Affitti di appartamenti a breve termine: chi decide?

La proposta di richiedere il consenso dei residenti degli appartamenti per l'affitto a breve termine sta scatenando un acceso dibattito sulla proprietà immobiliare, la gestione degli appartamenti e il modo in cui Ho Chi Minh City dovrebbe integrare Airbnb nel proprio quadro normativo.

Durante la conferenza stampa socio-economica di Ho Chi Minh City del 14 maggio, il Dipartimento del Turismo di Ho Chi Minh City ha presentato una serie di raccomandazioni per rafforzare la gestione degli affitti di appartamenti a breve termine. In particolare, è stato proposto che l'attività degli appartamenti turistici sia consentita solo con il consenso del consiglio di amministrazione o dei residenti interessati.

Airbnb ha registrato un boom dopo il Covid-19.

Secondo il signor Le Truong Hien Hoa, vicedirettore del Dipartimento del Turismo di Ho Chi Minh City, lo sviluppo delle piattaforme di prenotazione online è una tendenza inevitabile nel contesto dell'economia digitale e dell'integrazione internazionale. Soprattutto dopo la pandemia di Covid-19, le esigenze di alloggio dei turisti sono cambiate significativamente; molte persone scelgono di soggiornare più a lungo, combinando turismo e lavoro da remoto. Questo gruppo di turisti spesso privilegia spazi privati ​​e flessibili con tutti i comfort, come cucine, lavatrici, soggiorni, ecc., rispetto ai tradizionali hotel. "Il modello degli appartamenti per brevi periodi ha contribuito a diversificare l'offerta di alloggi, soprattutto durante le festività o quando Ho Chi Minh City ospita grandi eventi", ha affermato il signor Hoa. Il Dipartimento del Turismo ha anche valutato che questo tipo di alloggio contribuisce a distribuire il flusso turistico oltre l'area centrale, stimolando la spesa per cibo, trasporti e shopping in molte zone residenziali; tuttavia, il rapido e spontaneo sviluppo di Airbnb negli ultimi tempi sta ponendo una serie di sfide.

Gli esperti ritengono che il quadro giuridico per le strutture ricettive a breve termine debba essere definito al più presto.

Foto: Le Nam

Uno dei problemi principali è il conflitto tra i residenti e i proprietari di appartamenti che li affittano per brevi periodi. Secondo il Dipartimento del Turismo di Ho Chi Minh City, la maggior parte degli alloggi Airbnb si trova attualmente in edifici residenziali, mentre la Legge sull'edilizia abitativa vieta severamente l'utilizzo di appartamenti per scopi diversi da quello residenziale. Questo rappresenta un punto di conflitto legale tra l'attuale Legge sull'edilizia abitativa e la Legge sul turismo.

Parlando con il quotidiano Thanh Nien nel pomeriggio del 19 maggio, il dottor Duong Duc Minh, vicedirettore dell'Istituto per la ricerca sullo sviluppo economico e turistico, ha affermato che la tendenza globale nella gestione di Airbnb è cambiata significativamente negli ultimi anni. Mentre in passato molte città consideravano Airbnb un simbolo dell'economia digitale, la maggior parte delle principali aree urbane sta ora passando a una gestione più rigorosa per tutelare l'accesso agli alloggi, mantenere la stabilità della comunità e garantire uno sviluppo turistico sostenibile.

Singapore vieta di fatto i soggiorni brevi negli alloggi, con periodi minimi di affitto di 3 mesi per le case private e 6 mesi per gli alloggi pubblici. New York (USA) impone ai proprietari di registrare le proprie proprietà e ritiene le piattaforme digitali legalmente responsabili delle violazioni. Barcellona (Spagna) ha addirittura annunciato la revoca di tutte le licenze per appartamenti turistici entro il 2028 per ripristinare la disponibilità di alloggi per i residenti. In realtà, il flusso costante di visitatori può mettere sotto pressione ascensori, parcheggi, smaltimento dei rifiuti, livelli di rumore e sistemi antincendio, mentre la maggior parte degli edifici residenziali di Ho Chi Minh City è progettata per un uso residenziale stabile, non per attività alberghiere.

È sufficiente il "consenso dei residenti"?

Sulla base della situazione sopra descritta, il Dipartimento del Turismo di Ho Chi Minh City ha proposto una normativa che definisca chiaramente le aree autorizzate alla gestione di appartamenti turistici, la portata dell'attività e che richieda "il consenso del consiglio di amministrazione o dei residenti interessati". Tuttavia, molti esperti ritengono che sia necessario un quadro giuridico completo, che includa la registrazione obbligatoria, la dichiarazione degli ospiti, gli obblighi fiscali, le norme di sicurezza antincendio, i limiti di tempo per gli affitti, la responsabilità della piattaforma digitale e un meccanismo di monitoraggio trasparente. "Solo con un sistema di gestione completo Airbnb potrà sopravvivere come parte dell'economia della condivisione e del turismo urbano moderno senza compromettere la struttura sociale, l'ambiente di vita e gli obiettivi di sviluppo sostenibile a lungo termine di Ho Chi Minh City", ha affermato il Dott. Duong Duc Minh.

La città di Ho Chi Minh sta cercando di sottoporre a regolamentazione gli affitti di appartamenti a breve termine.

Foto: Le Nam

Il dottor Chau Huy Quang (dello studio legale Rajah & Tann LCT) ritiene che sollecitare le opinioni dei residenti possa essere una soluzione di governance per affrontare le esigenze emergenti, ma non può modificare unilateralmente la natura giuridica della funzione di un progetto approvato. Secondo lui, la Legge sull'edilizia abitativa del 2023 riconosce il diritto dei proprietari di affittare le proprie abitazioni legalmente possedute. Tuttavia, la legislazione attuale non fornisce criteri chiari per stabilire quando l'attività di locazione di appartamenti passa da uso residenziale ad attività ricettiva commerciale. La difficoltà maggiore nell'applicazione del meccanismo del "consenso dei residenti" risiede nella definizione della portata e del valore giuridico di tale consenso. Se si applicasse solo il principio della maggioranza, i diritti dei gruppi di residenti minoritari potrebbero essere significativamente compromessi.

Secondo l'avvocato Diep Nang Binh, a capo dello studio legale Tinh Thong (Ordine degli Avvocati di Ho Chi Minh City), attualmente non esistono normative specifiche sulla percentuale di residenti che debba acconsentire agli affitti a breve termine degli appartamenti. Ciò significa che tutti i residenti devono dare il loro consenso o solo quelli direttamente interessati? In assenza di norme chiare, l'applicazione pratica potrebbe facilmente sfociare in controversie e cause legali. Concedere al consiglio di amministrazione del condominio il potere di "autorizzare" o "non autorizzare" gli affitti a breve termine rischia di eccedere le sue competenze. Inoltre, si pone il problema della tutela dei diritti dei proprietari di appartamenti che hanno già investito in immobili da affittare. Se in seguito l'amministrazione del condominio si esprimesse contro gli affitti a breve termine, come verrebbe gestita la situazione? Ci sarebbero provvedimenti retroattivi o un meccanismo di risarcimento? Si tratta di questioni legali che necessitano di una risposta.

L'avvocato Binh ha suggerito che Ho Chi Minh City dovrebbe istituire un sistema di condizioni specifiche, come la registrazione delle attività ricettive, la dichiarazione di residenza, il rispetto dei requisiti di sicurezza antincendio, la sicurezza e l'ordine pubblico, e definire chiaramente la responsabilità legale dei proprietari degli appartamenti qualora gli inquilini causino disordini o violino la legge. Allo stesso tempo, è necessario classificare chiaramente fin dall'inizio gli edifici residenziali e i progetti a uso misto con funzioni ricettive e commerciali, anziché applicare un unico meccanismo a tutti i modelli. "È impossibile applicare lo stesso meccanismo di gestione agli edifici residenziali e ai progetti a uso misto che combinano alloggio, commercio e servizi. Questo è un punto molto importante per evitare un'applicazione meccanica, che incide sul contesto degli investimenti e sui diritti degli acquirenti. A lungo termine, è necessaria coerenza tra la Legge sull'edilizia abitativa del 2023, la Legge sul turismo del 2017 e i regolamenti sulle attività di alloggio e ricettive a breve termine, al fine di evitare le attuali lacune legislative", ha affermato l'avvocato Binh.

Attualmente, l'assemblea dei proprietari di unità immobiliari è principalmente finalizzata a deliberare su questioni di gestione e operative di routine e non ha lo scopo di modificare la natura legale o operativa del progetto. Inoltre, il consiglio di amministrazione del condominio non è un ente di gestione statale e non ha l'autorità di "legalizzare" un'attività se questa non è coerente con la funzione inizialmente approvata.

Dr. Chau Huy Quang, studio legale Rajah & Tann LCT

Fonte: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm