Sebagian pelaku bisnis berpendapat bahwa kenaikan biaya penggunaan lahan akan mempersulit pengendalian harga perumahan.
Peningkatan tajam pendapatan tanah pada paruh pertama tahun ini juga mempersulit bisnis untuk mengakses lahan. Bahkan bisnis dengan proyek yang telah terhenti selama beberapa dekade, sekarang setelah hambatan hukum dihilangkan, kesulitan untuk melaksanakan proyek mereka karena biaya penggunaan lahan dan pajak tanah telah meningkat sepuluh kali lipat.
Apa yang menyebabkan lonjakan biaya penggunaan lahan?
Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , menyatakan bahwa peningkatan pendapatan pungutan penggunaan lahan pada semester pertama tahun ini disebabkan oleh penyesuaian harga lahan ke atas. Ketika harga lahan dinaikkan mendekati nilai pasar, pendapatan dari penggunaan lahan secara alami meningkat. Secara khusus, Kota Ho Chi Minh, daerah dengan penyesuaian harga lahan tertinggi, memiliki harga lahan yang setara dengan 70% dari nilai pasar.
"Selama ini, Vietnam telah lama menjadi salah satu negara terkemuka di dunia dalam hal pendapatan tanah. Bahkan ketika harga tanah rendah seperti tahun-tahun sebelumnya, pendapatan tanah di negara kita mencapai sekitar 3% dari PDB, setara dengan negara-negara maju seperti AS dan Inggris, dan lebih tinggi dari Jepang dan Korea Selatan," lanjut Bapak Vo.
Menurut Bapak Do Thien Anh Tuan, seorang dosen di Fulbright School of Public Policy and Management, fakta bahwa sejumlah daerah mempercepat penyelenggaraan lelang tanah, terutama di daerah dengan nilai ekonomi tinggi seperti kawasan perkotaan, zona industri, atau daerah dengan infrastruktur yang baru selesai dibangun, juga berkontribusi pada peningkatan pendapatan dari tanah.
Selain itu, pemulihan pasar properti dari akhir tahun 2024 hingga 2025 dan serangkaian kebijakan untuk meringankan kondisi pasar telah mulai menunjukkan hasil.
"Percepatan persetujuan proyek, penyelesaian perencanaan, dan peningkatan transparansi dalam proses konversi penggunaan lahan telah memfasilitasi transaksi, sehingga menghasilkan pendapatan yang signifikan bagi anggaran dari biaya penggunaan lahan," tambah Bapak Tuan.
Namun, menurut Bapak Nguyen Quoc Hiep, ketua GP Invest, meskipun pendapatan anggaran telah melonjak berkat peningkatan biaya penggunaan lahan, lembaga pengelola negara perlu mempertimbangkan bagaimana kenaikan mendadak biaya lahan pada semester pertama tahun ini berdampak pada investasi, produksi, dan bisnis.
"Pendapatan dari pungutan penggunaan lahan melonjak pada semester pertama tahun ini karena banyak proyek yang telah berjalan lama terpaksa dilanjutkan dengan daftar harga lahan baru di awal tahun ini. Di Hanoi, beberapa proyek terhenti selama beberapa dekade dan tidak dapat dilaksanakan hingga awal tahun ini, ketika para pelaku usaha akhirnya dapat mengatasi hambatan dan melanjutkan proyek mereka," kata Bapak Hiep.
Perwakilan dari beberapa bisnis lain juga berpendapat bahwa kenaikan tajam biaya penggunaan lahan pada semester pertama tahun ini bukanlah pertanda baik bagi lingkungan investasi dan bisnis, terutama untuk investasi properti.
Lelang tanah berkontribusi pada peningkatan pendapatan biaya penggunaan lahan pada paruh pertama tahun 2025 - Foto: B. NGOC
Biaya penggunaan lahan mendorong kenaikan harga rumah.
Selain dampak positif dari peningkatan pendapatan anggaran, menurut Bapak Nguyen Quoc Hiep, harga tanah yang tinggi juga membawa banyak konsekuensi negatif. Ini termasuk kenaikan harga rumah karena semua biaya input diperhitungkan dalam harga, dan tidak ada pengembang yang ingin menanggung kerugian. Namun, kenyataan juga menunjukkan bahwa hanya menaikkan harga rumah tidak menjamin penjualan.
"Harga apartemen sudah mencapai 70-80 juta VND/ m² , yang sudah sangat keterlaluan. Jika dinaikkan hingga lebih dari 100 juta VND/ m² , siapa yang akan membelinya? Harga perumahan sudah melebihi kemampuan pekerja bergaji."
"Bahkan mereka yang memiliki uang untuk membeli rumah sebagai investasi, untuk berspekulasi, dan bersedia membeli dengan harga tinggi dengan harapan harga akan naik, akan berhenti berinvestasi ketika pasar melambat," ungkap Bapak Hiep mengungkapkan kekhawatirannya.
Sementara itu, Bapak NQK, seorang pengembang di Hanoi, mengatakan bahwa banyak pengembang saat ini sedang mempertimbangkan kembali rencana mereka karena harga rumah sudah sangat tinggi, dan permintaan pasar secara bertahap menurun. Pada titik tertentu, permintaan pasar akan berhenti, dan pasar akan mengalami stagnasi. Bahkan setelah membayar biaya penggunaan lahan, pengembang tidak akan mampu melanjutkan investasi dalam proyek karena mereka tidak akan dapat menjual produk mereka.
Menurut Bapak NQK, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup juga berencana untuk mengubah Undang-Undang Pertanahan 2024 agar kembali menggunakan tabel harga tanah dan koefisien penggunaan lahan seperti pada Undang-Undang Pertanahan 2014. Dengan demikian, kerangka harga tanah akan tetap tidak berubah selama 5 tahun dan akan disesuaikan dengan koefisien penggunaan lahan.
Oleh karena itu, diperlukan peraturan yang lebih spesifik mengenai koefisien penggunaan lahan. Meskipun kami mendelegasikan penentuannya kepada provinsi, peraturan diperlukan untuk menetapkan koefisien ini guna mencegah perhitungan yang sewenang-wenang. Investor juga perlu memahami harga lahan proyek mereka untuk mempersiapkan estimasi dan menghitung hasil, tambah Bapak NQK.
Selain itu, banyak pelaku usaha telah menyatakan kekhawatiran bahwa, menurut Undang-Undang Pertanahan, daftar harga tanah akan berlaku mulai 1 Januari 2026, tetapi banyak daerah belum mengembangkan daftar harga tanah baru dan masih menggunakan daftar harga tanah yang berlaku saat ini. Oleh karena itu, perlu dilakukan perhitungan untuk memastikan penerbitan daftar harga tanah baru tepat waktu pada awal tahun 2026.
Menurut perwakilan dari beberapa bisnis, harga tanah merupakan masalah utama dalam sebagian besar proyek. "Jika daerah mengikuti Keputusan 71, proses penilaian tanah untuk proyek menghadapi banyak kendala, membutuhkan waktu 1-2 tahun untuk menyelesaikan penilaian untuk satu proyek. Oleh karena itu, masalah pertama yang perlu diperhatikan ketika merevisi Undang-Undang Pertanahan adalah merevisi metode penilaian tanah," kata seorang pemilik bisnis.
Sumber: Kementerian Keuangan, data: LE THANH - Grafik: TUAN ANH
* Bapak Do Thien Anh Tuan (Dosen di Sekolah Kebijakan Publik dan Manajemen Fulbright):
Menaikkan harga tanah dapat menghambat produksi.
Upaya pengumpulan biaya penggunaan lahan dapat mendorong pemerintah daerah untuk menjual lahan demi mendapatkan uang, sehingga menaikkan harga lahan melalui lelang, mendistorsi pasar, meningkatkan biaya investasi, dan menghambat produksi.
Hal ini dapat menghambat daya saing ekonomi, mengurangi daya tarik investasi di sektor manufaktur dan jasa yang bernilai tambah tinggi.
Pendapatan dari lahan harus lebih berkelanjutan.
Dari perspektif seorang ahli pertanahan, Bapak Dang Hung Vo percaya bahwa harga tanah seharusnya mendekati nilai pasar, tetapi Negara harus memiliki kebijakan keuangan yang tepat terkait tanah. Secara khusus, kebijakan pertanahan harus mengendalikan harga perumahan, seperti yang dilakukan banyak negara.
"Cara negara lain menanganinya adalah investor hanya perlu membayar 30% dari biaya penggunaan lahan di muka, bukan membayar seluruh jumlahnya di muka seperti yang kita lakukan. Negara hanya menghitung pajak ketika fasilitas tersebut mulai beroperasi. Itu berarti 70% sisanya dipungut sebagai pajak atas peningkatan nilai lahan setelah fasilitas tersebut beroperasi," kata Bapak Vo.
Sementara itu, Bapak Do Thien Anh Tuan berpendapat bahwa reformasi komprehensif terhadap kebijakan pendapatan tanah dan properti diperlukan, tidak hanya untuk menciptakan sistem pendapatan yang berkelanjutan bagi anggaran negara, tetapi juga untuk mengatur pendapatan secara rasional, memastikan kesetaraan sosial, dan mengembangkan pasar properti yang sehat.
Menurut Bapak Tuan, perlu secara bertahap menghilangkan apa yang disebut "biaya" dan menggantinya dengan sistem pajak properti. Secara khusus, pajak properti harus dirancang berdasarkan skala progresif, artinya semakin banyak properti yang dimiliki seseorang, atau semakin tinggi nilai propertinya, semakin tinggi tarif pajaknya.
Hal ini tidak hanya bertujuan untuk meningkatkan pendapatan, tetapi yang lebih penting, untuk mengatur pendapatan tambahan dari tanah – suatu bentuk pendapatan pasif yang saat ini tidak dikenakan pajak secara proporsional seperti pendapatan dari tenaga kerja atau kegiatan produksi dan bisnis.
"Fungsi inti dari pajak properti adalah redistribusi, yaitu mengambil sebagian manfaat dari kelompok yang memiliki banyak properti dan mendistribusikannya kembali. Di sini, pajak tersebut tidak bertujuan untuk menurunkan harga rumah tetapi untuk menciptakan sumber daya guna mendukung kelompok rentan dalam mengakses perumahan, mengembangkan perumahan sosial, merenovasi daerah perkotaan miskin, atau berinvestasi dalam infrastruktur publik yang melayani mayoritas."
"Bersamaan dengan pajak properti, kita juga harus secara tegas menerapkan pajak penghasilan progresif pada transfer properti untuk mengatur pendapatan dan mengekang perilaku spekulatif," analisis lebih lanjut dari Bapak Tuan.
Sumber: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
Komentar (0)