Memfasilitasi akses bisnis ke lahan

Ilustrasi: Bich Lien

Terkait sulitnya mengakses lahan bagi dunia usaha untuk melaksanakan proyek penyediaan layanan di sektor kesehatan dan pendidikan, Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (MONRE) Le Minh Ngan melakukan wawancara dengan wartawan mengenai masalah ini.

Reporter: Pak, bisakah Bapak menjelaskan apa saja yang diatur dalam Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 beserta dokumen pelaksanaannya mengenai pengalokasian tanah untuk melaksanakan proyek penyediaan jasa di bidang kesehatan dan pendidikan bagi investor?

Wakil Menteri Le Minh Ngan : Dibandingkan dengan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 memiliki banyak perubahan dalam peraturan tentang pemulihan tanah untuk pembangunan sosial -ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik. Negara memulihkan tanah dalam kasus-kasus yang mutlak diperlukan untuk melaksanakan proyek-proyek pembangunan sosial-ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik dalam rangka meningkatkan sumber daya tanah, meningkatkan efisiensi pemanfaatan lahan, mengembangkan infrastruktur sosial-ekonomi modern, menerapkan kebijakan jaminan sosial, melindungi lingkungan, dan melestarikan warisan budaya dalam 31 kasus spesifik yang tercantum dalam Pasal 79 Undang-Undang Pertanahan, terlepas dari sumber modal investasi di dalam atau di luar anggaran negara, termasuk proyek-proyek di bidang pendidikan, kesehatan, pelatihan fisik dan olahraga, dll.

Terkait dengan hal tersebut, Pasal 124 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang/Pertanahan Pasal 5 juga memperbolehkan pengadaan tanah dan sewa menyewa tanpa melelang hak guna usaha, tanpa lelang untuk memilih penanam modal guna melaksanakan proyek, dengan menggunakan tanah untuk melaksanakan proyek, dalam hal Negara mengambil alih tanah sesuai ketentuan Pasal 79, tanpa menggunakan modal investasi publik, atau proyek investasi dengan pola kemitraan pemerintah dan swasta, dalam hal terdapat penanam modal yang berminat, namun hanya satu penanam modal yang memenuhi syarat untuk mengundang minat dalam proyek tersebut, maka jumlah penanam modal yang berminat harus ditentukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan tentang lelang, peraturan perundang-undangan tentang tata industri dan tata sektor.

Apabila terdapat 2 orang atau lebih penanam modal yang berminat, maka perlu dilakukan lelang hak guna tanah atau lelang untuk memilih penanam modal guna menjamin adanya keadilan dan keterbukaan dalam pemanfaatan tanah di antara penanam modal, membatasi pemusatan tanah pada segelintir kelompok kepentingan, dan menjamin alokasi sumber daya tanah secara adil dan efektif, sehingga dapat meningkatkan pendapatan anggaran negara.

Selain itu, Pasal 127 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang/Lahan memberikan kewenangan kepada penanam modal untuk menggunakan tanah dalam rangka pelaksanaan pembangunan sosial ekonomi melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah, dalam hal tidak menggunakan modal APBN dan pengambilan kembali tanahnya diatur dalam Pasal 79 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang/Lahan, penanam modal memilih jalan damai melalui perundingan hak guna tanah dan tidak mengusulkan pengambilan kembali tanah, untuk memanfaatkan tanah tersebut guna melaksanakan pembangunan sosial ekonomi melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah.

Atau dalam hal orang yang berhak menggunakan tanah telah mengajukan suatu proyek penanaman modal, apabila hal tersebut dalam Pasal 79 Undang-Undang ini sesuai dengan rencana tata ruang dan diajukan permohonan perubahan peruntukan tanah, dan instansi negara yang berwenang menyetujui kebijakan penanaman modal tersebut dan sekaligus menyetujui penanam modal tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang penanaman modal, maka tanah tersebut dapat dimanfaatkan untuk melaksanakan proyek penanaman modal tersebut tanpa Negara melakukan pemulihan tanah (Pasal 6, Pasal 127).

Dengan demikian, proyek yang memberikan pelayanan di bidang kesehatan dan pendidikan berhak memperoleh pengembalian tanahnya oleh Negara sesuai ketentuan Undang-Undang Agraria Tahun 2024 tanpa membedakan sumber modal penanaman modal.

Reporter: Jadi, bagaimana pendekatan yang dilakukan investor terhadap lahan di bidang ini, Pak?

Wakil Menteri Le Minh Ngan : Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa metode akses tanah untuk proyek, termasuk proyek kesehatan dan pendidikan, sangat beragam dan fleksibel, tergantung pada situasi pelaksanaan aktual, dan ada juga metode untuk mendukung dan mempromosikan investasi (alokasi tanah dan sewa tanah tanpa lelang atau penawaran).

Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan. Foto: Surat Kabar TN&MT

Sementara itu, ada pula metode yang mengikuti kaidah pasar, yang didasarkan pada persaingan antar badan usaha, yang menjamin keadilan dan transparansi (pelelangan hak guna tanah, penawaran untuk memilih investor yang akan melaksanakan proyek dengan menggunakan tanah), dan metode yang menimbulkan inisiatif bagi badan usaha (persetujuan untuk menerima pengalihan hak guna tanah atau memiliki hak guna tanah).

Dengan demikian, berdasarkan ketentuan Undang-Undang Pertanahan, akses investor terhadap hak guna tanah di berbagai bidang, termasuk kesehatan dan pendidikan, menjadi lebih terbuka, sehingga tercipta iklim yang terbuka bagi masyarakat, transparan, adil, dan kondusif bagi investor untuk mengakses tanah dan memiliki tanah guna melaksanakan proyek pembangunan sosial ekonomi daerah, sesuai dengan kebijakan, pedoman, dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Reporter: Ada yang berpendapat bahwa Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa perusahaan yang menyewa tanah dari Negara berhak untuk menggadaikan, tetapi tidak ada petunjuk pelaksanaannya, sehingga menimbulkan kesulitan dalam mengidentifikasi penerima gadai ketika memobilisasi obligasi dengan agunan properti. Apa pendapat Anda tentang hal ini?

Wakil Menteri Le Minh Ngan : Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan secara rinci hak tanggungan badan usaha untuk setiap bentuk pemanfaatan tanah. Dengan demikian, badan usaha yang tanahnya dialokasikan oleh Negara dengan biaya pemanfaatan tanah, atau tanah yang disewa dengan sewa tanah satu kali untuk seluruh masa sewa berhak untuk menggadaikan hak guna tanah dan aset milik mereka yang melekat pada tanah tersebut pada lembaga kredit yang memiliki izin untuk beroperasi di Vietnam, pada badan usaha lain atau individu sesuai dengan ketentuan hukum (Poin d, Pasal 33); badan usaha yang tanahnya disewa oleh Negara dengan biaya tahunan, orang-orang asal Vietnam yang tinggal di luar negeri, dan badan usaha dengan modal investasi asing berhak untuk menggadaikan aset milik mereka yang melekat pada tanah tersebut pada lembaga kredit yang memiliki izin untuk beroperasi di Vietnam, pada badan usaha lain atau individu sesuai dengan ketentuan hukum (Poin b, Pasal 34).

Pelaksanaan hak tanggungan menurut ketentuan tersebut di atas harus memenuhi syarat-syarat yang diatur dalam Undang-Undang Pertanahan (Pasal 45) yaitu memiliki salah satu jenis Sertifikat Hak Guna Tanah sebagaimana dimaksud, tanah tidak dalam sengketa atau telah diselesaikan oleh instansi negara yang berwenang, putusan, penetapan Pengadilan, putusan atau putusan Arbitrase telah mempunyai kekuatan hukum tetap; hak guna tanah tidak sedang disita, tidak sedang dilakukan upaya hukum lain untuk menjamin pelaksanaan putusan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pelaksanaan putusan perdata; masih dalam jangka waktu penggunaan tanah; hak guna tanah tidak sedang dikenakan tindakan yang bersifat sementara dan mendesak menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dengan demikian, Undang-Undang Pertanahan mempunyai tata hukum yang relatif lengkap bagi badan usaha untuk melaksanakan hak tanggungan yang berkaitan dengan hak guna tanah.

Adapun mengenai hipotek apabila menggadaikan obligasi dengan agunan berupa tanah dan bangunan, yang tidak termasuk dalam ruang lingkup Undang-Undang Pertanahan, tetapi termasuk dalam ruang lingkup Undang-Undang Lembaga Perkreditan, maka instansi pengelola yang khusus akan mempunyai dalil-dalil tersendiri mengenai isi tersebut.

Reporter: Bagaimana pendapat Anda mengenai beberapa pendapat yang menyebutkan bahwa Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 dan dokumen pedoman pelaksanaan peraturan tentang harga tanah komersial dan jasa untuk menghitung pajak menggunakan harga tanah di wilayah dan lokasi yang sama dikalikan 70-80%, yang menyebabkan harga tanah komersial dan jasa menjadi tinggi, sehingga menimbulkan kesulitan dan mempengaruhi produksi dan bisnis perusahaan?

Wakil Menteri Le Minh Ngan : Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa harga tanah untuk penghitungan pajak penggunaan tanah adalah harga tanah yang tercantum dalam Daftar Harga Tanah. Pasal 12 Keputusan Pemerintah No. 71/2024/ND-CP tanggal 27 Juni 2024 yang mengatur harga tanah telah menetapkan bahwa harga tanah komersial dan jasa merupakan barang wajib yang harus dicantumkan secara spesifik dalam Daftar Harga Tanah yang ditetapkan oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah.

Sebelumnya, dalam rangka penerapan Undang-Undang Pertanahan 2013, sesuai ketentuan Pasal 11 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 44/2014/ND-CP tanggal 15 Mei 2014 tentang Harga Tanah, Daftar Harga Tanah Komersial dan Jasa di Perkotaan dan Daftar Harga Tanah Komersial dan Jasa di Perdesaan merupakan dua hal wajib yang tercantum dalam Daftar Harga Tanah yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi. Sementara itu, Pemerintah Provinsi hanya diperbolehkan menetapkan harga tanah untuk tanah yang digunakan untuk kepentingan umum dengan tujuan bisnis, tanah untuk pembangunan kantor pusat instansi, dan tanah untuk pembangunan fasilitas umum, berdasarkan harga tanah perumahan dibandingkan dengan harga kantor pusat dan fasilitas umum di wilayah sekitarnya sebagaimana tercantum dalam daftar harga tanah.

Dengan demikian, baik UUPA tahun 2013 maupun UUPA tahun 2024 tidak memiliki ketentuan mengenai penetapan harga tanah untuk jasa komersial berdasarkan harga tanah untuk perumahan, melainkan memerlukan ketentuan khusus mengenai harga tanah jenis ini dalam Daftar Harga Tanah.

Situasi di atas kemungkinan disebabkan oleh proses implementasi. Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup akan terus mencatat, menyerap, dan memperhatikan hal ini untuk meninjau, memeriksa, dan segera menangani permasalahan agar dapat terus menyesuaikan kebijakan terkait guna menerapkan Undang-Undang Pertanahan 2024 dengan sebaik-baiknya di masa mendatang.

Reporter: Terima kasih banyak, Wakil Menteri!

Sumber: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html