Le aziende non possono più aspettare.

Il principale ostacolo alla determinazione dei prezzi specifici dei terreni negli ultimi anni è stato di natura politica. Il governo sta modificando e integrando il Decreto n. 44/2014; il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente sta modificando e integrando la Circolare n. 36/2014. Per diverse ragioni, la provincia di Binh Thuan è rimasta in attesa per tre anni e, entro il 2023, un'analisi a livello provinciale ha rivelato che 47 progetti erano in attesa della determinazione del prezzo specifico dei terreni. La situazione si è delineata quando il Presidente del Comitato Popolare Provinciale ha riconosciuto: "Le imprese non possono più aspettare...".

Lezione 1 : Gestire con attenzione le fluttuazioni dei prezzi dei terreni

2/47 progetti

A fine dicembre 2023, il Comitato popolare provinciale ha emesso una decisione che approva i prezzi specifici dei terreni per determinare gli obblighi finanziari relativi a un altro progetto turistico nella città di Phan Thiet. In particolare, questo è il secondo dei 47 progetti nella provincia che non ha potuto procedere con le fasi successive a causa dell'attesa dell'approvazione dei prezzi specifici dei terreni. Considerando che i terreni sono destinati ad uso commerciale e di servizi, e che i terreni sono stati affittati dallo Stato con un pagamento una tantum per l'intera durata del contratto (calcolata per i restanti 35 anni del progetto), questi due progetti hanno contribuito al bilancio statale con circa 126 miliardi di VND in tasse sull'utilizzo del terreno.

In una recente riunione per l'attuazione del piano di sviluppo socio -economico per il 2024, il presidente del Comitato popolare provinciale, Doan Anh Dung, ha sottolineato che, attraverso i due progetti menzionati, le autorità provinciali competenti acquisiranno esperienza e metodi per continuare a condurre valutazioni specifiche dei terreni per i progetti rimanenti. In realtà, l'attuazione della valutazione specifica dei terreni per ciascun progetto incontra numerosi ostacoli derivanti da normative, unitamente ai ritardi causati da controversie legali. Ciò ha reso cauti i funzionari e le società di valutazione, e persino esitanti coloro che svolgono funzioni di valutazione. Questa è la ragione principale, senza dimenticare l'impatto della pandemia di COVID-19, che ha portato a un accumulo di vecchi incarichi e a un aumento di nuovi negli ultimi tre anni, creando un totale di 47 progetti. E alla fine del 2023, solo due progetti avevano ottenuto l'approvazione per la valutazione specifica dei terreni.

Il parco divertimenti fa parte del progetto NovaWorld Phan Thiet.

Attualmente, il Comitato Popolare Provinciale assegna al Presidente e ai Vicepresidenti specifici settori tematici, quali edilizia abitativa, servizi commerciali, turismo e risorse minerarie, per la loro supervisione. I responsabili del Comitato Popolare Provinciale hanno tenuto riunioni per ciascun gruppo di progetti tematici e hanno emesso comunicazioni conclusive per indirizzare la risoluzione di difficoltà e ostacoli relativi a ciascun progetto e gruppo di progetti. Allo stesso tempo, continuano a supervisionare la revisione dei progetti che soddisfano i criteri per la determinazione di prezzi specifici per i terreni, sollecitando i consulenti a finalizzare tempestivamente i piani tariffari per i pagamenti una tantum di locazione dei terreni, l'assegnazione di terreni con canoni di utilizzo, o a rimuovere dall'elenco i progetti che non richiedono la determinazione del prezzo dei terreni, i progetti che non soddisfano i criteri per la determinazione del prezzo dei terreni e i progetti che necessitano di indicazioni dal Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente.

Son My 1 Zona Industriale

Siamo determinati a completare 3 importanti progetti entro la fine del primo trimestre del 2024.

Dopo i due progetti turistici menzionati in precedenza, altri tre importanti progetti, secondo il capo del Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, dovranno definire i prezzi specifici dei terreni entro la fine del primo trimestre del 2024. Tra questi figurano il progetto NovaWorld Phan Thiet e i parchi industriali di Tan Duc e Son My 1. Per questi tre progetti, le società di consulenza hanno avviato la fase di elaborazione dei prezzi specifici dei terreni. Tuttavia, durante questo processo, sono emersi numerosi ostacoli e difficoltà derivanti da politiche e prassi consolidate, tra cui la limitata disponibilità di informazioni sui prezzi di locazione dei terreni nei parchi industriali. Il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ha incaricato il Comitato Popolare Provinciale di proporre soluzioni al governo centrale. Ad esempio, il progetto NovaWorld Phan Thiet ha incontrato numerosi ostacoli relativi a politiche e metodi di valutazione; inoltre, si tratta di un progetto di vaste proporzioni, con molti investimenti e attività commerciali complessi, inclusi alcuni settori unici non ancora presenti nella provincia. Di conseguenza, nell'agosto 2023, la Task Force del Primo Ministro e il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente hanno fornito indicazioni per la risoluzione di tali problematiche. Tuttavia, i risultati della valutazione forniti dalla società di consulenza risultavano ancora carenti di informazioni e metodi di calcolo per alcuni elementi quali il campo da golf, le ville e il parco divertimenti. Pertanto, il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ha richiesto alla società di integrare e finalizzare i risultati. Il 10 gennaio 2024, il Dipartimento ha inviato una lettera alla società di consulenza chiedendo di presentare tempestivamente i risultati della valutazione per il progetto NovaWorld Phan Thiet.

Progetto NovaWorld Phan Thiet

Progetto NovaWorld Phan Thiet

Terreno appartenente al progetto del parco industriale Son My 1.

"Attualmente, il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente ha incaricato il Sottodipartimento per la Gestione del Territorio di richiedere alla società di consulenza di completare i certificati di valutazione per due progetti turistici, tra cui NovaWorld Phan Thiet, e di inviarli al Dipartimento per una riunione al fine di raccogliere i pareri del Dipartimento delle Costruzioni, del Dipartimento delle Finanze, del Dipartimento delle Imposte, del Dipartimento della Pianificazione e degli Investimenti e dei Comitati Popolari dei distretti e delle città in cui si trovano i progetti, per poi presentare i certificati di valutazione al Consiglio Provinciale per la Valutazione del Territorio", ha dichiarato il signor Tran Nguyen Loc, Direttore del Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, durante la riunione per l'attuazione del piano di sviluppo socio-economico provinciale per il 2024.

Complesso residenziale di lusso all'interno del progetto NovaWorld Phan Thiet.

Parco acquatico del progetto NovaWorld Phan Thiet

Allo stesso tempo, il signor Loc ha anche informato che altri progetti, tra i 47 in esame, stanno completando le procedure per ottenere i certificati necessari per le riunioni di consultazione, prima di sottoporli al Consiglio provinciale per la valutazione dei terreni. Per quanto riguarda i due progetti, il Parco industriale di Son My 1 e il Parco industriale di Tan Duc, alla fine di dicembre 2023 il Dipartimento ha emesso un documento che approva il coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno per determinare il prezzo specifico da utilizzare per il calcolo dell'indennizzo in caso di acquisizione dei terreni da parte dello Stato. Tale documento è stato inviato al Comitato popolare del distretto di Ham Tan, con la richiesta di una nuova consultazione con il consulente per ulteriori chiarimenti, prestando particolare attenzione all'analisi e all'esclusione dal piano di valutazione dei terreni di beni comparabili di valore eccezionale, nonché alla revisione della base giuridica per garantire il rigoroso rispetto delle normative. L'unità di consulenza sta attualmente apportando le modifiche necessarie. Dopo che il distretto di Ham Tan avrà presentato i documenti rivisti, il Dipartimento redigerà una relazione per il Consiglio provinciale per la valutazione dei terreni, affinché questi possa prendere una decisione.

Una volta stabiliti i prezzi specifici dei terreni a titolo di indennizzo, il processo di esproprio risulterà più agevole. Come suggerito dal distretto di Ham Tan, il piano di indennizzo non ha ancora applicato prezzi specifici per i terreni, ma solo prezzi provvisori basati sulla Decisione n. 37/2019/QD-UBND, non riuscendo quindi a ottenere il consenso di coloro i cui terreni vengono espropriati. Accelerare l'esproprio contribuirà a consolidare i terreni del progetto, attualmente non contigui, facilitando la definizione di prezzi specifici per il calcolo dei canoni di locazione e consentendo agli investitori di procedere con la costruzione secondo il piano.

Campo da calcio nel progetto NovaWorld Phan Thiet

Campo da golf all'interno del progetto NovaWorld Phan Thiet.

Tra gli altri sviluppi, in una riunione tenutasi il 16 gennaio 2024, il vicepresidente del Comitato popolare provinciale, Nguyen Hong Hai, ha incaricato il Dipartimento delle risorse naturali e dell'ambiente di coordinarsi con i dipartimenti e le agenzie competenti, il Comitato popolare del distretto di Ham Tan e la Sonadezi Joint Stock Company per completare l'approvazione, entro febbraio 2024, dei coefficienti specifici di adeguamento del prezzo dei terreni agricoli situati all'interno delle aree residenziali e dei prezzi di locazione dei terreni nel parco industriale di Tan Duc.

Lezione 2: Come fidelizzare e attrarre grandi progetti

BICH NGHI - FOTO DI N. LAN

Fonte: https://baobinhthuan.com.vn/diem-gut-gia-dat-cu-the-doanh-nghiep-khong-the-cho-doi-them-nua-116399.html