È necessario risolvere il "collo di bottiglia" rappresentato dalla regolamentazione dei prezzi dei terreni:

La mattina del 3 luglio, durante la conferenza stampa di routine per il primo semestre dell'anno, organizzata dal Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente, sono state sollevate numerose questioni relative alla gestione e alla regolamentazione dei prezzi dei terreni.

In particolare, molte persone non dispongono dei mezzi finanziari per adempiere ai propri obblighi quando cambiano la destinazione d'uso di un terreno, a causa del notevole aumento dei prezzi dei terreni stessi.

Oltre le possibilità del popolo

Il fatto che le persone non possano permettersi di pagare per cambiare la destinazione d'uso di un terreno sta destando allarme sulla disparità tra i prezzi dei terreni e la loro accessibilità economica, soprattutto nelle zone rurali e montane.

Un caso tipico è quello della famiglia del signor Dinh Cong Phuong, residente nel villaggio di Coc Dong Tam, comune di Minh Quang (ora comune di Ba Vi). Nel marzo 2025, il Comitato popolare del distretto di Ba Vi ha emesso una decisione che consentiva al signor Phuong di cambiare la destinazione d'uso di oltre 210 m² di terreno, attualmente adibito a colture perenni, in terreno residenziale rurale con un periodo di utilizzo del suolo a lungo termine.

Attualmente, la procedura per modificare la destinazione d'uso di un terreno in base ai listini prezzi locali risulta troppo complessa per molte famiglie. (Immagine a scopo illustrativo)

Tuttavia, secondo il metodo di calcolo stabilito dall'articolo 8 del Decreto n. 103/2024/ND-CP, l'obbligazione finanziaria del signor Phuong corrisponde alla differenza tra il prezzo del terreno residenziale e quello del terreno agricolo , secondo la tabella dei prezzi dei terreni, pari a 4.337.000 VND/m², per un importo totale di quasi 900 milioni di VND. Tale somma supera le possibilità economiche di una famiglia residente in una zona montuosa come il comune di Ba Vi. Dopo un'attenta valutazione, il signor Phuong, non essendo in grado di adempiere al proprio obbligo finanziario, ha richiesto di non procedere con la conversione di destinazione d'uso del terreno.

In seguito alla petizione popolare, il Comitato popolare del distretto di Ba Vi (prima dell'entrata in vigore ufficiale del modello di governo a due livelli, il 1° luglio) ha emesso una decisione per revocare e annullare la decisione che consentiva il cambio di destinazione d'uso dei terreni.

Una situazione simile si sta verificando in molte località. Il signor Tran Duy Dong e la signora Nguyen Thi Hong, residenti nella città di Vinh ( provincia di Nghe An ), hanno raccontato che quando hanno richiesto la conversione di 300 m² di terreno adibito a giardino adiacente al cimitero in terreno edificabile, sono rimasti sorpresi nel ricevere un avviso che li informava di dover pagare quasi 4,5 miliardi di dong vietnamiti di tasse sull'uso del suolo. "La mia famiglia non ha nulla in contrario al pagamento delle tasse, ma con un'aliquota di quasi 15 milioni di dong/m², non riusciremmo a risparmiare abbastanza nemmeno lavorando tutta la vita", ha affermato il signor Dong.

Storie come quella sopra riportata dimostrano che, in molte zone, i listini prezzi dei terreni non rispecchiano accuratamente la reale situazione socio -economica e la capacità di spesa della popolazione, soprattutto nelle aree rurali, montuose e svantaggiate.

Buone notizie

Secondo Mai Van Phan, vicedirettrice del Dipartimento di Gestione del Territorio (Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente), l'abolizione del sistema di prezzi fondiari previsto dalla Legge Fondiaria del 2024 rappresenta un passo importante, che contribuisce ad allineare i prezzi dei terreni a quelli di mercato e a garantire la trasparenza nella gestione e nello sviluppo immobiliare. Tuttavia, nella realtà, molte località non si sono adeguate alle fluttuazioni del mercato fondiario, con conseguenti listini prezzi obsoleti e non realistici.

La vicedirettrice del Dipartimento per la gestione del territorio (Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente), Mai Van Phan, discute i listini prezzi dei terreni nelle varie località. Foto: Linh Linh

Nel prossimo periodo, molte località pubblicheranno nuovi listini prezzi dei terreni in conformità alla Legge Fondiaria del 2024, che si prevede causeranno significative fluttuazioni. Il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente ha presentato una relazione al Ministero delle Finanze, proponendo diverse soluzioni per la gestione dei prezzi dei terreni da qui alla fine del 2025. Queste soluzioni sottolineano la necessità per le località di monitorare attentamente l'evoluzione del mercato e aggiornare tempestivamente le fluttuazioni dei prezzi dei terreni; di creare gradualmente una banca dati dei prezzi dei terreni fino al singolo appezzamento; di adeguare i listini prezzi dei terreni esistenti qualora non siano più appropriati, come previsto dall'articolo 17 del Decreto n. 71/2024/ND-CP; e di organizzare ampie consultazioni per garantire il consenso nella redazione dei nuovi listini prezzi dei terreni ai sensi della Legge Fondiaria del 2024, che entrerà in vigore a partire dal 1° gennaio 2026.

Allo stesso tempo, il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente ha anche proposto di ampliare l'ambito di applicazione e i soggetti di applicazione delle tabelle dei prezzi dei terreni; di restringere i casi che richiedono una determinazione specifica del prezzo dei terreni; di definire chiaramente le responsabilità di ciascun ente nel calcolo degli obblighi finanziari; e di rivedere le leggi pertinenti per valutarne l'impatto complessivo sul mercato immobiliare.

È evidente che, se i prezzi dei terreni aumentano significativamente mentre i redditi delle persone, soprattutto nelle aree rurali, non migliorano di pari passo, la conseguenza sarà che molte famiglie si troveranno nella situazione di "avere l'opportunità di convertire i terreni ma di non poterselo permettere". In realtà, la questione dei prezzi dei terreni non può essere considerata semplicemente una questione di calcoli tecnici o di conformità legale; deve essere valutata nel contesto generale delle condizioni di vita, dell'accessibilità economica e dell'equità sociale.

Attualmente, la procedura per modificare la destinazione d'uso di un terreno in base ai listini prezzi locali risulta troppo complessa per molte famiglie. (Immagine a scopo illustrativo)

La revisione delle tabelle dei prezzi dei terreni deve procedere di pari passo con l'accessibilità per i cittadini, evitando situazioni in cui le buone politiche non vengano attuate o diventino un onere. I rappresentanti del Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente hanno sottolineato che l'adeguamento delle tabelle dei prezzi dei terreni richiede una tabella di marcia ragionevole, che individui aree e località idonee per ogni tipologia di terreno, e deve godere del consenso sociale.

In risposta a questo sviluppo, la Sig.ra Nguyen Thi Thoa, Vice Direttrice del Dipartimento per la Gestione del Patrimonio Pubblico (Ministero delle Finanze), ha dichiarato che, dopo aver raccolto le segnalazioni dalle autorità locali, il Ministero effettuerà una valutazione completa e si coordinerà con il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente per rivedere e proporre modifiche alla normativa vigente. Attualmente, il Ministero delle Finanze sta raccogliendo pareri sulla bozza di decreto che modifica e integra diversi articoli del Decreto n. 103/2024 (relativo alle tasse sull'uso del suolo e ai canoni di locazione fondiaria). In particolare, il Ministero propone di aggiungere la Clausola 6 all'articolo 52 per disciplinare i casi transitori.

Nello specifico, questo supplemento si applica alle famiglie e ai singoli individui che modificano la destinazione d'uso del terreno da agricolo, ovvero all'interno dello stesso lotto di terreno con un'abitazione (precedentemente identificato come giardino o laghetto all'interno dello stesso lotto di terreno con un'abitazione, ma non riconosciuto come terreno residenziale), a residenziale.

Il Ministero delle Finanze propone che le tasse sull'uso del suolo siano riscosse nella misura del 50% della differenza tra la tassa sull'uso del suolo calcolata sulla base dei prezzi dei terreni residenziali e quella calcolata sulla base dei prezzi dei terreni agricoli, al momento in cui l'autorità competente emette la decisione che autorizza il cambio di destinazione d'uso del terreno.

Fonte: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html