L'applicazione dei codici di identificazione degli immobili e le sfide della sincronizzazione operativa.

A partire dal 1° marzo 2026, in conformità al Decreto del Governo n. 357/2025/ND-CP sulla costruzione e gestione di sistemi informativi e banche dati in materia di edilizia abitativa e mercato immobiliare, a ogni abitazione e a ogni immobile oggetto di un progetto di costruzione verrà assegnato un codice identificativo elettronico univoco.

Foto illustrativa: Hong Dat/TTXVN

Questo viene considerato un significativo passo avanti nella standardizzazione dei dati, nel miglioramento della trasparenza e nell'aumento dell'efficienza della gestione del mercato immobiliare, un settore che ha a lungo sofferto di numerose lacune informative. Tuttavia, accanto agli evidenti vantaggi, l'attuazione di questa politica presenta anche notevoli sfide.

"Identità" elettronica per il settore immobiliare

Il Decreto 357 disciplina la costruzione e la gestione di sistemi informativi e banche dati sul settore immobiliare e sull'edilizia abitativa, secondo un modello unificato che si estende dal livello centrale a quello locale. Il Ministero delle Costruzioni è l'ente capofila per la realizzazione, la gestione e l'operatività del sistema a livello nazionale; i Comitati Popolari provinciali sono responsabili dell'organizzazione della raccolta, dell'aggiornamento e dell'utilizzo dei dati a livello locale.

Secondo la normativa vigente, a ciascun immobile verrà assegnato un identificativo elettronico univoco, una stringa di caratteri composta da lettere e numeri, con una lunghezza massima di 40 caratteri. Tale identificativo è collegato all'immobile per tutto il suo ciclo di vita e si applica a case unifamiliari, appartamenti e immobili situati all'interno di progetti di costruzione.

La struttura del codice identificativo è progettata per riflettere appieno la "storia" dell'immobile, includendo il codice identificativo del lotto di terreno, il codice informativo del progetto o della costruzione, l'identificativo di localizzazione (se presente) e la tipologia di prodotto immobiliare. La standardizzazione della struttura del codice consente agli enti di gestione, ai cittadini e alle organizzazioni competenti di ricercare e confrontare facilmente le informazioni, limitando la duplicazione o le discrepanze dei dati.

Oltre alla semplice identificazione dei beni, il Decreto 357 estende il suo ambito di gestione a tutti i partecipanti al mercato. Di conseguenza, a ogni unità di gestione e amministrazione di un condominio, a ogni licenza di agenzia immobiliare e a ogni individuo avente diritto alle politiche di sostegno abitativo viene assegnato un codice identificativo univoco. Questo approccio riflette una tendenza verso una gestione integrata dell'ecosistema, piuttosto che concentrarsi esclusivamente sulle singole proprietà.

Il sistema di database del mercato immobiliare e residenziale deve contenere informazioni complete sui progetti, come l'investimento totale, l'estensione dell'utilizzo del terreno, lo stato di avanzamento dei lavori e la documentazione legale pertinente. Allo stesso tempo, il sistema deve riflettere le tendenze di mercato attraverso dati statistici sui prezzi di acquisto e vendita, sul valore totale delle transazioni e sui livelli di inventario.

In particolare, i dati relativi alle transazioni provenienti da documenti notarili e contratti di compravendita immobiliare saranno integrati nel sistema. Ogni contratto dovrà indicare chiaramente il codice identificativo dell'immobile, le persone fisiche o giuridiche coinvolte nella transazione, la data di firma e la tipologia di transazione. Inoltre, i dati relativi alla proprietà di persone fisiche e giuridiche saranno aggiornati regolarmente.

Per garantire coerenza e interoperabilità, i ministeri e gli enti competenti sono responsabili della condivisione e dell'interconnessione dei dati. Quando le fonti di informazione saranno integrate e gestite in modo uniforme, il mercato immobiliare disporrà di una piattaforma dati più completa e affidabile, contribuendo a migliorare l'efficienza della gestione statale.

Trasparenza del mercato: un "filtro" naturale.

Valutando l'impatto dell'assegnazione di identificativi univoci a ciascun immobile, il dottor Tran Quy, direttore del Vietnam Institute for Digital Economy Development (VIDE), ritiene che si tratti di un passo avanti fondamentale. Quando a ogni immobile viene assegnata un'identità elettronica per tutto il suo ciclo di vita, il mercato supererà gradualmente la cronica mancanza di trasparenza delle informazioni.

Acquirenti di immobili, investitori e istituti di credito possono facilmente risalire all'origine legale di ogni prodotto, limitando così le vendite duplicate, la vendita di immobili privi dei requisiti legali o l'utilizzo di informazioni fuorvianti per gonfiare i prezzi. La standardizzazione dei dati contribuisce inoltre a ridurre al minimo le controversie che sorgono dopo le transazioni, uno dei principali rischi che hanno minato la fiducia del mercato negli ultimi tempi.

L'identificazione degli operatori di mercato, dalle società di gestione condominiale agli agenti immobiliari, è considerata uno strumento efficace per rafforzare la disciplina di mercato. Questa regolamentazione contribuisce a eliminare gradualmente gli agenti non qualificati e a obbligare gli intermediari e le società di gestione ad accrescere la propria responsabilità professionale.

Per le imprese immobiliari, il Decreto 357 impone una chiara pressione in termini di conformità. L'obbligo di commercializzare gli immobili solo dopo aver ricevuto un codice identificativo implica che gli aspetti legali di un progetto debbano essere pienamente definiti prima di poter raccogliere capitali. Questo meccanismo funge da "filtro" naturale: gli sviluppatori deboli e poco trasparenti avranno difficoltà a sopravvivere, mentre le imprese affidabili e consolidate avranno maggiore facilità a conquistare la fiducia del mercato.

A livello macro, il sistema di identificazione immobiliare apre la possibilità di creare una piattaforma dati sufficientemente ampia e affidabile per consentire allo Stato di progettare strumenti di regolamentazione del mercato più precisi, anziché basarsi, come in passato, su dati frammentari o stimati.

Sfide nell'implementazione

Oltre alle aspettative, l'attuazione del Decreto 357 presenta anche numerose sfide. Secondo la Dott.ssa Thai Quynh Nhu, esperta senior presso l'Istituto vietnamita di ricerca immobiliare (VIRES), la creazione di un sistema unificato e interconnesso di dati immobiliari, in grado di condividere informazioni con i settori correlati, rappresenta un significativo passo avanti, ma il livello di preparazione nella pratica rimane motivo di preoccupazione.

Il decreto entrerà in vigore il 1° marzo 2026, mentre le infrastrutture informatiche e i sistemi software di molte località non sono ancora sincronizzati. La raccolta e l'aggiornamento di un grande volume di dati secondo standard unificati richiedono risorse considerevoli e un elevato livello di competenza. Data la disparità di capacità tra le diverse località, i progressi e la qualità dell'attuazione nella fase iniziale potrebbero risentirne.

La dottoressa Thai Quynh Nhu ritiene inoltre necessario chiarire il confine tra "interoperabilità" e "condivisione dei dati" per determinare quali dati siano originali e quali vengano condivisi tra i diversi settori. Quando il database sarà completo, accurato e regolarmente aggiornato, la condivisione delle informazioni coinvolgerà principalmente diritti di accesso gerarchici e responsabilità di utilizzo.

Un altro problema riguarda la standardizzazione delle fonti dei dati fondiari. Il Decreto 357 prevede la raccolta dei dati dal Catasto Nazionale, mentre la Legge Fondiaria del 2024 ha già definito in modo piuttosto esaustivo le componenti di tale catasto. Pertanto, è necessario rivedere e confrontare le categorie di informazioni per evitare duplicazioni o interpretazioni diverse dello stesso tipo di dati.

Per quanto riguarda i dati relativi al "prezzo di transazione" raccolti tramite autenticazione notarile, gli esperti ritengono che tali informazioni potrebbero non riflettere accuratamente il prezzo di mercato al momento del trasferimento, ma siano utilizzate principalmente per il calcolo delle imposte o a fini di asta. In assenza di un meccanismo di pulizia e classificazione di questi dati, il loro utilizzo per l'analisi e la regolamentazione del mercato potrebbe risultare limitato.

Dal punto di vista del mercato, il signor Pham Duc Toan, CEO di EZ Property, ritiene che i codici di identificazione immobiliare siano come un "curriculum" completo della proprietà, che integra ogni elemento, dalla pianificazione e dalle coordinate alla cronologia delle transazioni. Quando i dati sono standardizzati e condivisi, le agenzie di gestione possono monitorare i cambiamenti di ogni proprietà durante tutto il suo ciclo di vita.

Grazie ai dati identificativi, lo Stato può determinare con precisione il numero di immobili posseduti da un individuo, fornendo così una base per la definizione di politiche fiscali, come ad esempio le imposte sulle seconde case o le imposte sui profitti derivanti dal periodo di possesso, al fine di contrastare la speculazione e le operazioni a breve termine. Tuttavia, secondo gli esperti, l'impatto di questa politica sarà più evidente nel lungo termine, quando il sistema di dati sarà perfezionato e gli strumenti normativi saranno implementati in modo sincrono.

Nel complesso, l'assegnazione di codici identificativi agli immobili rappresenta un passo importante verso la trasparenza e un mercato più sano. Per raggiungere questo obiettivo, il database immobiliare deve essere strettamente collegato ai dati fiscali, bancari e notarili, chiarendo così non solo la proprietà degli immobili, ma anche controllando gradualmente i flussi di cassa e contribuendo allo sviluppo sostenibile a lungo termine del mercato immobiliare.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gan-ma-dinh-danh-bat-dong-san-va-thach-thuc-van-hanh-dong-bo-20260128162759326.htm