Il mercato immobiliare giapponese sta perdendo il suo fascino.

Le speculazioni secondo cui il Giappone aumenterà i tassi di interesse questa primavera per la prima volta in 17 anni stanno causando un calo degli investimenti esteri nel settore immobiliare nazionale, che hanno raggiunto il livello più basso degli ultimi cinque anni.

Le politiche di tassi di interesse negativi stanno per finire.

Nell'ultimo trimestre del 2023, diversi fondi di investimento stranieri hanno ceduto una serie di grandi proprietà immobiliari in Giappone. La società singaporiana Mapletree Investments ha venduto un edificio commerciale a Osaka per 54 miliardi di yen al rivenditore di elettronica Edion. La società di investimento statunitense Fortress ha invece ceduto un resort a Okinawa a uno dei suoi fondi di investimento immobiliare per circa 40 miliardi di yen.

Secondo CBRE, la più grande società al mondo di investimenti e servizi immobiliari commerciali, i nuovi investimenti da parte di società straniere sono diminuiti dell'80% nel quarto trimestre del 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022. Nei primi nove mesi del 2023, le vendite immobiliari da parte di investitori stranieri sono più che raddoppiate rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, raggiungendo 1.050 miliardi di yen (7,1 miliardi di dollari), mentre i loro acquisti sono diminuiti di circa il 20%, attestandosi a 830 miliardi di yen.

Nell'intero anno 2023, gli investimenti esteri nel settore immobiliare giapponese sono diminuiti di circa il 30%, attestandosi a 1.000 miliardi di yen (6,7 miliardi di dollari USA), mentre le vendite immobiliari sono raddoppiate, raggiungendo circa 1.370 miliardi di yen, segnando il primo anno intero di vendite nette dal 2018.

Mentre molti immobili vengono venduti a prezzi stracciati, numerosi progetti di costruzione in Giappone sono fermi a causa della carenza di manodopera. Foto: NIKKEI ASIA

Il crollo del mercato immobiliare è in parte dovuto alla possibilità di aggiustamenti della politica monetaria da parte della Banca del Giappone (BOJ). Il governatore della BOJ, Kazuo Ueda, ha recentemente ribadito la probabilità di un aumento dei tassi di interesse in primavera. Secondo gli esperti, la BOJ è vicina a decidere di porre fine alla sua politica di tassi di interesse negativi nell'aprile 2024. Gli investitori temono che, una volta che i tassi di interesse inizieranno a salire bruscamente, i costi di finanziamento aumenteranno e ridurranno i rendimenti degli investimenti immobiliari.

Vendita dell'edificio.

Anche la stagnazione del mercato immobiliare estero ha contribuito al già citato crollo dei prezzi. Tassi di interesse più elevati e la persistenza del telelavoro hanno fatto scendere i prezzi degli uffici negli Stati Uniti e in Europa. Alcuni hanno limitato le perdite vendendo anticipatamente immobili in Giappone, dove i prezzi sono rimasti relativamente alti rispetto ad altri mercati, realizzando così un profitto.

Gli stessi investitori internazionali che un tempo alimentavano il mercato degli edifici per uffici in Giappone stanno ora vendendo per la prima volta, a causa del calo dei prezzi degli affitti dovuto all'eccesso di offerta e all'aumento dei tassi di interesse bancari. Gli analisti prevedono che gli investitori stranieri continueranno a vendere immobili in Giappone anche nel 2024.

Nel frattempo, il fondo di investimento singaporiano GIC ha avviato quest'estate il processo di vendita di una quota di maggioranza del grattacielo Shiodome di Tokyo, ma non è ancora chiaro come andrà a finire. Il rendimento annuo nominale di GIC nei cinque anni conclusi a marzo 2023 è stato del 3,7%, il più basso dal 2016. Con il crollo dei prezzi degli immobili ad uso ufficio negli Stati Uniti e in Europa, GIC ha venduto immobili in Giappone, dove i prezzi sono più alti, per compensare tali perdite.

Secondo la Real Estate Securities Association, gli edifici ad uso ufficio sono fondamentali per il mercato degli investimenti immobiliari giapponese, rappresentando circa il 40% dei portafogli dei fondi di investimento immobiliare (REIT) giapponesi. Mentre la domanda per altre tipologie di immobili, come quelli residenziali e alberghieri, rimane elevata, la debolezza del mercato degli uffici sta creando difficoltà ad alcuni investitori immobiliari.

Il volume delle transazioni relative agli edifici adibiti a uffici è stato particolarmente colpito, registrando un calo del 40% a 1.080 miliardi di yen, il livello più basso dal 2012. Secondo Nikkei Asia, il tasso di sfitto degli uffici a Tokyo ha raggiunto il livello più alto degli ultimi 11 anni, nonostante i prezzi degli affitti siano diminuiti del 30% rispetto a quattro anni fa.

Gli investitori stranieri sono attratti dal mercato immobiliare giapponese soprattutto per i bassi costi di finanziamento, derivanti dalla politica monetaria estremamente accomodante della Banca del Giappone. Tuttavia, la prospettiva di un aumento dei tassi di interesse in primavera getta un'ombra sul mercato. Secondo un sondaggio di Mitsubishi UFJ Trust and Banking, mentre nel 2019 l'89% degli investitori stranieri si dichiarava ottimista o abbastanza ottimista riguardo al mercato immobiliare giapponese, questa percentuale è ora scesa al 28%.

HANH CHI

Fonte: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html