantum dalam daftar harga tanah pada saat pengajuan permohonan sertipikat yang lengkap dan sah.

Perubahan Peraturan tentang Pembebasan dan Pengurangan Biaya Pemanfaatan Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 291/2025/ND-CP ini mengubah dan melengkapi beberapa klausul dalam Pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 103/2024/ND-CP yang mengatur tentang prinsip-prinsip pelaksanaan pembebasan dan pengurangan biaya pemanfaatan tanah bagi subjek yang berhak memperoleh pembebasan dan pengurangan biaya pemanfaatan tanah.

Secara khusus, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah ketentuan Klausul 1, Pasal 17 Keputusan No. 103/2024/ND-CP dengan arahan bahwa rumah tangga dan individu yang memenuhi syarat untuk pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah akan dibebaskan atau dikurangi satu kali untuk luas lahan perumahan yang dialokasikan. Sekaligus, keputusan ini memperjelas prinsip pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah bagi rumah tangga dan individu yang merupakan etnis minoritas, yang hanya berlaku bagi etnis minoritas yang tinggal di tempat-tempat yang memiliki lahan...

Dengan demikian, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah dan menambah Klausul 1, Pasal 17 sebagai berikut: Rumah tangga dan individu yang memenuhi syarat untuk pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah menurut ketentuan Pasal 18 dan 19 Keputusan No. 103/2024/ND-CP hanya dibebaskan atau dikurangi satu kali untuk biaya penggunaan tanah untuk luas tanah dalam batas alokasi tanah perumahan ketika Negara mengalokasikan tanah untuk perumahan atau diizinkan untuk mengubah tujuan penggunaan tanah dari tanah lain menjadi tanah perumahan atau diakui untuk tujuan tanah perumahan menurut ketentuan hukum tentang tanah.

Pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah bagi rumah tangga dan individu miskin serta suku minoritas hanya berlaku bagi rumah tangga dan individu yang berdomisili (bertempat tinggal tetap) di lokasi tanah berada; pencatatan pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Bersamaan dengan itu, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah dan menambah Pasal 17 Klausul 5 Keputusan No. 103/2024/ND-CP sebagai berikut: Pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah tidak berlaku dalam hal pelelangan hak penggunaan tanah untuk mengalokasikan tanah dengan biaya penggunaan tanah yang dipungut; tanah untuk pembangunan perumahan komersial sebagaimana dimaksud dalam Pasal 157 Klausul 1 Butir a Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

Pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah dalam hal alokasi tanah untuk pemukiman kembali dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah tentang kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali ketika Negara mengambil alih tanah. Khususnya, pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah bagi orang yang harus direlokasi ketika Negara mengambil alih tanah karena risiko yang mengancam jiwa manusia dan dalam kasus di mana Negara mengambil alih tanah yang melekat pada rumah dan harus direlokasi tanpa memenuhi persyaratan untuk kompensasi untuk tanah tempat tinggal dan tidak memiliki tempat tinggal lain di unit administrasi tingkat komune tempat tanah diambil alih sesuai dengan ketentuan Poin b, Poin l, Klausul 1, Pasal 157 Undang-Undang Pertanahan 2024 dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Poin c, Klausul 1, Pasal 18, Klausul 1, Pasal 19 Keputusan No. 103/2024/ND-CP.

Bahasa Indonesia: Mengenai asas-asas penanganan perkara di mana instansi negara yang berwenang menemukan bahwa pengguna tanah telah dibebaskan atau diringankan dari biaya penggunaan tanah dan sewa tanah tetapi tidak memenuhi persyaratan pembebasan atau pengurangan menurut peraturan perundang-undangan, Keputusan No. 291/2025/ND-CP mengubah dan menambah Klausul 6, Pasal 17 Keputusan No. 103/2024/ND-CP dengan arahan sebagai berikut:

- Ketentuan mengenai perhitungan besarnya biaya penggunaan tanah dan sewa tanah yang dikecualikan atau dikurangi dan wajib dipungut kembali sesuai dengan kebijakan dan harga tanah pada saat perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah sesuai ketentuan perundang-undangan (saat keputusan pengalihan hak atas tanah, sewa tanah, perubahan peruntukan tanah, ... atau saat serah terima tanah yang sebenarnya).

- Membedakan antara kasus-kasus dimana instansi negara yang berwenang mendeteksi adanya syarat-syarat pembebasan atau pengurangan tidak terpenuhi atau pemanfaatan tanah tidak digunakan untuk tujuan yang benar dan kasus-kasus dimana pengguna meminta untuk tidak menerapkan insentif (secara sukarela membayar biaya penggunaan tanah dan sewa tanah) untuk periode yang telah dibebaskan atau dikurangi karena tidak lagi memenuhi syarat-syarat pembebasan atau pengurangan untuk mengatur perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah yang dibebaskan atau dikurangi yang harus dipulihkan untuk setiap kasus sebagaimana mestinya.

- Lebih khusus lagi mengatur tanggung jawab instansi perpajakan dan instansi pertanahan dalam menghitung, memungut, dan membayar jumlah retribusi penggunaan tanah dan retribusi daerah yang dikecualikan atau dikurangi dan wajib dipungut.

Sumber: https://baohatinh.vn/quy-dinh-moi-ve-tinh-tien-su-dung-dat-khi-cap-giay-chung-nhan-post299078.html