Kasus 'Nasabah Lolos Utang 5 Miliar': Putusan Serupa

Baru-baru ini, opini publik sangat setuju dengan putusan Pengadilan Rakyat Wilayah 7 (HCMC) yang menyatakan bahwa nasabah yang membeli proyek real estat menang setelah dituntut oleh VPBank...

Ilustrasi dari Chat GPT

Namun sebelumnya, pada tahun 2024, Pengadilan Rakyat Distrik Cau Giay ( Hanoi ) juga mengumumkan putusan serupa. Satu-satunya perbedaan adalah kali ini penggugatnya adalah pelanggan.

Hampir lunas apartemennya tapi proyeknya masih lahan kosong

Menurut berkas kasus, pada tanggal 28 Februari 2022, Ibu Nguyen Thi Thuy G. diperkenalkan oleh Perusahaan R. untuk membeli apartemen resor di Phu Quoc yang diinvestasikan oleh MT Group.

Untuk membeli apartemen di proyek ini, pada tanggal 9 Maret 2022, Ibu G. menerima pengalihan hak untuk menegosiasikan perjanjian jual beli (V103) dengan orang lain, Bapak Truong Vu Th.

Namun, saat melakukan setoran pertama (VND 500 juta), Ibu G. mentransfer uang ke rekening Perusahaan R. (yang diidentifikasi sebagai perusahaan pialang properti untuk Grup MT). Sesuai perjanjian antara Ibu G. dan Bapak Th., Bapak Th. mengalihkan seluruh hak dan kewajibannya sesuai dokumen V103 kepada Ibu G.

Setelah menandatangani perjanjian ini, Ibu G mentransfer deposit berikutnya kepada S. Real Estate Company (disingkat S. Company) - unit yang ditugaskan oleh investor proyek, MT Group, untuk bertindak sebagai broker dan mensurvei kebutuhan pelanggan yang membeli real estat.

Setelah itu, Ibu G menyetorkan lima kali setoran dengan jumlah lebih dari 19 miliar VND (yang mana modal Ibu G sendiri sebesar 2,4 miliar VND dan pinjaman bank sebesar 16,9 miliar VND).

Namun, melalui media, Ibu G. mengetahui bahwa sebagian proyek tersebut berasal dari tanah pertahanan nasional, sehingga investor proyek (MT Group) belum menyelesaikan prosedur hukum atas tanah tersebut agar memenuhi syarat untuk dijual.

Pada saat kasus ini diajukan ke pengadilan, status proyek saat itu adalah lahan kosong dengan infrastruktur yang belum lengkap dan belum ada pembangunan di lahan tersebut.

Setelah itu, Ibu G. datang menemui dan mengirimkan email berkali-kali untuk meminta agar diberikan dokumen legal yang membuktikan bahwa proyek tersebut layak untuk dijalankan dan untuk menandatangani kontrak penjualan, namun Perusahaan S. tidak memenuhi permintaan tersebut.

Kemudian, Perusahaan S. mengirimkan email untuk mengakhiri perjanjian secara sepihak dan mengumumkan tidak akan mengembalikan seluruh uang jaminan yang telah dibayarkan Ibu G. (2,4 miliar VND).

Oleh karena itu, Ibu G mengajukan gugatan terhadap Perusahaan S. ke pengadilan, dengan permintaan untuk membatalkan semua perjanjian simpanan yang telah ditandatangani dengan Perusahaan R., dokumen pengalihan perjanjian simpanan yang telah ditandatangani dengan Bapak Th. (nasabah pertama Perusahaan S.), dan untuk menyatakan perjanjian kredit yang telah ditandatangani Ibu G. dengan bank tersebut dibatalkan.

Di pengadilan, Ibu G. mengklaim bahwa Bapak Truong Vu Th. dan Perusahaan S. telah memberikan informasi yang tidak lengkap dan tidak benar mengenai dokumen perjanjian No. V103 yang ditandatangani oleh Bapak Th. dengan Perusahaan S. pada tanggal
13 Desember 2021. Selain itu, Perusahaan S. juga memberikan informasi yang tidak lengkap dan tidak benar tentang status hukum proyek tersebut.

Perusahaan pialang tetapi menerima uang dari penjualan aset

Dalam perdebatan di persidangan, perwakilan majelis persidangan menjelaskan bahwa Perusahaan S hanya ditunjuk oleh Perusahaan MT (investor) untuk bertindak sebagai unit perantara, konsultansi, dan pengenalan produk properti kepada nasabah dengan tujuan membantu nasabah memilih produk yang sesuai dengan kebutuhannya.

Dalam persidangan, perwakilan Perusahaan S. menunjukkan dokumen bermaterai Perusahaan MT yang menyatakan: "Perusahaan S. akan bertanggung jawab atas konsultasi, pencarian, pengenalan, dan perantara real estat untuk bisnis, pemasaran, pengenalan, dan dukungan bagi investor dan pelanggan dalam menjalankan prosedur terkait pembelian real estat di proyek tersebut."

Majelis Hakim berpendapat bahwa dalam dokumen ini tidak terdapat isi yang menunjukkan bahwa penanam modal memperbolehkan Perusahaan S. menerima simpanan atas aktiva, mencatat nilai aktiva, maupun isi yang telah disetujui oleh para pihak satu sama lain.

Hal ini bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan tentang hak-hak subjek perdata, merupakan perbuatan yang melampaui ruang lingkup izin penanam modal dalam dokumen tersebut di atas.

Melalui pemeriksaan di persidangan, terdakwa S. Company tidak dapat menghadirkan dokumen dan bukti tambahan yang menunjukkan bahwa terdakwa berhak melaksanakan transaksi perjanjian penitipan dan penerimaan penitipan, juga tidak ada dokumen pemberian kuasa dari investor kepada S. Company untuk berhak menerbitkan dokumen undangan kepada Ibu G untuk menandatangani perjanjian jual beli.

Dengan demikian, kewenangan menandatangani bukti setoran maupun transaksi setoran oleh Perusahaan S adalah melawan hukum.

Selain itu, pada saat Perusahaan S. memberitahu Ibu G. untuk menandatangani kontrak, harus dipahami bahwa proyek tersebut telah memenuhi semua persyaratan untuk dibuka untuk penjualan.

Namun, dalam persidangan, perwakilan Perusahaan S. tidak dapat menunjukkan dokumen hukum apa pun yang membuktikan bahwa pada saat dikeluarkannya pemberitahuan pengalihan hak guna tanah pada bulan Desember 2022, investor proyek ini memiliki persyaratan yang cukup untuk dibuka untuk penjualan.

Transaksi batal karena ilegalitas

Dari perkembangan di atas, pengadilan memutuskan bahwa Perusahaan R. memiliki fungsi perantara dan konsultasi real estat, dan perusahaan ini menyetujui Nyonya G. untuk menyetor uang untuk membeli apartemen berkode V103 dengan luas 216 meter persegi di proyek di Phu Quoc dengan nilai transfer lebih dari 24,2 miliar VND.

Namun, setelah pertimbangan, proyek tersebut direncanakan akan berlokasi di Distrik A (Kota Phu Quoc, Provinsi Kien Giang ) dan sesuai jadwal, pada kuartal kedua tahun 2024, proyek tersebut akan membangun pekerjaan arsitektur dan mulai beroperasi.

Dengan demikian, pada saat diumumkan di portal Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (masih ada pada saat uji coba), proyek ini tidak layak untuk dijual dan tidak layak untuk menerima uang jaminan.

Perusahaan R. mencatat dalam perjanjian titipan bahwa pihaknya menyetujui Pihak B (Ibu G.) untuk menitipkan uang untuk membeli satu unit apartemen tertentu bernama V103, dengan luas 216 meter persegi dan nilai pengalihan yang bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan tentang pengalihan unit apartemen.

Selain itu, selama seluruh proses litigasi, Perusahaan R. gagal membuktikan haknya untuk diizinkan oleh investor dalam melakukan konsultasi pialang dan menerima deposit untuk proyek tersebut dari nasabah. Oleh karena itu, permintaan penggugat untuk mengajukan gugatan sepenuhnya beralasan dan sesuai dengan ketentuan hukum.

Ibu G. melakukan transaksi deposito dengan Perusahaan R., tetapi Perusahaan S. tetap mengalihkan hak pendaftaran untuk membeli properti tersebut. Dengan demikian, untuk properti yang sama, dua perusahaan mengambil alih tanggung jawab Ibu G.

Majelis hakim menetapkan: Nilai pengalihan yang disetujui oleh Ibu G dengan Perusahaan R, yaitu nilai total hak milik atas tanah dan bangunan sebesar 24,2 miliar VND.

Kemudian, Perusahaan S. mencatat setoran sebesar 24,2 miliar VND, yang melanggar hukum karena ini tidak dapat dianggap sebagai jumlah uang untuk menjamin pelaksanaan kontrak, melainkan nilai keseluruhan kontrak. Kontrak hanya dapat dilaksanakan jika pengalihan hak milik dapat dilakukan.

Sementara itu, Perusahaan S. tidak memiliki wewenang untuk menandatangani kontrak pengalihan atau penjualan aset untuk proyek tersebut karena bukan investornya. Tindakan Perusahaan S. yang menerima uang dan menegosiasikan transaksi dengan Ibu G. sepenuhnya melanggar hukum.

"Oleh karena itu, perjanjian-perjanjian tersebut harus dinyatakan batal demi hukum, dan gugatan penggugat sah sepenuhnya," tegas majelis hakim.

Kontrak kredit dibatalkan dan 2 perusahaan harus membayar penggugat

Berdasarkan perkembangan dan penilaian di atas, majelis hakim menyatakan dokumen perjanjian pengalihan V103 antara Ibu G dengan Bapak Th tidak sah sama sekali; perjanjian V103 yang ditandatangani antara Bapak Th dengan Perusahaan S tidak sah sama sekali; dan perjanjian penitipan barang yang ditandatangani antara Ibu G dengan Perusahaan R tidak sah sama sekali.

Dari transaksi yang tidak sah tersebut, pengadilan memerintahkan Perusahaan R. untuk membayar kepada Ibu G. sebesar 500 juta dengan bunga sebesar 118 juta.

Perusahaan S. harus membayar kembali kepada Ibu G. pokok sebesar 1,9 miliar dengan bunga sebesar 448 juta.

Karena kontrak-kontrak di atas tidak sah, kontrak kredit yang ditandatangani oleh Ibu G. dengan bank juga tidak sah. Namun, pada saat persidangan, Perusahaan S. telah melunasi seluruh uang yang telah ditandatangani oleh Ibu G. untuk dipinjam dari bank, sehingga tidak perlu menanggung konsekuensinya.

HA CHAU

Sumber: https://tuoitre.vn/vu-khach-hang-thoat-khoan-no-5-ti-da-co-mot-ban-an-tuong-tu-20251008232456275.htm