Vietnam menarik perhatian investor asing, barang super langka semakin jarang dijual, regulasi dana perawatan apartemen

Vietnam semakin menarik bagi investor asing, harga real estat di Kota Tua Hanoi melambung tinggi, transaksi sepi, regulasi tentang dana pemeliharaan gedung apartemen... adalah berita real estat terkini.

Di tengah pasar real estat komersial global yang menghadapi berbagai tantangan, Vietnam telah muncul sebagai negara dengan banyak kebijakan dan inisiatif positif untuk meningkatkan transparansi, kepatuhan hukum, serta lingkungan bisnis secara umum. (Foto: Hoang Ha)

Harga tanah 1m2 di Kawasan Kota Tua Hanoi setara dengan harga apartemen

Menurut VietNamNet , properti di jalan-jalan "emas" distrik Hoan Kiem (Hanoi) seperti Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang Bo... selalu ditawarkan untuk dijual dengan harga yang cukup tinggi, dari beberapa ratus juta VND hingga miliaran VND per meter persegi, tergantung pada lokasinya.

Bahkan ada rumah-rumah yang terletak di dua jalan "emas" dengan harga hingga 2 miliar VND/m². Misalnya, rumah 3 lantai di dua jalan, Dinh Tien Hoang dan Cau Go, dengan luas 210 m² dan lebar muka 8 m, dijual seharga 420 miliar VND. Dengan harga ini, setiap m² setara dengan 2 miliar VND.

Atau rumah seluas 65 m² dengan lebar muka 6 m di Jalan Dinh Tien Hoang dijual seharga 70 miliar VND; setara dengan lebih dari 1 miliar VND/m². Menurut penjual, rumah tersebut memiliki buku merah atas nama pemilik, sehingga transaksi dapat dilakukan segera.

Di Jalan Lo Su, sebuah rumah 8 lantai dengan luas 100 m² dan dilengkapi lift dijual. Harga yang diminta adalah 86 miliar VND, setara dengan 860 juta VND/m², dan dapat dinegosiasikan. Menurut penjual, rumah tersebut memiliki buku merah atas nama pemilik dan sedang disewakan untuk keperluan bisnis.

Sebuah rumah 4 lantai di Jalan Hang Be dengan luas 32m2 juga dijual seharga 25 miliar VND, setara dengan sekitar 781 juta VND/m2. Atau sebuah rumah dengan luas 250m2, dengan muka depan 7,5m di Jalan Hang Bac dijual seharga 120 miliar VND, atau sekitar 480 juta VND/m2.

Demikian pula, rumah di Jalan Hang Bo memiliki luas 260 meter persegi, dengan harga jual 135 miliar VND, atau sekitar 520 juta VND/meter persegi. Menurut informasi penjualan, rumah tersebut memiliki satu pemilik dan satu "buku merah", terletak di lokasi yang sangat indah, paling berharga di jalan tersebut, dengan trotoar yang lebar...

Seorang perwakilan Batdongsan.com.vn mengatakan bahwa rata-rata dalam 3 bulan terakhir (Maret, April dan Mei 2023), harga jual rumah tepi jalan di Kawasan Kota Tua Hanoi adalah sekitar 597 juta VND/m2.

Jumlah orang yang mencari rumah di tepi jalan di Kawasan Kota Tua Hanoi telah menurun sekitar 30% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, harga jual rumah di tepi jalan di Kawasan Kota Tua Hanoi telah menurun sebesar 11% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, tetapi masih naik 8% dibandingkan dengan harga sebelum pandemi Covid-19 (2019).

Sebagai contoh, data rata-rata untuk tiga bulan Maret, April, dan Mei 2023, dibandingkan dengan periode yang sama tahun-tahun sebelumnya di beberapa jalan lama di Hanoi, menunjukkan bahwa harga jual rumah di Jalan Lo Su pada tahun 2023 adalah 1,058 miliar VND/m2 dan pada tahun 2019 adalah 972 juta VND/m2. Atau di Jalan Hang Buom, harga jual rata-rata untuk tiga bulan tahun 2023 adalah 924 juta VND/m2, sementara pada tahun 2019 adalah 706 juta VND/m2.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn , mengatakan bahwa rumah-rumah di Kawasan Kota Tua Hanoi terutama digunakan untuk keperluan katering, hotel, dan layanan pariwisata bagi wisatawan domestik dan internasional. Oleh karena itu, salah satu indikator "sehatnya" segmen properti ini adalah jumlah wisatawan, terutama wisatawan mancanegara.

Jumlah wisatawan memang membaik dibandingkan tahun lalu, tetapi belum pulih ke tingkat sebelum Covid-19. Pada kuartal pertama tahun 2023, Hanoi menerima hampir 5,9 juta wisatawan, sementara pada periode yang sama tahun 2019, jumlahnya hampir mencapai 7,5 juta.

Dengan tren seperti itu, saya memperkirakan bahwa dalam 3-6 bulan ke depan, tingkat harga rumah kota di Kawasan Kota Tua Hanoi akan tetap stabil dan volume transaksi hampir tidak akan membaik.

Namun, dalam jangka panjang, dalam 3-5 tahun ke depan, ketika ekonomi kembali normal dan industri pariwisata berkembang lebih pesat, rumah bandar di Kawasan Kota Tua Hanoi masih menjadi salah satu segmen potensial. Tingkat harga dan transaksi akan tumbuh lebih baik," komentar Bapak Quoc Anh.

Properti di Vietnam sedang diminati oleh investor asing.

Menurut Zing , selama perjalanan bisnis baru-baru ini ke Vietnam, Tn. Matthew Bouw, CEO wilayah Asia-Pasifik (APAC) Cushman & Wakefield, menegaskan bahwa Vietnam semakin menarik bagi banyak investor institusional di seluruh dunia.

Pada bulan Maret, perusahaan jasa real estat komersial ini menyelenggarakan acara di kantor pusatnya di Singapura yang dihadiri oleh 80 investor institusional terbesar di dunia, banyak di antaranya dari Asia. Ketika Cushman & Wakefield bertanya kepada para eksekutif tentang pasar investasi real estat favorit mereka, mayoritas tanggapan mencakup Jepang, Australia, dan Vietnam.

Menurut Bapak Matthew Bouw, investor institusional selalu mengincar pasar yang stabil dan andal. Khususnya, dalam konteks pasar real estat komersial global yang menghadapi banyak tantangan, Vietnam telah muncul sebagai negara dengan banyak kebijakan dan inisiatif positif untuk meningkatkan transparansi, kepatuhan hukum, serta lingkungan bisnis secara umum.

Pada saat yang sama, gelombang investasi dari banyak perusahaan multinasional besar seperti Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp... juga merupakan tanda positif, karena ke mana pun penyewa pergi, investor institusional akan mengikuti.

Ke depan, Tn. Matthew Bouw menekankan bahwa investor selalu mencari area yang menunjukkan pertumbuhan, seperti indikator ekonomi positif, populasi muda, kelas menengah yang berkembang, dan urbanisasi yang cepat.

"Vietnam memiliki semua atribut ini, ditambah tingkat pertumbuhan PDB yang tinggi. Semua faktor ini merupakan pendorong perkembangan semua sektor properti. Vietnam memiliki pendorong pertumbuhan dan dapat menjadi tujuan investasi yang lebih menarik jika terus berupaya memperbaiki lingkungan bisnis," ujar kepala Cushman & Wakefield APAC.

Di balik gelombang real estat super langka yang dijual di Hanoi

Baru-baru ini, dunia real estate Hanoi diramaikan dengan informasi tentang penjualan 5 vila 4 lantai di jalan Quang An, Tay Ho, seluas 1.263m2, dengan nilai total 660 miliar VND.

Secara khusus, sang broker menekankan bahwa ini adalah tanah terindah di lingkungan Quang An, dan sangat sedikit orang yang menjualnya. Baru-baru ini, di jalan Quang An, seorang broker memasang iklan rumah "super besar, mewah, seluas 1.270 m², dengan harga hanya 600 miliar VND" untuk dijual. Untuk menarik perhatian, sang broker menekankan bahwa ini adalah properti "sangat langka" dengan buku merah atas nama pemiliknya, semuanya adalah tanah hunian, untuk penggunaan jangka panjang...

Belakangan ini marak bermunculan iklan produk properti yang nilainya mencapai ratusan miliar VND, tidak hanya di kawasan Kota Tua yang dikenal sebagai kawasan "berlian" di Hanoi, tetapi juga di berbagai jalan utama.

Seperti gedung 9 lantai di jalan Ton Duc Thang (Dong Da) dengan luas 528 m2 yang dijual seharga 485 miliar VND; gedung di jalan Thai Ha (Dong Da) dengan luas 1.869 m2 yang dijual seharga 518 miliar VND; rumah di jalan Xa Dan (Dong Da) dengan luas 183 m2 yang dijual seharga 118 miliar VND...

Melihat harga rumah di Jalan Cau Giay, banyak rumah ditawarkan dengan harga mulai dari 550-750 juta VND/m2. Di Jalan Trung Kinh, rumah-rumah ditawarkan dengan harga mulai dari 500-600 juta VND/m2.

Sementara itu, di Jalan Tran Duy Hung, rumah bandar ditawarkan dengan harga mulai dari 500 juta hingga lebih dari 700 juta VND/m2. Misalnya, rumah bandar seluas 200 m2 dengan 4 lantai ditawarkan dengan harga 145 miliar VND, setara dengan 725 juta VND/m2. Penjual mengatakan rumah tersebut disewakan dengan harga 250 juta VND/bulan...

Tak hanya properti, villa di sejumlah kawasan perkotaan juga dijual dengan harga ratusan miliar dong.

Di situs properti daring, sebuah vila di perumahan Hoang Lan, proyek Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem), ditawarkan dengan harga lebih dari VND650 juta/m². Dengan luas lebih dari 300 m², nilai total keseluruhan rumah mencapai VND200 miliar.

Survei menunjukkan bahwa harga jual saat ini di proyek tersebut telah turun dibandingkan puncak tahun lalu, menjadi 600-700 juta VND per meter persegi, tetapi total harga apartemen dengan pemandangan terbaik tidak kurang dari sepuluh juta USD.

Penjualan rumah senilai ratusan miliar dong di Hanoi bukanlah hal baru, tetapi baru-baru ini terjadi. Kenaikan harga yang pesat sebelumnya telah menyebabkan segmen rumah bandar dan vila mencatat likuiditas yang rendah dan sepi. Banyak pemilik rumah terpaksa menjual, beberapa tempat bahkan terpaksa menurunkan harga jual dengan harapan dapat segera menjual barang-barang mereka.

Namun, harga jual di segmen ini masih sangat tinggi, belum sesuai dengan kebutuhan riil mayoritas masyarakat. Sebagai contoh, vila-vila yang terletak di luar jalan lingkar ketiga mencatat harga jual hingga ratusan miliar VND. Harga ini sebelumnya hanya terjadi di kawasan pusat kota.

Para pakar industri mengatakan bahwa saat ini, suku bunga bank tinggi, spekulasi properti sudah tidak ada lagi, dan permintaan sebenarnya pada dasarnya adalah produk properti yang terjangkau dan populer. Dalam kondisi ekonomi yang sulit, semakin banyak produk senilai ratusan miliar dong diiklankan, semakin banyak pula yang tidak terjual.

Menurut para ahli real estat, segmen yang sangat spekulatif seperti rumah bandar dan vila sedang memasuki proses pemurnian yang intensif. Pasar pada tahap ini bergerak menuju segmen yang memenuhi permintaan riil.

Pasar properti sedang berada dalam siklus yang sulit, tetapi juga merupakan tahap penting untuk membersihkan perusahaan-perusahaan yang lemah dan tidak efisien. Di saat yang sama, hal ini menuntut Pemerintah untuk terus berinovasi dalam kebijakan dan kelembagaannya.

Peraturan tentang dana pemeliharaan gedung apartemen

Berdasarkan peraturan, Dewan Manajemen Apartemen membuka rekening khusus di lembaga kredit yang beroperasi di Vietnam untuk mengelola dan menggunakan dana pemeliharaan untuk properti umum kompleks apartemen dan dana pemeliharaan untuk properti umum seluruh gedung apartemen.

Saat ini, pelaksanaan ketentuan undang-undang perumahan terkait dana pemeliharaan gedung apartemen, dalam Klausul 6, Pasal 1 Keputusan Pemerintah No. 30/2021/ND-CP tanggal 26 Maret 2021 yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal Keputusan Pemerintah No. 99/2015/ND-CP yang mengatur pelaksanaan sejumlah pasal Undang-Undang Perumahan menetapkan: "Badan pengelola gedung apartemen bertanggung jawab untuk membuka rekening guna menerima dana pemeliharaan atas properti bersama yang diserahkan oleh investor sesuai dengan Peraturan tentang pengelolaan dan penggunaan gedung apartemen yang dikeluarkan oleh Kementerian Konstruksi".

Selain itu, pada Poin a, Klausul 3, Pasal 36 Surat Edaran Menteri Konstruksi No. 02/2016/TT-BXD tanggal 15 Februari 2016 tentang Peraturan Menteri Konstruksi tentang Pengelolaan dan Pemanfaatan Bangunan Gedung Apartemen (sebagaimana diubah dan ditambah pada Klausul 12, Pasal 3 Surat Edaran No. 28/2016/TT-BXD tanggal 15 Desember 2016) disebutkan: "Badan pengelola bangunan apartemen membuka rekening khusus pada lembaga kredit yang beroperasi di Vietnam untuk mengelola dan menggunakan dana pemeliharaan untuk properti bersama bangunan apartemen dan dana pemeliharaan untuk properti bersama seluruh bangunan apartemen".

Terkait dana pemeliharaan apartemen, baru-baru ini, Kementerian Konstruksi juga mengirimkan dokumen tanggapan kepada Dewan Manajemen gedung apartemen Eco Green City (Hanoi) mengenai penerapan peraturan perundang-undangan perumahan terkait dana pemeliharaan apartemen.

Secara khusus, Kementerian Konstruksi telah menginstruksikan Dewan Manajemen Gedung Apartemen Eco Green City untuk membandingkan ketentuan undang-undang tersebut dengan kasus spesifik implementasinya. Perlu diketahui bahwa selama proses implementasi, jika terdapat kesulitan atau masalah, Dewan Manajemen diminta untuk menghubungi Dinas Perumahan Negara di wilayah tersebut, yaitu Dinas Konstruksi Hanoi, untuk mendapatkan arahan dan penyelesaian sesuai kewenangannya.

[iklan_2]
Sumber