Amandemen Undang-Undang Pertanahan: Apakah era spekulasi dan penimbunan tanah untuk mendapatkan kompensasi telah berakhir?

Menurut para ahli, amandemen Undang-Undang Pertanahan akan membantu mencegah spekulasi pembelian tanah murah dengan harapan mendapatkan harga kompensasi yang tinggi.

Dalam rancangan Undang-Undang yang mengubah dan menambah sejumlah pasal Undang-Undang Pertanahan, yang baru saja diajukan oleh Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup kepada Pemerintah, salah satu isi yang menarik perhatian publik adalah usulan untuk menyesuaikan hak-hak pengguna lahan ketika pihak berwenang telah mengumumkan reklamasi lahan tetapi belum mengambil keputusan.

Perketat transaksi lahan sambil menunggu reklamasi lahan.

Pada kenyataannya, sambil menunggu pengambilalihan lahan, pemilik lahan masih dapat mengalihkan, menghibahkan, atau menyumbangkan hak penggunaan lahan mereka (sertifikat hak milik tanah) sebagai modal. Namun, hal ini dapat menyebabkan jual beli lahan dengan harapan mendapatkan kompensasi, dengan tujuan mengeksploitasi kebijakan tersebut untuk keuntungan pribadi.

Untuk mengatasi hal ini, Kementerian mengusulkan agar mereka yang menerima hak penggunaan lahan sebagai pengalihan, hibah, atau kontribusi modal hanya berhak atas kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali yang setara dengan mereka yang lahannya sebelumnya telah diambil alih.

Menurut Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup, pengetatan transaksi lahan selama periode menunggu pengadaan lahan akan mengekang spekulasi dan memastikan keadilan dalam kebijakan kompensasi dan pembebasan lahan.

Terdapat situasi di mana banyak orang mengakumulasi lahan pertanian, menunggu lahan tersebut dimasukkan dalam skema perencanaan agar mereka dapat menerima kompensasi. (Gambar ilustrasi)

Baru-baru ini, setelah Undang-Undang Pertanahan 2024 mulai berlaku, muncul situasi di pasar di mana banyak orang "menimbun tanah dengan harapan mendapatkan kompensasi," terutama di sekitar area yang direncanakan untuk infrastruktur, kawasan industri, jalan raya, jalan lingkar, bandara, dan lain-lain. Hal ini karena undang-undang baru tersebut mengubah cara penentuan harga tanah agar lebih mendekati harga pasar, dan juga menambahkan banyak peraturan tentang dukungan relokasi, kompensasi properti, dan biaya investasi di bidang tanah.

Bapak Pham Duc Toan - CEO EZ Property Company - berkomentar bahwa bahkan sebelum Undang-Undang Pertanahan 2024 diterapkan, pasar properti telah menyaksikan individu, kelompok, dan organisasi membeli tanah sebagai antisipasi perubahan berdasarkan undang-undang baru tersebut.

Bapak Toan menyebutkan bahwa Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menyempurnakan mekanisme dan kebijakan untuk mengelola dan menggunakan lahan pertanian dengan memperluas batas penerimaan pengalihan hak penggunaan lahan pertanian hingga tidak lebih dari 15 kali batas alokasi lahan di daerah tersebut.

Dan segera setelah sebagian besar hambatan dihilangkan, lahan pertanian mulai diminati kembali. Menjadi hal yang umum bagi banyak bisnis untuk membeli jenis lahan ini di berbagai daerah untuk membangun pertanian, model pertanian berteknologi tinggi, atau model industri. Alternatifnya, banyak investor membeli lahan pertanian dengan harapan akan adanya penggusuran lahan dan kompensasi dengan harga tinggi.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Nguyen Quang Huy - CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan (Universitas Nguyen Trai) juga menilai bahwa, pada kenyataannya, selama bertahun-tahun, setiap kali informasi tentang perencanaan atau proyek infrastruktur besar muncul, pasar sering kali menyaksikan gelombang penimbunan lahan jangka pendek untuk mengambil keuntungan dari perbedaan kompensasi. Hal ini tidak hanya mendorong harga lahan naik dengan cepat dibandingkan dengan nilai sebenarnya, tetapi juga meningkatkan biaya pembebasan lahan, yang secara langsung memengaruhi efisiensi investasi publik dan kemajuan proyek.

Yang lebih penting lagi, jika spekulasi berdasarkan informasi perencanaan dibiarkan berlanjut, pasar secara bertahap akan mengembangkan mentalitas "berinvestasi berdasarkan ekspektasi kebijakan" alih-alih berdasarkan kebutuhan penggunaan lahan yang sebenarnya dan nilai eksploitasi lahan yang sesungguhnya. Hal ini merugikan perkembangan ekonomi yang stabil.

" Mengubah Undang-Undang Pertanahan, termasuk menyesuaikan hak-hak pengguna tanah, akan membantu mengatasi situasi ini ," prediksi Bapak Huy.

Kompensasi harus didasarkan pada harga tanah pada saat perencanaan diumumkan.

Jika spekulasi berdasarkan informasi perencanaan dibiarkan berlanjut, pasar secara bertahap akan mengembangkan mentalitas "berinvestasi berdasarkan ekspektasi kebijakan" alih-alih berdasarkan kebutuhan penggunaan lahan yang sebenarnya dan nilai eksploitasi lahan yang sesungguhnya. Hal ini merugikan perkembangan ekonomi yang stabil.

Bapak Nguyen Quang Huy - CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan (Universitas Nguyen Trai)

Mengomentari usulan amandemen Undang-Undang Pertanahan, para ahli percaya bahwa, dalam konteks pasar properti yang memasuki fase restrukturisasi menuju transparansi yang lebih besar dan pembangunan berkelanjutan, amandemen yang direncanakan terhadap Undang-Undang Pertanahan, khususnya isi tentang pengendalian transaksi tanah selama periode menunggu akuisisi tanah untuk membatasi "jual beli dengan harapan mendapatkan kompensasi," menunjukkan upaya terpuji dari lembaga pengelola dalam meningkatkan kerangka kelembagaan dan mengurangi distorsi pasar.

Namun, menurut Bapak Nguyen Quang Huy, untuk mengekang spekulasi "mengantisipasi kompensasi," pendekatannya harus fokus pada pengendalian keuntungan yang muncul setelah pengumuman akuisisi lahan, daripada melarang transaksi secara mutlak.

Pertama, perlu ditetapkan secara jelas "kerangka waktu hukum" terhitung sejak tanggal pemberitahuan resmi peng अधिग्रहण lahan atau pengumuman perencanaan. Setelah jangka waktu ini, transaksi masih dapat dilakukan, tetapi hak untuk menerima kompensasi, dukungan, atau kebijakan relokasi harus ditentukan sesuai dengan pengguna lahan asli. Pendekatan ini menjaga transparansi pasar dan mengurangi insentif spekulatif jangka pendek.

Selain itu, transparansi informasi sangat penting. Ketika informasi perencanaan tidak tersedia secara publik dan konsisten, seringkali muncul kesenjangan dalam akses informasi, yang memberikan keuntungan kepada kelompok spekulan tertentu dibandingkan pasar. Oleh karena itu, perlu untuk mempromosikan digitalisasi data lahan, mengungkapkan informasi perencanaan secara publik dan real-time, serta memastikan bahwa warga negara memiliki akses informasi yang sama.

Selain instrumen administratif, penelitian lebih lanjut perlu dilakukan pada instrumen keuangan seperti pengenaan pajak tinggi pada transaksi jangka pendek atau nilai tambah yang dihasilkan dari perubahan perencanaan. Ini adalah solusi lunak tetapi memiliki efektivitas jangka panjang, dan juga sejalan dengan tren tata kelola modern di banyak negara.

Namun, menurut Bapak Huy, langkah-langkah pengendalian perlu dirancang secara harmonis, karena hak untuk mengalihkan tanah tetap merupakan hak milik yang sah dari rakyat. Tujuannya adalah untuk membatasi eksploitasi kebijakan untuk keuntungan pribadi, bukan untuk mengganggu transaksi sipil yang sah.

Selain itu, usulan bahwa mereka yang menerima hak penggunaan lahan sebagai pengalihan, hibah, atau kontribusi modal hanya berhak atas kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali yang setara dengan mereka yang lahannya sebelumnya telah diambil alih merupakan pendekatan yang cukup masuk akal dan layak.

Para ahli memperkirakan bahwa amandemen Undang-Undang Pertanahan akan mengekang spekulasi dan penimbunan tanah dengan harapan mendapatkan kompensasi.

Aspek positifnya adalah proposal ini secara langsung berdampak pada insentif spekulatif. Ketika manfaat kompensasi tidak lagi meningkat seiring dengan penjualan kembali lahan selama periode sebelum reklamasi, daya tarik "membeli dengan harapan mendapatkan kompensasi" akan menurun secara signifikan.

Namun, agar kebijakan ini sepenuhnya efektif, diperlukan sistem data lahan yang saling terhubung, peraturan yang jelas tentang tenggat waktu "penyelesaian hak", dan peningkatan transparansi serta pemantauan transaksi yang tidak biasa di daerah-daerah di mana lahan sedang dipersiapkan untuk akuisisi.

" Jika diimplementasikan secara komprehensif, ini tidak hanya akan menjadi solusi untuk mengatasi fenomena pasar jangka pendek tetapi juga berkontribusi pada pembangunan lingkungan real estat yang lebih transparan, mengurangi spekulasi, dan mengarahkan sumber daya lahan menuju pembangunan ekonomi yang lebih substansial dan berkelanjutan dalam jangka panjang ," tegas Bapak Huy.

Seorang pemimpin perusahaan real estat di Hanoi juga menyarankan bahwa, untuk mengekang spekulasi tanah dengan harapan mendapatkan kompensasi, Undang-Undang Pertanahan seharusnya hanya memberikan kompensasi berdasarkan penggunaan lahan saat pengumuman perencanaan, dan tidak termasuk kenaikan harga yang tidak wajar setelah informasi proyek dirilis. Pada saat yang sama, hak kompensasi bagi mereka yang membeli tanah setelah pengumuman perencanaan juga harus dibatasi.

Chau Anh

Sumber: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html