Abbiamo bisogno di un "direttore d'orchestra" per far scendere i prezzi delle case.

Riduzione del prezzo della casa - Foto 1.

Molti progetti sono bloccati a causa di problemi legali, il che ha portato a una carenza di appartamenti a prezzi accessibili sul mercato. (Nella foto: un progetto di condominio bloccato da anni a Ho Chi Minh City - Foto: NGOC HIEN)

Lo squilibrio tra domanda e offerta e la crescente carenza di alloggi a prezzi accessibili rendono necessarie politiche più incisive e decisive per incrementare l'offerta di alloggi commerciali e sociali a prezzi accessibili.

I prezzi delle case sono in costante aumento.

A fine agosto, fingendosi un potenziale acquirente di un appartamento con una o due camere da letto per la sua famiglia, un giornalista del quotidiano Tuoi Tre ha visitato numerose agenzie immobiliari e costruttori che vendevano appartamenti a Ho Chi Minh City.

Nella parte orientale di Ho Chi Minh City, situata a più di 20 km dal centro città, nel quartiere di Saigon, molti agenti immobiliari ci hanno accompagnato a visitare diversi condomini in vendita, ma i prezzi di transazione variavano da 52 a 69 milioni di VND/m², il che significa che gli acquirenti avrebbero dovuto pagare da 3,1 a 4,9 miliardi di VND per unità.

Avvicinandoci al centro città, a circa 10 km di distanza, sempre nella zona est, abbiamo chiesto informazioni su diversi progetti di costruzione in corso. I prezzi richiesti dai costruttori si aggiravano all'incirca tra i 100 e i 150 milioni di VND/m².

Se si acquista un appartamento con una camera da letto di circa 56 m², si devono spendere dai 5 ai 6 miliardi di VND, mentre un appartamento con due camere da letto può costare fino a decine di miliardi di VND.

"Anche a quel prezzo, signore, non ci sono più unità disponibili. Abbiamo solo unità rimaste in zone meno ambite. Tutte le unità con una splendida vista sul centro città sono state vendute. Chi ha prenotato nelle prime fasi ha già guadagnato decine di milioni di dong al metro quadro", ha dichiarato un rappresentante di una società di costruzioni.

Lungo la Strada Statale 13 in direzione di Binh Duong (allora chiamata così), venuti a conoscenza di un nuovo progetto di appartamenti, abbiamo contattato il costruttore e ci sono stati forniti prezzi compresi tra 130 e 150 milioni di VND/m². Tuttavia, a causa delle grandi dimensioni degli appartamenti, per possedere un'unità con due camere da letto, gli acquirenti avrebbero dovuto spendere non meno di 10 miliardi di VND.

Nella parte meridionale della città, i progetti in quest'area vengono venduti ai clienti a prezzi che variano da 64 a 80 milioni di VND/m².

Nel cuore di Ho Chi Minh City, diversi progetti con unità ancora disponibili vengono venduti dai costruttori a prezzi che vanno dai 230 ai 300 milioni di VND al metro quadro, con alcuni progetti eccezionali che raggiungono prezzi fino a mezzo miliardo di VND al metro quadro.

Ad Hanoi , la maggior parte dei progetti residenziali commerciali avviati dall'inizio dell'anno appartiene ai segmenti di fascia media, alta e lusso.

Secondo un'indagine della società di ricerche di mercato CBRE Vietnam, il prezzo medio di vendita degli appartamenti alla fine del secondo trimestre di quest'anno si è attestato a circa 79 milioni di VND/m², con un aumento di circa il 6% rispetto al primo trimestre e del 33% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Secondo il Ministero delle Costruzioni , nel secondo trimestre del 2025 i prezzi degli appartamenti ad Hanoi e Ho Chi Minh City hanno raggiunto i livelli più alti degli ultimi quasi dieci anni.

Ad Hanoi, nel secondo trimestre del 2025, il prezzo medio di mercato ha raggiunto gli 80 milioni di VND/m², con un incremento del 5,6% rispetto al trimestre precedente (e del 33% rispetto allo stesso periodo del 2024).

Nel frattempo, il prezzo medio degli appartamenti a Ho Chi Minh City ha raggiunto gli 89 milioni di VND/m², con un aumento di circa il 36% rispetto allo stesso periodo del 2024. Per quanto riguarda i progetti di lusso che beneficiano delle infrastrutture di trasporto di Ho Chi Minh City, il Ministero delle Costruzioni ha affermato che questi progetti hanno registrato "aumenti di prezzo localizzati e stabilito nuovi livelli di prezzo grazie ai vantaggi infrastrutturali".

Snellire il percorso legale, aprendo la strada ad alloggi a prezzi accessibili.

Intervistati dal quotidiano Tuoi Tre, molti imprenditori ed esperti hanno confermato che i prezzi delle case sono aumentati eccessivamente e che sono necessarie soluzioni per contenere l'aumento dei prezzi degli appartamenti.

Secondo il signor Nguyen Xuan Quang, presidente del consiglio di amministrazione di Nam Long Investment Corporation, per costruire alloggi a prezzi accessibili, le imprese devono ottimizzare i costi, dalla pianificazione e progettazione alla selezione dei fornitori di materiali edili e degli appaltatori... assicurandosi che tutti i partner collaborino con l'investitore per mantenere bassi i prezzi delle case.

Tuttavia, secondo il signor Quang, le lunghe procedure del progetto, che comportano un aumento dei costi finanziari, sono uno dei fattori che causano l'aumento dei prezzi delle case.

Pertanto, se gli ostacoli legali al progetto, compresi i permessi di costruzione, le procedure di investimento e le procedure correlate, venissero rimossi in modo rapido ed efficiente, ciò contribuirebbe significativamente a ridurre i costi degli alloggi.

In questo contesto, lo Stato deve svolgere un ruolo di coordinamento con politiche sincronizzate per lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili.

Secondo il signor Quang, il Primo Ministro e i ministeri competenti sono molto interessati e determinati a far sì che province e città rispettino il piano per lo sviluppo di alloggi sociali e alloggi a prezzi accessibili.

Tuttavia, è necessario garantire che le politiche siano realizzabili al fine di socializzare i programmi di edilizia abitativa a prezzi accessibili, incoraggiando la partecipazione di costruttori edili, banche e persino dei cittadini.

Anche il signor Nguyen Hoang Minh, vicedirettore generale della Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, ritiene che, per i progetti che incontrano difficoltà a causa delle lunghe procedure legali, i prezzi delle case aumentino a causa dell'incremento dei costi finanziari.

Ad esempio, il progetto di questa azienda, avviato sette anni fa a un prezzo di 26-28 milioni di VND/m², si è bloccato a causa di ostacoli procedurali. Solo ora si intravedono segnali di una possibile ripresa, il che costringe l'azienda a ricalcolare il prezzo, se la costruzione dovesse procedere, almeno raddoppiandolo.

Secondo il signor Minh, uno dei costi principali è rappresentato dagli interessi sui prestiti bancari, che sono ormai lievitati a oltre 50 miliardi di VND, senza contare molte altre spese.

"L'azienda stessa vorrebbe accelerare il progetto, aiutando le persone ad avere una casa prima, ma gli intoppi procedurali legali stanno bloccando il progetto, lasciando le persone senza casa e facendo aumentare i prezzi delle case a causa dell'aumento dei costi finanziari", ha affermato il signor Minh.

Incentivi sui tassi di interesse per alloggi a prezzi accessibili

Parlando al quotidiano Tuoi Tre, il signor Nguyen Quoc Cuong, presidente del consiglio di amministrazione di C-Holdings, ha affermato che la società sta sviluppando progetti di appartamenti a prezzi accessibili nell'ex area di Binh Duong e che questi progetti hanno un buon tasso di assorbimento perché soddisfano le reali esigenze abitative della popolazione.

Secondo il signor Cuong, con un maggiore sostegno da parte del governo, questa azienda e altre aziende con un obiettivo simile di costruire alloggi a prezzi accessibili avranno più margine per sviluppare alloggi ancora più economici.

Di conseguenza, si potrebbero prendere in considerazione standard e tassi di interesse agevolati per i costruttori, il che significa che il governo potrebbe stabilire degli standard per gli alloggi commerciali nella fascia di prezzo di 40 milioni di VND/m² o inferiore, con servizi di base e tassi di interesse agevolati.

Questo infonde fiducia alle imprese, incoraggiandole a partecipare al mercato, poiché attualmente i prestiti per prodotti di fascia alta e di fascia bassa sono soggetti allo stesso tasso di interesse, creando una concorrenza sleale.

Secondo le imprese, molti investitori hanno "fallito" a causa di procedure legali incomplete, con progetti che si sono protratti per 5-15 anni, generando interessi e costi accessori eccessivamente elevati. Pertanto, lo Stato deve intervenire per creare procedure più rapide e snelle.

"Se ci fossero standard chiari per ogni segmento di prodotto, le richieste verrebbero elaborate più rapidamente. Ciò aiuterebbe le aziende a controllare meglio i rischi e, di conseguenza, a offrire prezzi migliori per i loro prodotti", ha affermato un imprenditore.

È necessario bonificare terreni per la costruzione di alloggi commerciali a prezzi accessibili.

Abbiamo bisogno di un

Persone ispezionano appartamenti in un complesso residenziale nella zona sud di Ho Chi Minh City - Foto: NGOC HIEN

Il titolare di un'azienda immobiliare del Sud ritiene che, quando il mercato non è in grado di risolvere i problemi esistenti, il ruolo regolatore dello Stato diventi più urgente che mai.

A tale riguardo, lo Stato deve assumere un ruolo guida nella pianificazione e nella preparazione di terreni edificabili con collegamenti infrastrutturali di base, specificamente per lo sviluppo di alloggi commerciali a prezzi accessibili.

Inoltre, il governo deve disporre di meccanismi e politiche di incentivazione sufficientemente solidi per attrarre le imprese, come ad esempio la riduzione dell'imposta sull'uso del suolo e dell'imposta sul reddito delle società per i progetti di edilizia abitativa a prezzi accessibili.

In particolare, è necessario snellire le procedure amministrative e istituire meccanismi di accesso al capitale con pacchetti di credito agevolati che apportino reali benefici sia agli investitori che agli acquirenti di immobili.

"Lo Stato ha anche la 'bacchetta' per regolamentare il mercato, ovvero utilizzare la tassazione come strumento per combattere la speculazione, aumentare la trasparenza del mercato e garantire che gli alloggi raggiungano coloro che ne hanno veramente bisogno", ha affermato questa persona.

Dovrebbero essere previsti pacchetti di prestiti agevolati per chi acquista la prima casa.

Il dottor Nguyen Quoc Hung, vicepresidente e segretario generale dell'Associazione bancaria vietnamita, ritiene che per attuare una politica di edilizia abitativa accessibile sia necessario integrarla con un pacchetto di prestiti a medio termine con tassi di interesse stabili per l'acquisto di alloggi a prezzi accessibili.

"Fornire prestiti ai giovani per l'acquisto di case è una politica giusta, ma affinché questo pacchetto di prestiti sia veramente efficace, gli enti regolatori devono verificare se chi compra e vende case oggi sul mercato lo fa per viverci o per investimento e speculazione", ha affermato Hung, aggiungendo che la maggior parte delle transazioni attualmente coinvolge investitori che comprano e vendono tra loro. Se questa situazione non viene controllata, il capitale dei prestiti non raggiungerà coloro che hanno effettivamente bisogno di acquistare una casa.

Per affrontare questa situazione, secondo il signor Hung, è necessario definire chiaramente i destinatari ammissibili del pacchetto di prestiti, nonché i criteri e gli standard per l'ottenimento del finanziamento. "Idealmente, questo pacchetto di prestiti dovrebbe essere destinato solo a chi acquista la prima casa", ha suggerito il signor Hung.

NGOC HIEN - BAO NGOC

Fonte: https://tuoitre.vn/can-nhac-truong-de-giam-gia-nha-20250904080052713.htm