Pendapatan tanah tinggi, jangan terlalu senang

Pengumpulan biaya penggunaan tanah pada paruh pertama tahun ini meroket, mencapai lebih dari VND243.000 miliar, 2,6 kali lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu, tetapi banyak pakar dan pelaku bisnis mengatakan tidak perlu terlalu senang, karena ini adalah pengumpulan satu kali dengan banyak potensi risiko.

Beberapa bisnis mengatakan bahwa meningkatnya biaya penggunaan lahan akan mempersulit pengendalian harga perumahan.

Peningkatan tajam pendapatan tanah pada paruh pertama tahun ini juga mempersulit akses lahan bagi bisnis. Bahkan bisnis yang proyeknya tertunda selama puluhan tahun, yang kini hambatan hukumnya telah dihapus, kesulitan melaksanakan proyek mereka karena biaya penggunaan lahan dan pajak tanah telah meningkat puluhan kali lipat.

Mengapa biaya penggunaan lahan meroket?

Prof. Dr. Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , mengatakan bahwa kenaikan biaya penggunaan lahan pada paruh pertama tahun ini disebabkan oleh kenaikan harga tanah. Ketika harga tanah semakin mendekati harga pasar, pendapatan dari penggunaan lahan secara alami akan meningkat. Khususnya, Kota Ho Chi Minh, kota dengan harga tanah tertinggi, yang setara dengan 70% harga pasar.

"Vietnam telah lama menjadi salah satu negara terkemuka di dunia dalam hal pendapatan dari tanah. Bahkan ketika harga tanah serendah tahun-tahun sebelumnya, pendapatan dari tanah di negara kami hanya sekitar 3% dari PDB, setara dengan negara-negara maju di dunia seperti AS dan Inggris, dan lebih tinggi daripada Jepang dan Korea Selatan," tambah Bapak Vo.

Menurut Bapak Do Thien Anh Tuan - dosen Fulbright School of Public Policy and Management, adanya percepatan penyelenggaraan lelang tanah oleh sejumlah daerah, terutama di kawasan bernilai ekonomi tinggi seperti kawasan perkotaan, kawasan industri atau kawasan yang infrastrukturnya baru rampung, turut menyumbang pada peningkatan penerimaan negara dari sektor tanah.

Selain itu, pemulihan pasar properti pada akhir tahun 2024 hingga 2025 dan serangkaian kebijakan pembersihan pasar sudah mulai berlaku.

"Mempercepat persetujuan proyek, menyelesaikan perencanaan, dan meningkatkan transparansi dalam proses pengalihan fungsi lahan telah membantu transaksi berlangsung lebih lancar, sehingga menciptakan aliran pendapatan yang besar bagi anggaran dari retribusi penggunaan lahan," tambah Bapak Tuan.

Namun, menurut Tn. Nguyen Quoc Hiep - Ketua GP Invest, meskipun pendapatan anggaran telah meningkat tajam berkat meningkatnya biaya penggunaan lahan, badan-badan pengelolaan negara perlu mempertimbangkan bagaimana kenaikan harga tanah yang tiba-tiba pada paruh pertama tahun ini memengaruhi investasi, produksi, dan bisnis.

"Pendapatan retribusi penggunaan lahan melonjak pada paruh pertama tahun ini karena banyak proyek telah dilaksanakan dalam jangka waktu yang lama. Di awal tahun ini, ada daftar harga tanah baru sehingga mereka terpaksa melakukannya. Di Hanoi, ada proyek-proyek yang telah tertunda selama puluhan tahun dan baru dapat dilaksanakan pada awal tahun ini ketika para pelaku usaha dapat mengatasi hambatan-hambatan untuk melanjutkan pelaksanaan," ujar Bapak Hiep.

Perwakilan beberapa bisnis lain juga mengatakan bahwa kenaikan tajam biaya penggunaan lahan pada paruh pertama tahun ini bukanlah pertanda baik bagi lingkungan investasi bisnis, terutama investasi real estat.

Lelang tanah sumbang kenaikan biaya pemanfaatan lahan di semester pertama 2025 - Foto: B.NGOC

Kekhawatiran tentang biaya penggunaan lahan mendorong kenaikan harga perumahan

Selain dampak positif dari peningkatan pendapatan anggaran, menurut Bapak Nguyen Quoc Hiep, harga tanah yang tinggi juga membawa banyak konsekuensi negatif. Harga rumah akan naik karena semua biaya input sudah termasuk dalam harga rumah dan tidak ada investor yang mau menanggung kerugian. Namun, kenyataan juga menunjukkan bahwa tidak semua investor dapat menjual rumah dengan menaikkan harga.

Harga apartemen sudah mencapai 70-80 juta VND/ ^m2 , yang sudah sangat buruk. Jika dinaikkan hingga lebih dari 100 juta VND/ ^m2 , siapa yang akan membelinya? Harga rumah sudah di luar jangkauan para pekerja dan pekerja.

"Bahkan mereka yang punya uang untuk membeli rumah untuk investasi, spekulasi, dan menerima untuk membeli dengan harga tinggi sambil menunggu harga naik, ketika pasar melambat, mereka tidak akan terus berinvestasi," ungkap Bapak Hiep.

Sementara itu, Bapak NQK, seorang investor di Hanoi, mengatakan bahwa saat ini, banyak investor yang mempertimbangkan karena harga rumah telah meningkat sangat tinggi, sementara permintaan pasar menurun. Pada suatu titik, daya konsumsi pasar tidak akan ada lagi, pasar akan berhenti. Pada saat itu, meskipun mereka telah membayar iuran penggunaan lahan, investor tidak akan dapat melanjutkan investasi di proyek tersebut karena mereka tidak dapat mengonsumsi produknya.

Menurut Bapak NQK, Kementerian Pertanian dan Pembangunan Pedesaan berencana untuk mengubah Undang-Undang Pertanahan 2024 dengan kembali ke tabel harga tanah dan koefisien pemanfaatan lahan sebagaimana tercantum dalam Undang-Undang Pertanahan 2014. Dengan demikian, kerangka harga tanah akan tetap sama selama 5 tahun dan akan disesuaikan dengan koefisien pemanfaatan lahan.

Oleh karena itu, perlu ada regulasi yang lebih spesifik mengenai koefisien pemanfaatan lahan, yang kami serahkan kepada provinsi untuk menentukannya, tetapi perlu ada regulasi mengenai koefisien pemanfaatan lahan bangunan untuk menghindari koefisien yang sewenang-wenang. Karena investor juga perlu memvisualisasikan harga lahan proyek untuk membuat estimasi dan menghitung output, tambah Bapak NQK.

Selain itu, banyak pelaku usaha yang menyatakan kekhawatiran bahwa berdasarkan Undang-Undang Pertanahan, daftar harga tanah akan berlaku mulai 1 Januari 2026. Namun, hingga saat ini, banyak daerah yang belum menyusun daftar harga tanah baru, dan masih menghitung berdasarkan daftar harga tanah yang berlaku saat ini. Oleh karena itu, perlu dilakukan perhitungan agar daftar harga tanah baru dapat segera diterbitkan pada awal tahun 2026.

Menurut perwakilan beberapa pelaku usaha, harga tanah merupakan isu yang krusial di sebagian besar proyek. "Jika daerah mengikuti Peraturan Daerah Nomor 71, proses penilaian tanah untuk proyek akan menghadapi banyak kesulitan, dan akan memakan waktu 1-2 tahun untuk menyelesaikan penilaian proyek. Oleh karena itu, isu pertama yang perlu diperhatikan ketika mengubah Undang-Undang Pertanahan adalah mengubah metode penilaian tanah," ujar salah satu pelaku usaha.

Sumber: Kementerian Keuangan, data: LE THANH - Grafik: TUAN ANH

* Mr. Do Thien Anh Tuan (Dosen di Sekolah Kebijakan Publik dan Manajemen Fulbright):

Menaikkan harga tanah dapat menghambat produksi.

Mengejar biaya penggunaan tanah dapat mendorong daerah menjual tanah untuk mendapatkan uang, menaikkan harga tanah melalui lelang, mendistorsi pasar, meningkatkan biaya investasi dan menghambat produksi.

Hal ini dapat menghambat daya saing ekonomi dan mengurangi daya tarik investasi dalam manufaktur dan jasa bernilai tambah.

Pendapatan tanah harus lebih berkelanjutan

Dari perspektif pakar pertanahan, Bapak Dang Hung Vo berpendapat bahwa daftar harga tanah harus mendekati harga pasar, tetapi negara harus memiliki kebijakan keuangan yang tepat terkait pertanahan. Khususnya, kebijakan pertanahan harus mengendalikan harga perumahan, sebagaimana yang diterapkan di banyak negara.

"Cara negara lain mengatasi masalah ini adalah investor hanya perlu membayar 30% dari biaya penggunaan lahan, bukan seluruh biaya sejak awal seperti yang kita lakukan. Negara baru akan menghitung pajaknya ketika fasilitas tersebut beroperasi. Artinya, 70% sisanya dipungut sebagai pajak atas peningkatan nilai tanah ketika fasilitas tersebut beroperasi," ujar Bapak Vo.

Sementara itu, Bapak Do Thien Anh Tuan mengatakan bahwa perlu dilakukan reformasi menyeluruh terhadap kebijakan pendapatan tanah dan real estat, tidak hanya untuk menciptakan sistem pendapatan yang berkelanjutan bagi anggaran tetapi juga untuk mengatur pendapatan secara wajar, memastikan keadilan sosial dan mengembangkan pasar real estat yang sehat.

Menurut Bapak Tuan, perlu secara bertahap menghilangkan apa yang disebut "pungutan uang" dan menggantinya dengan sistem pajak properti. Lebih spesifiknya, pajak properti harus dirancang secara progresif, artinya semakin banyak properti yang dimiliki seseorang, atau semakin bernilai properti tersebut, semakin tinggi tarif pajaknya.

Hal ini tidak hanya untuk meningkatkan pendapatan tetapi yang lebih penting adalah untuk mengatur pendapatan tambahan dari tanah - suatu bentuk pendapatan pasif yang tidak dikenakan pajak sebagaimana mestinya seperti pendapatan dari tenaga kerja atau produksi dan bisnis.

Fungsi inti pajak properti adalah redistribusi, yaitu mengambil sebagian keuntungan dari kelompok yang memiliki banyak aset untuk didistribusikan kembali. Di sini, pajak tidak bertujuan untuk menurunkan harga perumahan, melainkan untuk menciptakan sumber daya guna mendukung kelompok kurang mampu dalam mengakses perumahan, membangun perumahan sosial, merenovasi kawasan perkotaan miskin, atau berinvestasi dalam infrastruktur publik untuk melayani mayoritas.

"Selain pajak properti, kita juga harus secara tegas menerapkan pajak penghasilan progresif dari pengalihan real estat untuk mengatur pendapatan dan mengatur perilaku spekulatif," analisis Bapak Tuan lebih lanjut.

Kembali ke topik

LE THANH - BAO NGOC

Sumber: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm