Come si può evitare di cadere nella trappola delle truffe immobiliari e della manipolazione dei prezzi?

DNVN - Duong Thuy Dung, CEO di CBRE Vietnam, ha confermato l'esistenza di "truffe" e "manipolazioni dei prezzi" nel mercato immobiliare e ha consigliato agli acquirenti di essere estremamente saggi e cauti nel valutare la redditività dell'investimento per evitare di cadere in trappole.

Durante la conferenza stampa di CBRE Vietnam (parte del gruppo statunitense di servizi immobiliari CBRE) per la presentazione dei dati salienti del mercato immobiliare di Da Nang per il secondo trimestre del 2025, un giornalista di Vietnam Business News ha intervistato la signora Duong Thuy Dung, CEO dell'azienda, in merito ad alcuni segnali insoliti che si stavano verificando nella zona.

Duong Thuy Dung, CEO di CBRE Vietnam, ha presentato un rapporto sui punti salienti del mercato immobiliare di Da Nang nel secondo trimestre del 2025.

Come valuta CBRE Vietnam l'andamento dei prezzi di appartamenti e terreni a Da Nang durante la prima metà del 2025?

La signora Duong Thuy Dung: Secondo i dati di CBRE Vietnam, il prezzo medio di vendita di edifici residenziali multipiano e appartamenti nel mercato di Da Nang nei primi sei mesi del 2025 è stato di circa 85 milioni di VND/m2, il più alto del paese, superando persino il prezzo medio di vendita di Ho Chi Minh City (82 milioni di VND/m2) e Hanoi (79 milioni di VND/m2); un aumento del 27% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente (Hanoi ha registrato un aumento di circa il 30-35%, Ho Chi Minh City di oltre il 20%).

Si prevede che i prezzi dei terreni a Da Nang aumenteranno del 15-20% nella maggior parte delle principali aree urbane e nelle zone chiave della città durante la prima metà del 2025; in alcune aree di pregio lungo la costa e le rive del fiume, l'aumento dei prezzi potrebbe raggiungere il 20-25%. Questa è una buona notizia per il mercato di Da Nang, tuttavia, sotto certi aspetti, il costo per gli acquirenti è più elevato.

Attualmente, Da Nang sembra essere nel pieno di una "febbre fondiaria", una situazione simile a quella del periodo 2018-2020. A tuo parere, si tratta di una vera e propria febbre fondiaria o di una bolla speculativa?

La signora Duong Thuy Linh: Quando si parla di impennate dei prezzi dei terreni, è necessario esaminare nello specifico le aree interessate per valutare se si tratti effettivamente di un'impennata. La definizione di impennata dei prezzi dei terreni comprende sia gli aumenti reali che quelli artificiali. In alcune aree, osserviamo che diversi fattori, come il miglioramento delle infrastrutture, una pianificazione urbanistica completa e la partecipazione di investitori di prestigio, contribuiscono all'aumento dei prezzi dei terreni.

Si tratta di un vero e proprio aumento di prezzo. Gli acquirenti ora sono molto informati; possono constatare che i prezzi dei terreni in quella zona sono effettivamente aumentati rispetto a prima. Tuttavia, sono ancora disposti a spendere per acquistare perché si tratta di un aumento di prezzo reale. Ciononostante, esistono anche aree con aumenti di prezzo artificiali, ovvero prezzi che crescono "seguendo il trend".

Ciò significa che ci sono aree in cui non è ancora stato sviluppato nulla, ma si vocifera di progetti di sviluppo infrastrutturale, fusioni o iniziative future... con conseguente aumento dei prezzi. Questo fenomeno di "seguire la tendenza" si verifica anche a Da Nang, ma a nostro avviso, l'impennata artificiale dei prezzi nella zona in questo momento non è così grave come lo è stata nel periodo 2018-2020.

Nel periodo 2018-2020, Da Nang ha registrato un prolungato aumento dei prezzi dei terreni, ma non sono stati immessi sul mercato molti immobili. Anche negli anni successivi, sono stati realizzati pochissimi progetti nella zona. Tuttavia, negli ultimi due anni, numerosi progetti sono stati lanciati da investitori di prestigio e stanno riscuotendo un grande successo di vendite.

La signora Duong Thuy Dung risponde alle domande di un giornalista di Vietnam Business.

Analizzando l'assorbimento del mercato, notiamo che questo periodo è diverso da quello 2018-2020. Pertanto, non siamo eccessivamente preoccupati per una bolla speculativa immobiliare a Da Nang. Tuttavia, dal punto di vista dei singoli investitori o acquirenti, soprattutto quelli provenienti da altre aree, è necessaria cautela nelle strategie di investimento.

Alcuni sostengono che, di recente, in periodi di eccesso di offerta di appartamenti, i costruttori gonfino artificialmente i prezzi dei terreni per indurre gli acquirenti ignari ad acquistare appartamenti anziché terreni. Successivamente, quando vengono lanciati sul mercato progetti di lottizzazione, utilizzano tattiche simili per ingannare gli acquirenti e spingerli ad acquistare appartamenti. Credete che questa pratica di "adescare gli acquirenti ignari" esista davvero? E quali soluzioni esistono per tutelare i legittimi diritti degli acquirenti?

La signora Duong Thuy Dung afferma: Il fenomeno della "speculazione fondiaria" non si verifica solo a Da Nang, ma anche in importanti mercati come Hanoi e Ho Chi Minh City... Un aumento dei prezzi dei terreni di oltre il 30% in un solo giorno è sicuramente una bolla; è impossibile che i prezzi dei terreni aumentino così rapidamente e in modo genuino. Posso affermare con certezza che gli acquirenti esperti non accetterebbero mai un simile aumento di prezzo.

Forse le precedenti impennate speculative dei prezzi dei terreni erano dovute al timore degli acquirenti che qualcun altro li avrebbe acquistati tutti se non lo avessero fatto loro, ma gli acquirenti stanno diventando sempre più esperti e non investiranno mai in aree con bolle speculative così evidenti.

La questione se si tratti o meno di una tattica fraudolenta va valutata caso per caso, a seconda del progetto specifico. Credo che potrebbe trattarsi di un "trucco" per vendere case e terreni. Questo non è un fenomeno esclusivo di Da Nang; situazioni simili si verificano anche in altri mercati, come Hanoi. Alcuni progetti arrivano persino ad assumere persone per mettersi in coda per acquistare, ma in realtà si tratta di una coda finta...

La soluzione più efficace a questo problema deve venire dagli acquirenti stessi, sia che investano o acquistino per uso personale. È molto difficile dimostrare che i proprietari o gli intermediari dei progetti gonfino intenzionalmente i prezzi, ed è altrettanto difficile per le autorità intervenire in materia. Pertanto, l'approccio migliore è che gli acquirenti siano vigili ed evitino di cadere nella trappola dei prezzi gonfiati.

In passato, gli acquirenti non disponevano di informazioni sufficienti sulle manipolazioni dei prezzi e sulle truffe, ma ora sono ben informati. Sono diventati abbastanza accorti da valutare la fattibilità del loro investimento, anziché seguire ciecamente pubblicità o promesse dei promotori dei progetti, perché anche gli accordi contrattuali sono spesso fragili. Più di chiunque altro, saranno proprio gli acquirenti stessi a poter sfuggire a queste trappole.

Grazie, signora!

Hai Chau

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212