Gli appartamenti secondari sono difficili da vendere.

Molti agenti immobiliari nella parte orientale di Ho Chi Minh City affermano che, sebbene di recente il mercato immobiliare in generale abbia mostrato alcuni segnali positivi, il numero di appartamenti offerti in vendita a prezzi inferiori al valore di mercato rimane ancora piuttosto elevato.

Il motivo è che i proprietari di casa non riescono a sopportare la pressione del rimborso dei prestiti bancari. In una grande area urbana dell'ex Distretto 9 (ora parte della città di Thu Duc), molte persone accettano perdite del 15-25% sugli appartamenti completati, ma faticano comunque a trovare acquirenti.

Vendita in perdita per ripagare i debiti.

Secondo il signor Hoang, un agente immobiliare della zona, molti appartamenti, una volta consegnati, risultano difficili da affittare per i proprietari, i quali devono comunque pagare interessi bancari del 13-15% all'anno, il che li costringe a vendere in perdita per alleviare la pressione finanziaria.

Ad esempio, un lussuoso appartamento con 3 camere da letto che prima costava circa 5 miliardi di VND ora viene venduto a poco più di 4 miliardi di VND; mentre un appartamento con 2 camere da letto ha un prezzo di 2,3-2,4 miliardi di VND invece di 2,6-2,7 miliardi di VND come prima, ma è comunque difficile trovare acquirenti.

"La tendenza a vendere appartamenti in perdita, sia già consegnati che in procinto di essere consegnati, ha subito un rallentamento, ma non si è completamente arrestata, perché molte persone si trovano spesso ad affrontare difficoltà finanziarie a fine anno. In realtà, questo fenomeno non riguarda solo quest'area; molte altre zone stanno registrando riduzioni di prezzo simili per gli appartamenti già consegnati, mentre l'offerta di nuovi appartamenti, soprattutto a prezzi accessibili, rimane scarsa", ha osservato il signor Hoang.

Nello specifico, un altro progetto nell'ex Distretto 9, Centum Wealth, ha un prezzo medio sul mercato secondario di 40 milioni di VND/m2, in calo del 12% rispetto a un anno fa, mentre gli appartamenti del complesso 4S Linh Dong vengono pubblicizzati a 24-27 milioni di VND/m2.

Nel frattempo, il complesso residenziale Opal Boulevard, situato in via Pham Van Dong ma all'interno dei confini della città di Di An, nella provincia di Binh Duong, ha un prezzo di vendita sul mercato secondario di 30-34 milioni di VND/m2, con una diminuzione del 14% rispetto al prezzo di vendita di un anno fa.

A Ho Chi Minh City è attualmente in fase di sviluppo un progetto di appartamenti.

Anche i complessi residenziali già completati, con zone residenziali fiorenti e prezzi che in genere aumentano del 5-10% all'anno, hanno registrato un rallentamento. Molte persone, avendo bisogno di liquidità, desiderano vendere rapidamente e sono disposte a ridurre i prezzi. Ad esempio, un appartamento con due camere da letto, di 85-90 m², nella zona di Saigon Pearl, in via Nguyen Huu Canh, distretto di Binh Thanh, Ho Chi Minh City, viene offerto a circa 5 miliardi di VND, rispetto ai 5,3-5,4 miliardi di VND di due anni fa. Allo stesso modo, gli appartamenti nell'edificio The Art (quartiere Phuoc Long B, città di Thu Duc), consegnati molti anni fa, vengono offerti a circa 37 milioni di VND/m², il 10% in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

Secondo i big data di Batdongsan.com.vn, a novembre 2023 il prezzo degli appartamenti di lusso a Ho Chi Minh City è rimasto invariato, mentre il prezzo degli appartamenti di fascia media e accessibile è diminuito dall'1% al 4% rispetto al mese precedente, con un calo ancora più significativo rispetto all'anno precedente.

Nello specifico, nel 2023 il prezzo medio degli appartamenti nella città di Thu Duc era di 42 milioni di VND/m2, con una diminuzione del 16,5% rispetto al 2022; nel distretto di Tan Phu era di 39 milioni di VND/m2, con una diminuzione del 20% rispetto ai 49 milioni di VND/m2 del 2022; e nel distretto di Binh Tan era di circa 43,9 milioni di VND/m2, con una diminuzione del 14,6% rispetto al prezzo di vendita del 2021...

Una buona opportunità per gli acquirenti.

Il signor Dinh Minh Tuan, direttore di Batdongsan.com.vn per la regione meridionale, ha commentato che, sebbene i prezzi degli appartamenti siano diminuiti in alcune zone, rimangono comunque piuttosto elevati nel complesso. L'aspetto positivo è che la capacità di acquisto di una casa sta aumentando grazie alle politiche agevolative dei costruttori.

Secondo il rapporto sul sentiment dei consumatori nel settore immobiliare del 2024, pubblicato di recente da Batdongsan.com.vn, il 46% degli intervistati si dichiara soddisfatto dell'attuale situazione del mercato perché ora dispone di opzioni finanziarie più numerose e migliori.

Gli esperti di Batdongsan.com.vn ritengono che il sentimento più positivo tra acquirenti e venditori di immobili creerà opportunità per lo sviluppo del mercato nel 2024 e consentirà di superare le difficoltà che hanno persistito nel 2023. Il signor Dinh Minh Tuan ha riassunto la situazione delle principali tipologie di immobili lo scorso anno come segue: "Gli appartamenti sono flessibili e adattabili, le case a schiera sono volatili, mentre i terreni edificabili sono stagnanti e attendono il momento giusto".

Secondo il signor Tran Khanh Quang, direttore generale della Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, il mercato immobiliare a fine anno di solito segue due andamenti. Se il mercato è positivo, i prezzi degli immobili aumenteranno significativamente. Tuttavia, se il mercato è meno positivo, come lo è attualmente, si verificherà una situazione in cui i proprietari di casa venderanno in perdita per far fronte alle proprie esigenze finanziarie. Ciononostante, la probabilità che si verifichi questa offerta di immobili scontati non è elevata, rappresentando solo circa il 5% del mercato.

Chi è riuscito a resistere ancora un po' cercherà di aspettare che il mercato si riprenda. Al contrario, questa è un'opportunità per chi vuole acquistare casa o per chi non ha debiti bancari di utilizzare capitali presi in prestito per acquistare, perché il mercato è attualmente al suo punto più basso ed è improbabile che i prezzi scendano ulteriormente.

Secondo Troy Griffiths, vicedirettore generale di Savills Vietnam, nonostante le difficoltà generali del mercato, il segmento degli appartamenti in affitto a Ho Chi Minh City continua a registrare buone performance, con rendimenti che vanno dal 2,9% al 13,6%. È importante sottolineare che il settore immobiliare rappresenta un investimento a lungo termine e dovrebbe essere valutato su un orizzonte temporale stabile di almeno 5-10 anni.

"Nel lungo termine, i fattori fondamentali del Vietnam, come la crescita del reddito medio, l'elevata densità di popolazione e l'urbanizzazione, saranno i principali motori del mercato immobiliare residenziale. Inoltre, il Vietnam vanta uno dei tassi di spesa per infrastrutture più alti della regione (6% del PIL), il che modificherà l'utilizzo degli immobili; pertanto, gli investitori dovrebbero monitorare attentamente questi impatti chiave", ha analizzato l'esperto.

Si sta avvicinando un punto di inversione.

Il signor Nguyen Quoc Anh, vicedirettore generale di Batdongsan.com.vn, ha previsto che il punto di svolta nel mercato immobiliare potrebbe verificarsi tra il secondo e il quarto trimestre del 2024. Successivamente, il mercato entrerà in un nuovo ciclo articolato in quattro fasi: esplorazione, consolidamento, ripresa e stabilizzazione.

Nello specifico, la fase esplorativa dovrebbe svolgersi nella seconda metà del 2024, con una liquidità su piccola scala derivante da prodotti residenziali in grado di soddisfare reali esigenze abitative. A questa seguirà la fase di consolidamento, prevista tra il quarto trimestre del 2024 e il primo trimestre del 2025, in un contesto in cui strumenti e politiche monetarie saranno ampiamente implementati per alleviare le difficoltà di finanziamento.

Fonte: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm