Memfasilitasi investor dengan kebutuhan penggunaan lahan

Meningkatkan akses terhadap lahan berdasarkan prinsip pasar

Dengan tujuan untuk menyempurnakan kelembagaan dan kebijakan di bidang pertanahan; menyelesaikan tumpang tindih dan pertentangan kebijakan dan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan; menjamin keselarasan hak dan kepentingan negara, pengguna tanah, dan investor, mendorong komersialisasi hak guna tanah, mengembangkan pasar properti yang sehat dan transparan, Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 telah menyempurnakan berbagai peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan hak dan kewajiban pengguna tanah.

Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan mengatakan undang-undang tersebut telah menyempurnakan hak-hak warga negara Vietnam yang bermukim di luar negeri ke arah mana warga negara Vietnam yang bermukim di luar negeri dengan kewarganegaraan Vietnam dan warga negara Vietnam memiliki hak penuh terkait tanah seperti halnya warga negara Vietnam di negara tersebut (individu di dalam negara).

Undang-Undang Pertanahan memiliki 95 pasal yang menjadi tanggung jawab Pemerintah untuk merincinya. Berdasarkan Keputusan No. 222/QD-TTg tertanggal 5 Maret 2024 dari Perdana Menteri yang menugaskan perdana menteri untuk menyusun dokumen yang merinci pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup memimpin dan berkoordinasi dengan kementerian dan lembaga terkait untuk menyiapkan isi dari 6 rancangan Keputusan. Kementerian Keuangan memimpin dan berkoordinasi dengan kementerian dan lembaga terkait untuk menyiapkan isi dari 2 rancangan Keputusan, termasuk: Keputusan yang mengatur pemungutan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah; Keputusan yang mengatur dana pengembangan lahan. Kementerian Pertanian dan Pembangunan Pedesaan memimpin dan berkoordinasi dengan kementerian dan lembaga terkait untuk menyiapkan isi rancangan Keputusan yang merinci lahan untuk menanam padi. ​​Kementerian Tenaga Kerja, Penyandang Disabilitas Perang dan Urusan Sosial memimpin dan berkoordinasi dengan kementerian dan lembaga terkait untuk menyiapkan isi Keputusan Perdana Menteri tentang mekanisme dan kebijakan untuk penciptaan lapangan kerja dan pelatihan kejuruan bagi masyarakat yang tanahnya diambil kembali.

Saat ini, instansi-instansi terkait sedang menyusun rancangan Undang-Undang tentang Pengundangan Dokumen Hukum sesuai dengan prosedur yang ditentukan untuk diundangkan sesuai kewenangannya atau diajukan kepada instansi yang berwenang agar diundangkan dan berlaku efektif bersamaan dengan tanggal berlakunya Undang-Undang Pertanahan (khususnya, Surat Keputusan tentang kegiatan penyerobotan wilayah laut akan diajukan pada Maret 2024 sesuai dengan prosedur yang disederhanakan dan berlaku efektif mulai 1 April 2024). Terlihat bahwa sistem dokumen yang menjadi pedoman pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024 sangat luas, sehingga membutuhkan kontribusi dari berbagai kementerian, lembaga, dan daerah untuk memastikan kualitas dan kelancaran waktu pengundangan yang ditetapkan.

Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Le Minh Ngan

Selain itu, undang-undang ini juga menambahkan hak untuk memilih bentuk pembayaran sewa tanah. Dengan demikian, pengguna tanah yang saat ini menyewa tanah dari Negara dan memungut biaya sewa tanah tahunan, tetapi dalam hal tanah disewa oleh Negara dan memungut biaya sewa tanah sekaligus untuk seluruh masa sewa sesuai ketentuan undang-undang ini, dapat memilih untuk beralih ke sewa tanah dengan pembayaran sekaligus untuk sisa masa sewa. Dalam hal tanah disewa oleh Negara dan memungut biaya sewa tanah sekaligus untuk seluruh masa sewa, mereka dapat memilih untuk beralih ke sewa tanah dengan biaya sewa tanah tahunan.

Undang-Undang ini juga mengatur bahwa badan usaha yang tanahnya disewa oleh Negara dan membayar iuran tahunan, berhak menjual aset yang melekat pada tanah dan hak sewa dalam perjanjian sewa tanah, apabila aset yang melekat pada tanah yang disewa telah berdiri secara sah dan terdaftar sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; telah menyelesaikan pembangunan sesuai dengan rencana rinci pembangunan dan proyek penanaman modal yang telah disetujui dan diterima, serta telah membayar uang pengganti, tunjangan, dan uang pemukiman kembali yang belum dipotong seluruhnya dari iuran wajib.

Salah satu poin baru yang perlu diperhatikan adalah penambahan ketentuan dalam UU yang memungkinkan orang yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian menerima pengalihan hak guna lahan padi dalam batas alokasi lahan. Jika melebihi batas tersebut, mereka harus mendirikan badan usaha, memiliki rencana pemanfaatan lahan padi, dan harus disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah tingkat kabupaten. Orang yang menggunakan lahan pertanian dapat mengalihkan hak guna lahan pertanian dalam satu wilayah administrasi provinsi kepada orang lain dan tidak dikenakan pajak penghasilan atas pengalihan hak guna lahan dan biaya pendaftaran. Badan usaha yang dapat menerima pengalihan hak guna lahan pertanian harus memiliki rencana pemanfaatan lahan pertanian yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah tingkat kabupaten.

Menekankan poin-poin baru dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, termasuk peraturan baru tentang lahan pertanian, Anggota Tetap Komite Ekonomi Phan Duc Hieu mengatakan bahwa perubahan undang-undang tersebut meningkatkan peluang untuk mengakses investasi sesuai prinsip pasar. "Yang terpenting adalah mengembalikan nilai sebenarnya dari lahan pertanian, membantu memanfaatkan lahan pertanian untuk tujuan yang tepat," ujar Bapak Hieu.

Menyelaraskan kepentingan negara, pengguna tanah, dan badan usaha

Tidak hanya melakukan perubahan dan penambahan regulasi guna menjamin hak-hak pengguna tanah pertanian, Poin c Ayat 1 Pasal 127 UU Agraria Tahun 2024 memperbolehkan pemanfaatan tanah untuk melaksanakan proyek pembangunan sosial ekonomi melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah dalam hal proyek tersebut tidak menggunakan modal APBN dan dikenakan pemulihan tanah dalam Pasal 79 UU ini (Pasal 79 mengatur pemulihan tanah untuk pembangunan sosial ekonomi bagi kepentingan nasional dan masyarakat - PV) namun penanam modal memilih opsi persetujuan penerimaan hak guna tanah, bukan pengajuan usulan pemulihan tanah.

Direktur Departemen Kehakiman Provinsi Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, mengatakan bahwa ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024 ini sangat "fleksibel", menjunjung tinggi prinsip kebebasan, komitmen sukarela, menjamin prinsip pasar, dan menyelaraskan kepentingan negara, masyarakat pemegang hak guna lahan, serta perusahaan yang membutuhkan pemanfaatan lahan. Hal ini menciptakan peluang dan kemudahan bagi investor yang membutuhkan pemanfaatan lahan untuk melaksanakan proyek investasi tanpa harus melakukan pemulihan lahan; menjamin keamanan dan ketertiban sosial.

Mengenai penetapan kewajiban keuangan badan usaha milik asing yang menerima pengalihan hak guna tanah sehubungan dengan pengalihan seluruh atau sebagian proyek penanaman modal, berdasarkan Pasal 169 Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, badan usaha milik asing tidak diperbolehkan menerima pengalihan hak guna tanah untuk melaksanakan proyek penanaman modal.

Namun, menurut ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024 (Pasal 3, Pasal 142, Pasal 16, Pasal 260), perusahaan penanaman modal asing berdasarkan ketentuan Undang-Undang tentang Bisnis Properti No. 66/2014/QH13, yang telah diubah dan ditambah dengan sejumlah pasal di bawah Undang-Undang No. 61/2020/QH14, sedang melakukan prosedur untuk menerima pengalihan semua atau sebagian proyek properti, tetapi pada tanggal berlakunya Undang-Undang ini, belum menyelesaikan prosedur pertanahan untuk proyek atau bagian dari proyek yang akan dialihkan, instansi negara yang berwenang harus melakukan prosedur untuk alokasi tanah, sewa tanah kepada penerima pengalihan, dan pemberian Sertifikat hak penggunaan tanah dan kepemilikan aset yang melekat pada tanah sesuai dengan ketentuan Undang-Undang ini. Penerima pengalihan semua atau sebagian proyek properti akan mewarisi hak dan kewajiban tanah dari pemindah proyek.

Menurut Direktur Departemen Kehakiman Provinsi Binh Duong Nguyen Anh Hoa, ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam kasus-kasus di mana perusahaan penanaman modal asing menerima pengalihan hak guna tanah yang terkait dengan pengalihan seluruh atau sebagian proyek investasi.

Namun, terkait penyelesaian prosedur pertanahan dan kewajiban keuangan untuk proyek investasi oleh perusahaan penanaman modal asing, Bapak Nguyen Anh Hoa menyarankan agar dalam penyusunan keputusan ini, perlu memberikan instruksi khusus mengenai pendaftaran perubahan Sertifikat Hak Guna Usaha yang telah diterbitkan. Pertimbangkan untuk menetapkan ketentuan peralihan bagi proyek yang telah melaksanakan prosedur pengalihan proyek atau sebagian proyek tetapi belum memenuhi kewajiban keuangan, agar dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024.

Sumber: https://daibieunhandan.vn/luat-trong-cuoc-song-quoc-hoi-va-cu-tri/tao-thuan-loi-cho-nha-dau-tu-co-nhu-cau-su-dung-dat-i363911/