Allerta sui rischi derivanti dall'impennata speculativa dei prezzi dei terreni a Nghe An.

Molti rischi

Agenti immobiliari e acquirenti sono accorsi nella comune di Dai Hue da ogni dove. Foto: VT

Di recente, in molte località della provincia di Nghe An , è diventata piuttosto comune la compravendita di appezzamenti di terreno appena aggiudicati all'asta ma sprovvisti di certificati di diritto d'uso (libretti rossi). In particolare, queste transazioni non vengono effettuate nel rispetto delle normative vigenti, bensì tramite procure o accordi scritti a mano tra le parti, il che comporta numerosi rischi legali.

In realtà, si sono verificati numerosi casi in cui i vincitori delle aste, prima di adempiere ai propri obblighi finanziari nei confronti dello Stato, hanno rivenduto rapidamente il terreno ad altri per trarre profitto dalla differenza di prezzo. Questa differenza varia da decine a centinaia di milioni di dong e, in alcuni casi eccezionali, persino miliardi di dong per lotto. Per "legittimare" la transazione, le parti spesso concordano che l'aggiudicatario riceva l'intero pagamento dall'acquirente e successivamente gli conferisca una procura completa, autorizzandolo ad agire per suo conto per adempiere agli obblighi finanziari, richiedere il titolo di proprietà e avere il pieno diritto di disporre del terreno.

La pratica di acquistare e vendere terreni dopo essersi aggiudicati un'asta e di autorizzare poi l'acquirente a gestire le procedure post-asta sta diventando sempre più diffusa. In sostanza, si tratta di un modo per eludere la legge, trasferendo la maggior parte del rischio sull'acquirente. Secondo l'articolo 188 della Legge Fondiaria del 2024, i titolari di diritti di utilizzo del terreno possono trasferirli solo se in possesso di un certificato di diritto di utilizzo e dopo aver adempiuto a tutti gli obblighi finanziari. Per i terreni aggiudicati all'asta, la legge stabilisce chiaramente: solo dopo aver pagato l'intero importo e aver ricevuto il certificato di diritto di utilizzo del terreno, l'aggiudicatario può trasferire la proprietà del terreno.

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Negli ultimi giorni, visitatori da ogni dove si sono riversati nella comune di Dai Hue per visionare i terreni in costruzione. Foto: VT

Qualora la transazione venga ritenuta invalida per mancanza di requisiti legali, l'acquirente rischia di perdere denaro e beni immobili se la parte autorizzata rescinde unilateralmente il contratto, muore, perde la capacità giuridica o la proprietà viene sequestrata per l'esecuzione di una sentenza.

Dal punto di vista dell'aggiudicatario, ricevere un margine di profitto al di fuori del contratto può essere considerato un segno di evasione fiscale, soggetto a sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, persino a responsabilità penale.

Ancora più preoccupante è il fatto che, negli ultimi anni, in molte località di Nghe An si è assistito al fenomeno della vendita dello stesso appezzamento di terreno a più persone, noto come "speculazione fondiaria" o "doppio deposito". Questo fenomeno non solo sconvolge il mercato immobiliare, ma comporta anche una serie di conseguenze legali, esponendo gli acquirenti al rischio di controversie. Ad esempio, la signora N. (residente nel quartiere di Vinh Loc) ha versato 100 milioni di VND per acquistare un terreno nell'ex comune di Nghi Phong, ma in seguito ha scoperto che anche un conoscente aveva versato la stessa somma per lo stesso appezzamento, costringendola ad annullare la transazione per recuperare il suo deposito.

Inoltre, molti investitori si trovano in difficoltà quando acquistano terreni basandosi su voci riguardanti i piani urbanistici, soprattutto in relazione al progetto del parco industriale VSIP 4. La sovrapposizione di interessi può facilmente portare a un blocco della liquidità, a una maggiore pressione finanziaria e al rischio di una reazione a catena di transazioni bloccate.

Avviso sulle tattiche di manipolazione dei prezzi da parte dei broker.

Agenti immobiliari e clienti concludono aste di terreni nel comune di Quang Chau. Foto: Van Truong

Agenti immobiliari e clienti visionano il piano di asta fondiaria nel comune di Quang Chau. Foto: Van Truong.

In realtà, ogni volta che emergono informazioni sulla pianificazione o sui preparativi per progetti infrastrutturali, parchi industriali, aree turistiche o nuovi sviluppi urbani, gli agenti immobiliari di tutto il mondo si riversano immediatamente nella zona. Sfruttano appieno la paura degli investitori di perdere le opportunità per creare aumenti artificiali dei prezzi.

Gli agenti immobiliari presentano volentieri planimetrie 3D create da loro stessi, che dipingono un quadro di infrastrutture grandiose, strade ampliate e aree urbane moderne.

Nell'ex comune di Nghi Phong, la signora N. è stata presentata da un agente immobiliare a un "bellissimo appezzamento di terreno, versando un acconto in anticipo si ottiene un profitto immediato". Fidandosi dell'agente, ha versato un acconto, ma dopo aver ispezionato il terreno, è rimasta scioccata nello scoprire che si trovava proprio accanto a un cimitero. Sempre nella zona di Nghi Phong, un appezzamento di terreno pubblicizzato come situato su una "strada pianificata di 72 metri", attualmente al prezzo di 41 milioni di VND/m², prometteva un profitto pari a una volta e mezza o addirittura il doppio una volta realizzato il progetto.

Negli ultimi giorni, da quando si è diffusa la notizia che la VSIP Nghe An Co., Ltd. aveva inviato un documento al Comitato popolare provinciale richiedendo l'autorizzazione per effettuare rilievi, ricerche e proporre investimenti nel Parco industriale VSIP 4, l'area del comune di Dai Hue è diventata immediatamente un "punto caldo", attirando ogni giorno centinaia di persone interessate a informarsi, investire e comprare e vendere terreni.

Il signor Ho Anh Tien, presidente del Comitato popolare del comune di Dai Hue, ha affermato che, ad oggi, nemmeno l'amministrazione locale ha ancora definito l'ubicazione precisa del progetto. L'investitore non ha collaborato con il Comitato popolare del comune, né sono stati effettuati rilievi topografici o delimitazioni territoriali, eppure molti intermediari hanno affermato con sicurezza che quest'area verrà trasformata in un parco industriale, spingendo molti residenti e investitori ad acquistare terreni in tutta fretta.

Il comune di Dai Hue ha emesso un avviso contro la speculazione fondiaria. Foto: Van Truong

Visti i complessi sviluppi del mercato, il 5 gennaio 2026 il Comitato popolare del comune di Dai Hue ha emesso un avviso di allerta sui rischi legati alla speculazione fondiaria, consigliando a residenti e investitori di essere estremamente cauti, di verificare le informazioni urbanistiche con le autorità competenti e di effettuare transazioni solo quando gli aspetti legali siano chiari.

La manipolazione dei prezzi non si verifica solo nel libero mercato, ma anche nelle aste immobiliari. In realtà, molti intermediari e speculatori immobiliari si registrano spesso per fare offerte su più lotti contemporaneamente, facendo lievitare i prezzi a livelli anormalmente elevati rispetto al loro valore reale.

Ad esempio, in un'asta di terreni nella comune di Quang Chau, con un totale di 81 lotti, i prezzi di partenza erano di soli 1-1,5 miliardi di VND, ma le offerte vincenti sono salite a 3,2-3,8 miliardi di VND per lotto. Quando è stata annunciata la lista degli aggiudicatari, la maggior parte erano agenti immobiliari. Subito dopo l'asta, la maggior parte di questi lotti è stata rimessa in vendita e rivenduta, anche se gli aggiudicatari non avevano ancora adempiuto ai loro obblighi finanziari o ricevuto i certificati di proprietà. La signora Nguyen Thi M. (residente nella comune di Quang Chau) ha dichiarato: "Non avendo vinto l'asta, ho dovuto acquistare da un agente immobiliare a un prezzo maggiorato. Finora ho versato solo un acconto e sono molto preoccupata, ma devo comunque acquistare il terreno affinché i miei figli possano costruire una casa".

Negli ultimi giorni, agenti immobiliari e investitori hanno continuato ad affluire nella comune di Dai Hue per visionare i terreni. Foto: VT

Le attività di intermediazione devono essere gestite in modo più efficace.

Molti esperti del settore immobiliare sostengono che il recente aumento dei prezzi dei terreni a Nghe An sia in parte dovuto alla manipolazione dei prezzi da parte degli agenti immobiliari.

La legge sul settore immobiliare stabilisce che i singoli individui non possono esercitare liberamente l'attività di intermediazione immobiliare, ma devono operare nell'ambito di un'attività commerciale, possedere un certificato ed essere soggetti alla supervisione statale. Tuttavia, nella realtà, il mercato è ancora ampiamente afflitto da pratiche "illegali". Molti agenti immobiliari non possiedono le certificazioni professionali, non hanno conoscenze legali, operano in modo improvvisato, in gruppo, mettono in atto truffe, privilegiano i profitti a breve termine e diffondono facilmente informazioni false per attirare gli acquirenti.

Il signor Nguyen Quoc Khanh, presidente dell'Associazione immobiliare provinciale di Nghe An, ritiene che la ragione principale per cui gli agenti immobiliari gonfiano facilmente i prezzi sia la mancanza di trasparenza e di divulgazione pubblica delle informazioni urbanistiche, dei piani di utilizzo del territorio e dei prezzi dei terreni in molte località. Le persone incontrano difficoltà nell'accesso alle informazioni ufficiali, il che le rende facilmente fuorviate da false voci. Secondo il signor Khanh, la soluzione fondamentale per stabilizzare il mercato non è solo punire i singoli agenti immobiliari che violano le normative, ma soprattutto che le amministrazioni locali divulghino in modo completo e tempestivo le informazioni urbanistiche, fornendo a cittadini e investitori una base per la verifica.

Inoltre, è necessario regolamentare anche le piattaforme online per la pubblicazione di annunci immobiliari. Occorre indagare anche sui siti web e sui profili social che diffondono informazioni su aumenti improvvisi dei prezzi dei terreni, contribuendo a incrementi artificiali e manipolando i prezzi. Allo stesso tempo, lo Stato deve continuare a contrastare con fermezza i gruppi di speculatori che traggono profitto illegalmente e distorcono il mercato.

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Un lotto di terreno suddiviso nella provincia è attualmente in vendita. Foto: VT

Gli esperti consigliano alle persone, soprattutto a coloro che hanno una reale necessità di un terreno per stabilirsi, di essere estremamente caute nei confronti delle strategie di "creazione di mercato" messe in atto da alcuni agenti immobiliari. Prima di decidere di investire, gli acquirenti dovrebbero informarsi preventivamente sulle normative urbanistiche presso le autorità locali ed evitare di seguire la massa per non cadere nella trappola di aumenti artificiali dei prezzi dei terreni.

Secondo la Legge sulle Attività Immobiliari n. 29/2023/QH15, in vigore dal 1° gennaio 2025, l'articolo 61 stabilisce che le organizzazioni e le persone fisiche che svolgono servizi di intermediazione immobiliare sono tenute a costituire un'entità aziendale, a dotarsi di regolamenti e strutture operative adeguate e ad avere almeno una persona in possesso di una licenza di agente immobiliare. Prima di iniziare l'attività, l'entità aziendale deve registrare le proprie informazioni presso l'agenzia statale di gestione a livello provinciale per la divulgazione pubblica nel sistema informativo del mercato immobiliare. Le persone fisiche che esercitano la professione di agente immobiliare devono possedere una licenza valida e possono lavorare solo all'interno di un'agenzia immobiliare o di una sala di contrattazione; non è loro consentito esercitare in modo indipendente.

Fonte: https://baonghean.vn/canh-bao-rui-ro-tu-nhung-con-sot-dat-ao-o-nghe-an-10319656.html