I miei genitori mi hanno regalato una casa per il culto degli antenati; posso venderla?

I miei genitori trasferirono la proprietà della casa in cui vivevamo a mio fratello maggiore tramite un contratto di donazione autenticato da un notaio. Al momento della donazione, specificarono che la casa non poteva essere venduta ma utilizzata per il culto degli antenati, una condizione espressa solo verbalmente e alla presenza dei vicini. In seguito, mio fratello vendette la casa a un'altra persona, e all'acquirente fu rilasciato un certificato di proprietà.

Vorrei chiedere: la vendita della casa di mio fratello è valida? È possibile annullare il contratto di donazione e quello di compravendita? Cosa avrebbero dovuto fare i miei genitori prima di donare la casa?

Il lettore Phan Cuong ha inviato una domanda al quotidiano Thanh Nien .

Consulenza legale

Secondo l'avvocato Le Van Hoan (Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City), l'articolo 122 La legge sull'edilizia abitativa stabilisce che i contratti per la donazione di alloggi devono essere autenticati da un notaio. La data di entrata in vigore del contratto è la data di autenticazione e legalizzazione.

Inoltre, l'articolo 462 del Codice Civile stabilisce quanto segue in merito alle donazioni condizionali di beni:

In primo luogo, il donatore può richiedere al beneficiario di adempiere a uno o più obblighi prima o dopo la donazione. Le condizioni della donazione non devono violare divieti di legge né essere contrarie alla morale sociale.

In secondo luogo, nei casi in cui un obbligo debba essere adempiuto prima della donazione, se il donatario ha adempiuto all'obbligo ma il donante non consegna il bene, quest'ultimo deve compensare il donatario per l'obbligo già adempiuto.

In terzo luogo, se un obbligo deve essere adempiuto dopo che una donazione è stata fatta e il beneficiario non lo fa, il donatore ha il diritto di reclamare il bene e chiedere un risarcimento danni.

Cha mẹ tặng cho nhà để thờ cúng, đem bán được không? - Ảnh 1. — Un contratto di donazione deve essere autenticato da un notaio per essere valido.

Inoltre, secondo l'articolo 122 della Legge sull'edilizia abitativa, l'articolo 462 del Codice civile e la sentenza n. 14 del 2017 della Corte suprema del popolo, i tuoi genitori sono tenuti a includere questa condizione nel contratto di donazione, che deve essere autenticato da un notaio, quando donano la casa al loro figlio a condizione che venga utilizzata per il culto degli antenati e non venduta. In alternativa, i tuoi genitori e tuo fratello possono redigere un impegno scritto separato in merito alle condizioni della donazione, prima o al momento della firma del contratto autenticato.

In base alle suddette normative, la donazione della casa con la condizione che "sia utilizzata come luogo di culto e non venduta", fatta verbalmente senza alcun documento scritto che attesti l'accordo tra i tuoi genitori e tuo fratello sulle condizioni della donazione, non è legalmente valida. Pertanto, in caso di controversia, non ci saranno prove a sostegno della sua affermazione.

Secondo la legge sull'edilizia abitativa e la legge fondiaria, i contratti di compravendita di case e terreni devono essere autenticati da un notaio e devono avere effetto al momento della registrazione della proprietà dell'immobile e dell'uso del terreno.

Pertanto, poiché all'acquirente è stato rilasciato un certificato di proprietà, il contratto di compravendita della casa e del terreno tra tuo fratello e l'acquirente è entrato in vigore.

"La legge tutelerà i legittimi diritti dell'acquirente della casa perché questa transazione è legale e in buona fede. Pertanto, anche se i tuoi genitori dovessero intentare causa in tribunale, chiedendo l'annullamento del contratto di donazione e del contratto di compravendita, sarà difficile per il tribunale accogliere la loro richiesta", ha analizzato l'avvocato Hoan.

Secondo l'avvocato Hoan, se i genitori desiderano donare un terreno ai figli ma vietano transazioni quali acquisto, vendita, ipoteca, donazione, conferimento di capitale o garanzia, ciò deve essere specificato nel contratto di donazione, che deve essere autenticato o certificato da un notaio per essere valido.

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