Pengetatan kredit untuk pinjaman rumah kedua tidak dapat menyembuhkan akar penyebab kenaikan harga perumahan

Menurut para ahli, alih-alih memperketat kredit untuk pinjaman rumah kedua, meningkatkan pasokan dapat mendinginkan harga perumahan.

Para ahli berpendapat bahwa untuk secara spesifik mengatasi "penyakit" harga perumahan yang tinggi dan tak terkendali, perlu diterapkan berbagai solusi yang sinkron untuk meningkatkan pasokan, alih-alih memperketat permintaan untuk mencegah spekulasi. Khususnya, pengembangan perumahan sosial dan perumahan sewa merupakan dua solusi yang paling efektif.

Pembangunan perumahan sosial

Bapak Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam - berkomentar: Harga perumahan sosial Di kota-kota besar, harga berfluktuasi antara 18-20 juta VND/m², dengan beberapa proyek di Hanoi mencapai hingga 27 juta VND/m². Namun, dibandingkan dengan harga apartemen secara umum, harga ini masih ideal dalam konteks saat ini. Oleh karena itu, pengembangan perumahan sosial akan menjadi solusi untuk meningkatkan pasokan pasar dan menurunkan harga perumahan komersial.

Tn. Dinh percaya bahwa ketika pasokan perumahan sosial meningkat, harga apartemen akan turun ke tingkat yang lebih sesuai bagi orang-orang dengan kebutuhan perumahan riil.

Pengembangan perumahan sosial akan menyediakan pasokan, membantu mendinginkan harga perumahan. (Foto: Surat Kabar Pemerintah ).

Senada dengan itu, Bapak Nguyen The Diep - Wakil Presiden Hanoi Real Estate Club - mengatakan, ketika pasokan perumahan sosial meningkat, pasar perumahan komersial tentu akan tertekan sehingga harga pun ikut turun, karena masyarakat cenderung mengubah kebutuhannya.

Bapak Diep juga menjelaskan bahwa alasan harga perumahan sosial saat ini tidak serendah yang diharapkan adalah tingginya biaya infrastruktur, pengelolaan dan operasional, bunga kredit, dan harga material bangunan. Namun, harga ini masih jauh lebih rendah dibandingkan perumahan komersial. Oleh karena itu, pemerintah daerah perlu secara proaktif mengelola dana lahan bersih, berinvestasi dalam infrastruktur yang sinkron untuk mengurangi biaya dan harga jual, sehingga menciptakan peluang kepemilikan rumah bagi sebagian besar masyarakat.

“ Namun, untuk menarik investor, perlu ada kerangka hukum yang spesifik, dan pada saat yang sama, investasi dalam infrastruktur teknis diperlukan - tidak hanya membangun rumah tetapi juga memastikan kualitasnya, ” tegas Bapak Diep.

Menurut Bapak Pham Duc Toan, CEO EZ Property Company, kunci untuk "mendinginkan" harga properti adalah pembangunan perumahan sosial di kawasan-kawasan perkotaan di pintu gerbang ibu kota. Ketika proyek-proyek ini selesai, harga rumah di Hanoi akan turun 30-40% dibandingkan saat ini.

“ Ketika pasokan perumahan sosial meningkat, perumahan komersial terpaksa bersaing dalam hal harga, dan pasar kemudian akan mengatur dirinya sendiri ,” kata Bapak Toan.

Ia menyebutkan bahwa di beberapa daerah seperti Hai Duong (lama), di mana perumahan sosial sudah sangat berkembang, harga perumahan komersial tidak dapat naik setinggi di kota-kota besar seperti Hanoi atau Kota Ho Chi Minh. Oleh karena itu, ketika mengeluarkan kebijakan, Negara seharusnya membiarkan pasar mengatur dirinya sendiri sesuai hukum penawaran dan permintaan, alih-alih menerapkan langkah-langkah administratif.

Negara juga harus secara proaktif menggunakan modal anggaran untuk mengembangkan perumahan sosial. Lembaga pelaksana bahkan dapat mengesampingkan target keuntungan dan menganggapnya sebagai investasi publik yang diimplementasikan untuk tujuan jaminan sosial.

Ia mengutip: Singapura adalah salah satu negara pelopor penerapan kebijakan ini. Sejak tahun 1960-an, Pemerintah telah membentuk Otoritas Pengembangan Perumahan untuk fokus pada pengembangan perumahan sosial. Saat ini, tingkat kepemilikan rumah di Singapura mencapai hampir 90%, salah satu yang tertinggi di dunia. Lebih dari 80% penduduknya tinggal di proyek perumahan sosial.

Bapak Nguyen Trung Vu, Ketua Dewan Direksi Cen Group, juga menyampaikan pendapatnya: "Solusi terbaik adalah membangun lebih banyak perumahan sosial dan memperluas target audiens. Ketika ada banyak proyek, pelanggan memiliki banyak pilihan, pasokan besar, harga perumahan tidak akan naik secepat dulu ," ujar Bapak Vu.

Untuk menggenjot penyediaan perumahan sosial, para ahli menyampaikan bahwa dalam waktu mendatang, Kementerian Konstruksi, perbankan, dan pemerintah daerah perlu terus menetapkan area prioritas dan mengalokasikan dana lahan untuk perumahan sosial dalam rencana pembangunan; mempercepat pencairan program kredit sebesar 120.000 miliar VND, berkoordinasi dengan Bank Negara untuk merancang produk pinjaman jangka panjang yang sesuai; segera menyelesaikan kendala hukum, menyederhanakan proses persetujuan, penetapan harga tanah, dan pembersihan lokasi; mendorong transparansi informasi proyek, sehingga tercipta kepercayaan bagi investor dan pembeli rumah.

Mempromosikan model perumahan sewa

Selain mengembangkan perumahan sosial, menurut para ahli, untuk mendinginkan harga perumahan, perlu juga mempromosikan perumahan sewa, yang sebagiannya memecahkan dahaga masyarakat akan "perumahan".

Apartemen berperabotan lengkap untuk disewa juga akan membantu mendinginkan harga rumah.

Dengan level harga sewa Tidak terlalu tinggi, tidak membebani keuangan masyarakat, selagi mereka masih menikmati layanan dan utilitas lengkap, tren menyewa rumah akan meningkat di masa mendatang. Ketika masyarakat melihat keuntungan menyewa rumah, mereka secara bertahap akan membentuk mentalitas bahwa rumah adalah tempat tinggal terbaik, bukan menganggapnya sebagai aset, "tabungan" untuk anak cucu mereka. Dari situ, harga rumah di pasaran akan menurun.

Bapak Hoang Lien Son, Direktur Jenderal Alpha Real Estate Investment and Brokerage Company, mengatakan: " Ketika orang menyewa, biayanya sekitar 10 juta/bulan, tetapi jika mereka masih meminjam dari bank untuk membeli apartemen tersebut, mereka harus membayar cicilan bulanan sekitar 14-15 juta VND untuk bunga. Ini berarti biaya sewa rumah hanya sekitar 2/3 dari biaya beli rumah dan membayar bunga ke bank ."

Asosiasi Realtor Vietnam (VARS) juga menganalisis bahwa dengan harga rumah saat ini, apartemen 2 kamar tidur dengan harga di bawah 3 miliar VND hampir "menghilang". Oleh karena itu, meskipun Anda memiliki dana yang tersedia setara dengan sekitar 30% dari nilai apartemen dan memilih untuk meminjam untuk membeli sisanya, yang setara dengan sekitar lebih dari 2 miliar VND, meminjam untuk membeli rumah bagi kaum muda masih menghadapi banyak kesulitan.

Memilih mengambil KPR berarti harus melunasi pinjaman dalam 15-25 tahun, atau harus mengurangi banyak pengeluaran lain agar jangka waktu pelunasan lebih pendek. Hal ini akan sangat memengaruhi kualitas hidup. Selain itu, suku bunga mengambang sulit "diprediksi" dan membuat banyak anak muda enggan mengambil KPR.

Sementara itu, memilih menyewa rumah daripada membeli akan membantu kaum muda mempertahankan gaya hidup fleksibel dan mengurangi tekanan keuangan dalam jangka pendek.

Bapak Nguyen Van Dinh memperkirakan bahwa dalam jangka panjang, tren menyewa daripada membeli rumah akan terus tumbuh karena banyak model sewa baru, yang secara bertahap menjadi populer di dunia, akan lebih banyak hadir di Vietnam.

Misalnya, sewa jangka panjang dengan kepemilikan: Penyewa membayar bulanan dan setelah jangka waktu tertentu (5-10 tahun), mereka dapat membeli kembali rumah dengan harga tetap atau mendapatkan potongan sebagian sewa dari harga beli. Atau model kepemilikan bersama: Pembeli hanya perlu membayar 30-50% dari nilai apartemen di muka, sisanya tetap menjadi hak sewa dan berhak membeli persentase kepemilikan tambahan seiring waktu.

Menyewa hanya bisa menjadi pilihan populer ketika pasar sewa dikembangkan secara lebih profesional dan didukung oleh kebijakan keuangan. Misalnya, bisnis real estat berpartisipasi dalam pengembangan model "bangun untuk disewakan" atau kebijakan hukum memiliki mekanisme untuk melindungi hak-hak penyewa, membatasi kenaikan sewa tahunan, dan mendorong kontrak sewa jangka panjang.

"Pada saat yang sama, bank memiliki paket kredit untuk model sewa jangka panjang dengan hak kepemilikan, yang memberikan penyewa kesempatan untuk memiliki rumah setelah masa sewa ," komentar Bapak Dinh.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal PropertyGuru Vietnam, juga mengatakan bahwa, selain masalah keuangan, pola pikir kepemilikan rumah juga perlahan berubah, terutama di kalangan generasi muda. Saat ini, sekitar 28% penyewa mengatakan bahwa mereka memilih menyewa karena mereka menyukai fleksibilitas dalam mengubah lingkungan tempat tinggal mereka. Oleh karena itu, tren peningkatan permintaan sewa membuat sektor penyewaan di Vietnam semakin potensial.

Ia mengatakan tren pencarian rumah sewa meningkat hampir 22% pada tahun 2024. Kelompok pelanggan berusia 25-34 tahun paling banyak mencari rumah sewa (hampir 62%), bahkan kelompok berpendapatan tinggi dengan penghasilan 21-40 juta VND per bulan juga mengalami peningkatan hingga 42% dalam setahun terakhir.

Sumber: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html