"Diagnosticare" il mercato immobiliare di Hanoi

Per quanto riguarda il mercato immobiliare di Hanoi alla fine dell'anno, gli osservatori ritengono che gli appartamenti continueranno a rappresentare il segmento trainante degli investimenti. Inoltre, si prevede una prossima ripresa per gli immobili a scopo di investimento, come i terreni edificabili.

Il segmento con una reale domanda di alloggi rimane in forte espansione.

Secondo Nguyen Quoc Anh, vicedirettore generale di Batdongsan.com, in passato gli appartamenti rappresentavano la tipologia di immobile più richiesta durante la fase di ripresa del mercato. Tuttavia, quando il mercato entrerà in una fase di stabilità, gli appartamenti dovranno cedere il primato ad altri segmenti.

"Osservando i cicli precedenti, quando il mercato entrava in una fase di sviluppo stabile, un investimento di 100 dong in appartamenti ne rendeva solo 136, mentre i terreni edificabili potevano fruttare fino a 300 dong", ha spiegato il signor Quoc Anh.

Questa analogia illustra come, nelle diverse fasi del mercato, gli appartamenti, pur offrendo buoni rendimenti, non rappresentino la tipologia di investimento più attraente. Se il mercato attuale si comporta secondo gli schemi dei cicli precedenti, è probabile che, dopo un periodo di rapida crescita, il settore immobiliare residenziale si stabilizzi e registri una crescita più lenta rispetto ad altri segmenti.

I MERCATI IMMOBILIARI NELLE PROVINCE ADIACENTI AD HANOI SI STANNO RISCALDANDO.

Non solo i quartieri periferici di Hanoi , ma anche il mercato immobiliare delle province che circondano la capitale sta attirando l'attenzione di molti investitori. Il signor Le Dinh Chung, direttore generale di SGO Homes, ne spiega il motivo: a causa degli elevati prezzi degli immobili nel centro città, molti investitori stanno spostando i propri capitali verso le province e le città limitrofe.

“Il mercato immobiliare nelle province che circondano Hanoi sta mostrando segnali positivi di ripresa, con molte aree che hanno superato i livelli di prezzo precedenti. Attualmente, gli investitori si stanno concentrando su immobili situati lungo due assi economici : l'asse Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc e l'asse Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Si tratta di aree con un significativo potenziale di sviluppo, buone infrastrutture di trasporto e stretti collegamenti con le zone industriali”, ha affermato il signor Chung.

Il signor Quoc Anh ha previsto che, entro il prossimo anno, gli appartamenti rimarranno un punto di forza del mercato, mentre altri segmenti come le case unifamiliari e le villette a schiera registreranno un'impennata di interesse a partire dall'inizio del prossimo anno. Gli immobili a scopo di investimento vedranno un aumento costante del volume delle transazioni a partire dalla metà del 2025.

Anche il signor Nguyen Thac Cuong, vicedirettore generale di Mai Viet Land, ritiene che gli immobili che soddisfano le esigenze del mercato immobiliare vengano attualmente venduti a prezzi molto elevati, senza segnali di rallentamento nel prossimo futuro. Da ora fino alla prima metà del prossimo anno, i segmenti con un elevato potenziale di flusso di cassa, come appartamenti e ville nel centro città, continueranno a guidare la ripresa del mercato.

Analogamente, il signor Le Dinh Chung, direttore generale di SGO Homes, ha previsto che da qui al 2025 i prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti continueranno ad aumentare, ma a un ritmo moderato, anziché con l'impennata improvvisa osservata all'inizio del 2024.

Da un altro punto di vista, il signor Phan Le Thanh Long, CEO di AFA Group e co-fondatore della Vietnam Financial Advisors Community (VWA), ha analizzato che il livello generale dei prezzi degli appartamenti ad Hanoi si riequilibrerà maggiormente con i livelli di reddito della popolazione. Tuttavia, ciò avverrà concretamente solo se, nei prossimi cinque anni, il numero di progetti di edilizia sociale nella capitale sarà sufficiente a soddisfare le esigenze della popolazione.

Avvertenze per chi investe in immobili in periferia.

Basandosi sulle tendenze dei cicli precedenti, sembrerebbe che non sia ancora il momento giusto per acquistare terreni edificabili. Tuttavia, la realtà dimostra il contrario, con i terreni residenziali costantemente molto richiesti sin dalla prima metà di quest'anno. Molte zone hanno registrato aumenti di prezzo "inimmaginabili".

Spiegando questo fenomeno, il signor Le Dinh Chung ha suggerito che si tratta semplicemente di aumenti di prezzo localizzati, in cui gli investitori, impossibilitati ad acquistare appartamenti a causa della mancanza di nuovi progetti, si rivolgono ai terreni edificabili. Inoltre, ciò deriva dal fatto che molte autorità locali hanno fissato prezzi di partenza relativamente bassi per le aste dei terreni.

"Le recenti aste di terreni nelle aree suburbane hanno attirato un notevole interesse da parte degli investitori a causa dei prezzi di partenza relativamente bassi e degli importi di deposito richiesti (il prezzo di partenza per molti lotti è inferiore a 10 milioni di VND/m2). Ciò ha anche creato delle scappatoie per gli investitori speculativi. Questo ha portato a conseguenze negative, spingendo i prezzi dei terreni sul mercato a livelli eccessivamente elevati", ha affermato il signor Chung in merito ai recenti sviluppi del mercato fondiario.

Secondo TN, un ex partecipante alle aste di terreni nei distretti di Thanh Oai e Hoai Duc, nel prossimo futuro i gruppi di speculatori fondiari non oseranno più fare offerte così alte come in passato. Questo perché, se fissassero prezzi eccessivamente elevati per aggiudicarsi l'asta, quei terreni diventerebbero molto difficili da vendere.

“Il caso dell’abbandono delle caparre per 55 dei 68 lotti di terreno nella comune di Thanh Cao (distretto di Thanh Oai) rappresenta un investimento fallimentare da parte di questi gruppi, dovuto a una valutazione errata del mercato. Gli elevati prezzi di aggiudicazione hanno reso difficile per gli intermediari rivendere con profitto, costringendoli ad abbandonare le loro caparre. Si può affermare che abbiano perso capitale in questa transazione a Thanh Oai”, ha affermato il signor TN.

Secondo il signor TN, gli immobili nella periferia di Hanoi vengono venduti a prezzi esorbitanti, ben oltre il loro valore reale. Ci sono case nei vicoli del comune di Tien Yen (distretto di Hoai Duc), dove si è svolta l'asta, con terreni valutati a 133 milioni di VND/m2, ma il prezzo è stato gonfiato a 60-70 milioni di VND/m2, diventando caro quanto un appartamento in centro città.

"Gli immobili nelle zone periferiche non sono adatti agli investitori dilettanti. In caso di crisi di mercato, case e terreni in centro città possono essere venduti con una riduzione di prezzo di appena il 30%, ma nelle zone periferiche, anche se gli investitori riducono i prezzi del 50%, la vendita rimane comunque difficile", ha avvertito TN.

Anche il signor Nguyen Quoc Anh ha espresso un'opinione simile. Secondo lui, i segmenti orientati agli investimenti, come i terreni edificabili, pur potendo raddoppiare o triplicare il loro valore in pochi anni, presentano una liquidità relativamente limitata e i prezzi possono rimanere stagnanti per un lungo periodo quando il mercato rallenta.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html