Attualmente, il mercato dei servizi di consulenza per la valutazione dei terreni a Binh Thuan è fortemente carente di offerta, nonostante sia noto che nella provincia ci siano 45 progetti in attesa di una valutazione specifica dei terreni, il che significa che la domanda è elevata.
La società di consulenza per la valutazione dei terreni ha rinunciato.
Siamo ormai alla fine di maggio 2024. Se la scadenza fissata dalla riunione del Comitato popolare provinciale all'inizio di gennaio 2024 – ovvero la fine del primo trimestre del 2024 per il calcolo dei prezzi specifici dei terreni per i tre principali progetti – fosse stata esplicitamente indicata, sarebbe risultata irraggiungibile. All'epoca, fissare tale scadenza per NovaWorld Phan Thiet e i due parchi industriali, Tan Duc e Son My 1, era giustificato, poiché il processo di calcolo dei prezzi specifici dei terreni per i tre progetti, in particolare per NovaWorld Phan Thiet, richiedeva il superamento di alcuni ostacoli con il supporto del governo centrale. Il breve periodo a venire sarà dedicato alla revisione dei risultati della valutazione da parte della società di consulenza in diverse aree in cui le informazioni raccolte e i metodi di calcolo non sono risultati soddisfacenti. Di conseguenza, le autorità competenti hanno richiesto alla società di consulenza di integrare, finalizzare e presentare i risultati della valutazione del progetto al consiglio provinciale di valutazione per l'ulteriore elaborazione.
Tuttavia, il 5 febbraio 2024 sono stati emanati il Decreto 12/2024, che modifica e integra alcuni articoli del Decreto del Governo 44/2014 sui prezzi dei terreni, e il Decreto del Governo 10/2023, che modifica e integra alcuni articoli dei decreti che regolano l'attuazione della Legge Fondiaria. Tali decreti contengono disposizioni che regolano il calcolo degli indicatori di input e output con metodi che, secondo le società di consulenza, risultano persino meno chiari del Decreto 44 e della Circolare 36. Inoltre, definiscono in modo preciso le responsabilità dell'unità di consulenza incaricata della valutazione dei terreni. Di conseguenza, le società hanno ritirato le loro richieste di effettuare valutazioni dei terreni e non hanno richiesto il rimborso delle spese sostenute.
Secondo quanto riferito da chi si occupa di valutazione fondiaria, questo obbligo vincolante ha spinto le società di consulenza, già in difficoltà nel calcolare con precisione i prezzi dei terreni secondo il Decreto 12/2024, soprattutto utilizzando il metodo del surplus, a rescindere bruscamente i contratti di consulenza e a richiederne la risoluzione senza preavviso. La situazione è ulteriormente aggravata dall'arresto, avvenuto nella provincia, di una persona responsabile della valutazione fondiaria. Di conseguenza, al momento, il mercato dei servizi di consulenza per la valutazione fondiaria a Binh Thuan è gravemente carente di offerta, nonostante i 45 progetti in attesa di valutazione fondiaria nella provincia, il che indica un'elevata domanda.
Il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente della provincia di Binh Thuan ha dichiarato che attualmente il numero di enti di consulenza che partecipano alla valutazione dei terreni è molto esiguo. A causa di numerosi ostacoli, il dipartimento sta anche proponendo delle modifiche al Decreto 12/2024. Anche il deputato Dang Hong Sy dell'Assemblea Nazionale , proveniente dalla provincia di Binh Thuan, ha riconosciuto questa situazione. Il deputato ha sostenuto che l'ostacolo principale è rappresentato dall'attuale metodo di calcolo dei prezzi dei terreni. Nonostante il decreto sia stato modificato e integrato, quasi tutte le località non sono in grado di calcolare i prezzi dei terreni per destinarli ai progetti e procedere con le fasi successive. Questo ritardo comporta lo spreco di risorse fondiarie e la perdita di entrate per il bilancio statale.
Trova un metodo semplice per calcolare il prezzo dei terreni.
Secondo il capo del Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, la mancanza di enti consultivi che partecipino alla valutazione specifica dei terreni per il calcolo dei canoni di utilizzo e di locazione è una delle ragioni della lentezza del processo di valutazione. In realtà, la capacità dei periti fondiari è ancora insufficiente e non soddisfa i requisiti per l'organizzazione della valutazione dei terreni; manca un'azione decisa nel proporre soluzioni e nell'integrare le procedure pertinenti per lo svolgimento del lavoro di valutazione dei terreni; il coordinamento con i membri del Consiglio e gli altri dipartimenti e agenzie non è realmente efficace o tempestivo nella risoluzione delle difficoltà nel lavoro di valutazione dei terreni.
Attualmente, le società di consulenza che si occupano di valutazione fondiaria esitano ad assumersi la responsabilità, il che porta alla rescissione dei contratti. Ciò è dovuto principalmente alla mancanza di chiarezza nei metodi di valutazione fondiaria attualmente in uso, in particolare nel metodo residuale, che comporta rischi significativi. I dati di input sono spesso incompleti e non aggiornati, e i calcoli dei ricavi e dei costi di sviluppo si basano su ipotesi. Di conseguenza, diverse società di consulenza o quelle che utilizzano metodi diversi producono valutazioni fondiarie molto diverse e inaffidabili. Inoltre, i progetti all'interno della provincia mancano di informazioni e condizioni sufficienti per determinare prezzi specifici dei terreni, come ad esempio l'assenza di piani urbanistici o di una pianificazione dettagliata, il che rallenta ulteriormente il processo di valutazione fondiaria.
Secondo quanto affermato dal signor Tran Nguyen Loc, direttore del Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, nei prossimi giorni il dipartimento continuerà a pubblicare annunci e a invitare società di consulenza per la valutazione dei terreni, contattando il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, il Ministero delle Finanze e le province e città limitrofe per individuare una società di consulenza. Qualora non fosse ancora possibile trovare una società di consulenza, il dipartimento darà urgente impulso all'istituzione, da parte del Comitato Popolare Provinciale, di un gruppo di lavoro interistituzionale per la determinazione dei prezzi dei terreni. Contemporaneamente, il dipartimento fornirà anche consulenza al Comitato Popolare Provinciale in merito alle normative relative ad alcuni fattori che contribuiscono al calcolo delle entrate e dei costi di sviluppo dei lotti e delle aree fondiarie con il metodo del surplus, ai fini della determinazione dei prezzi specifici dei terreni nella provincia di Binh Thuan, come previsto dall'articolo 1, comma 8, del Decreto del Governo n. 12/2024/ND-CP del 5 febbraio 2024.
Il signor Loc ha aggiunto che, attualmente, la Legge Fondiaria del 2024 e la bozza di Decreto sui prezzi dei terreni, sulla cui promulgazione il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente sta fornendo consulenza al Governo, contengono numerosi emendamenti. Il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente continua a redigere rapporti per il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente al fine di finalizzarli e integrarli nella bozza di decreto. Il Dipartimento sta attivamente studiando e seguendo da vicino le nuove normative per fornire consulenza sulla determinazione dei prezzi dei terreni.
Il deputato dell'Assemblea Nazionale Dang Hong Sy della provincia di Binh Thuan ha dichiarato: "Se la Legge Fondiaria del 2024 e i relativi documenti guida verranno emanati tempestivamente e soddisferanno le condizioni necessarie, dovrebbero essere applicati al più presto, a partire dal 1° luglio 2024 o dal 1° agosto 2024. Occorre prestare particolare attenzione a fornire linee guida sulla valutazione fondiaria di facile applicazione, in modo che i funzionari e i dipendenti degli enti e delle unità coinvolte in questo lavoro possano applicare agevolmente il metodo."
Fonte
![[Foto] Tran Cam Tu, membro del Comitato permanente del Comitato centrale del Partito, al lavoro con il Comitato centrale di ispezione.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/28/1779969579668_ndo_br_bnd-2495-jpg.webp)
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