Di recente, diverse località, tra cui Hanoi, hanno elaborato proposte per il primo listino prezzi fondiari in assoluto, la cui entrata in vigore è prevista a partire dal 1° gennaio 2026. La maggior parte dei nuovi listini prezzi fondiari attualmente in fase di sviluppo ha subito modifiche significative, con aumenti di gran lunga superiori a quelli del listino prezzi attuale.
Ad esempio, secondo la bozza del nuovo listino prezzi dei terreni di Hanoi, nelle zone centrali della città come Hang Dao, Hang Khay, Ly Thuong Kiet, ecc., il nuovo listino prezzi dei terreni è stato adeguato al rialzo di circa il 2%. Il prezzo più alto registrato per un terreno residenziale supera i 702 milioni di VND/m2.
In particolare, si propone un significativo adeguamento al rialzo dei prezzi dei terreni nelle aree suburbane e periferiche. Ad esempio, i comuni di Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son e An Khanh hanno registrato gli aumenti più consistenti, fino al 26% rispetto al listino prezzi attuale.
Altri comuni come Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc e Chuong Duong hanno tutti proposto un aumento di circa il 25%.
A questo proposito, l'Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare (VARS IRE) ritiene che le tabelle dei prezzi dei terreni siano uno strumento importante per lo Stato nella gestione del territorio, nella riscossione delle entrate, nel calcolo degli obblighi finanziari e come base giuridica per la determinazione dei prezzi di indennizzo e di sostegno al reinsediamento.
Pertanto, la costruzione delle tabelle dei prezzi dei terreni deve essere effettuata con cautela, in modo scientifico e con una tabella di marcia ragionevole, al fine di riflettere accuratamente i valori di mercato, evitando al contempo di creare disagi o pressioni finanziarie su persone e imprese.
Secondo VARS IRE, il significativo aumento dei prezzi dei terreni a livello locale avrà un impatto considerevole su individui e famiglie. In particolare, saranno maggiormente colpiti coloro che stanno attualmente intraprendendo procedure relative ai terreni, come il cambio di destinazione d'uso, l'ottenimento di certificati di diritto d'uso o la ricezione di indennizzi per lo sgombero di terreni, poiché i loro obblighi finanziari sono calcolati direttamente sulla base del nuovo tariffario.
I costi di conversione dei terreni, di rilascio dei titoli di proprietà e di acquisto di alloggi potrebbero aumentare vertiginosamente, colpendo le fasce di reddito medio-basse. Inoltre, l'aumento dei prezzi dei terreni potrebbe generare reclami e controversie nelle aree interessate da indennizzi e sgomberi, qualora gli adeguamenti superassero significativamente i prezzi approvati.
L'aumento dei prezzi dei terreni non solo ha un impatto sulla popolazione, ma incide direttamente anche sul settore immobiliare. I costi di risarcimento e le tasse sull'utilizzo del suolo, che rappresentano le voci di spesa più consistenti nella struttura dei costi di sviluppo di un progetto, aumenteranno vertiginosamente, determinando un incremento significativo degli investimenti complessivi.
Per i progetti in corso, le imprese potrebbero trovarsi in difficoltà nel decidere se proseguire o sospenderli, poiché l'aumento dei costi potrebbe far sì che l'investimento totale superi le loro capacità finanziarie.
Nel frattempo, per i progetti non ancora avviati, le imprese possono essere più proattive nella pianificazione e nei sistemi di compensazione, ma resta incerto se il mercato accetterà l'aumento forzato dei prezzi.
"Alcuni progetti potrebbero subire perdite o ritardi nell'emissione dei certificati di proprietà ai clienti, con conseguente rischio di controversie", ha avvertito VARS IRE.
L'istituto sostiene che tutte le normative sui prezzi, comprese le tabelle dei prezzi dei terreni, sono solo relative, perché nel lungo termine i prezzi degli immobili sono ancora determinati dalla domanda e dall'offerta. Pertanto, è difficile creare una tabella dei prezzi dei terreni che soddisfi le aspettative di tutti i gruppi di interesse. Una tabella dei prezzi dei terreni è veramente significativa solo se applicata a scopi specifici come il risarcimento e lo sgombero dei terreni.
"Se utilizzato per molteplici scopi, come il calcolo delle tariffe di utilizzo del suolo, le aste o le imposte, il listino prezzi perderà la sua praticità e dovrà essere adattato in modo flessibile per garantire un equilibrio di interessi tra lo Stato, i cittadini e le imprese", ha sottolineato VARS IRE.
Pertanto, VARS IRE raccomanda che le autorità locali definiscano correttamente il ruolo delle tabelle dei prezzi fondiari: come strumento di gestione e riscossione delle imposte, non come strumento di regolamentazione della domanda e dell'offerta sul mercato. Le politiche di stabilizzazione dei prezzi fondiari dovrebbero mirare a obiettivi a lungo termine di trasparenza, equità e sostenibilità.
Questa unità ha inoltre proposto di definire chiaramente le responsabilità tra governo centrale e governi locali: lo Stato dovrebbe emanare un quadro tecnico e una metodologia di valutazione unificati, mentre i governi locali dovrebbero gestirli e adattarli nella pratica. Inoltre, ai governi locali dovrebbe essere consentito di emanare coefficienti di adeguamento flessibili in base alla regione, al periodo di tempo, alla tipologia di utilizzo del suolo e agli obiettivi di sviluppo socio- economico .
Inoltre, VARS IRE raccomanda di applicare aliquote diverse per le tasse sull'uso del suolo, i canoni di locazione dei terreni, le imposte e gli oneri a seconda della destinazione d'uso e del livello di infrastrutture e sviluppo urbano in ciascuna regione. Tale adeguamento necessita di una tabella di marcia ragionevole per evitare di sconvolgere il mercato e causare impatti improvvisi su imprese e cittadini, soprattutto nel contesto di molte località che stanno perfezionando il modello di governo urbano a due livelli.
Infine, VARS IRE ha sottolineato la necessità di rafforzare la comunicazione e le linee guida per l'attuazione, al fine di aiutare persone, imprese e intermediari a comprendere la vera natura e il ruolo dei listini prezzi dei terreni, evitando che vengano sfruttati per manipolare i prezzi o per creare false aspettative sulle tendenze di mercato.
Fonte: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html
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