I prezzi dei terreni sono gonfiati, rendendo il sogno di possedere una casa sempre più irraggiungibile.

I prezzi dei terreni vengono gonfiati in modo irragionevole.

Il prezzo dei terreni è da sempre una delle principali preoccupazioni per molte persone, inclusi investitori e coloro che desiderano acquistare terreni per costruire case. Tuttavia, per molti anni, i prezzi dei terreni sono stati gonfiati in modo irragionevole, con conseguenze negative per la società, distorcendo l'allocazione delle risorse e comportando un rischio di instabilità macroeconomica… Questa è una delle quattro conseguenze della fissazione del prezzo dei terreni secondo le forze di mercato.

Negli ultimi cinque anni, Hanoi ha registrato l'aumento dei prezzi immobiliari più alto del Paese, con un incremento del 112%; Hai Phong ha visto un aumento del 71%, mentre Da Nang e Ho Chi Minh City hanno quasi raddoppiato i prezzi. Questa impennata anomala dei prezzi non è dovuta a una reale domanda, bensì alla speculazione, all'accaparramento e soprattutto alla valutazione dei terreni basata sul confronto con le aste immobiliari o i progetti "di tendenza" nelle aree circostanti. Ciò crea un circolo vizioso di aumenti incontrollati dei prezzi, con i prezzi successivi che seguono inevitabilmente quelli precedenti.

Nel comune di Dong Anh, ad Hanoi, gli agenti immobiliari affermano che quest'area è attualmente la zona di investimento più attraente della capitale... Due anni fa, il prezzo al metro quadro era inferiore a 50 milioni di VND, ma ora, a causa di una serie di progetti residenziali di lusso in fase di sviluppo nelle vicinanze, i prezzi dei terreni sono quadruplicati. Anche a oltre 3 km di distanza, pur essendo più distante dai progetti residenziali di fascia alta, i prezzi dei terreni stanno aumentando in linea con la zona centrale.

Per molti anni, in numerose località, soprattutto ad Hanoi, i prezzi dei terreni non hanno rispecchiato il loro valore reale, ma sono stati influenzati da schemi organizzati di manipolazione dei prezzi. Un esempio tipico è l'utilizzo dei prezzi massimi raggiunti nelle aste come punto di riferimento, per poi aumentare simultaneamente i prezzi circostanti. Mentre il futuro è incerto, i prezzi dei terreni qui si aggirano attualmente intorno ai 140 milioni di VND/m2. Sorprendentemente, circa due anni fa, i prezzi dei terreni qui erano di soli 30 milioni di VND/m2. I prezzi dei terreni aumentano e diminuiscono non solo a causa delle forze di mercato, ma sono anche determinati da una comunità locale di operatori immobiliari.

Una delle principali cause dell'inflazione irragionevole dei prezzi dei terreni risiede nel modo in cui le autorità locali determinano le tabelle dei prezzi dei terreni e i coefficienti di adeguamento. Le tabelle dei prezzi dei terreni attualmente pubblicate dalle autorità locali sono spesso significativamente inferiori ai prezzi di mercato effettivi. Tuttavia, nel calcolo delle tasse di utilizzo del suolo, degli obblighi finanziari e degli indennizzi per lo sgombero dei terreni, vengono applicati dei coefficienti di adeguamento. Questi coefficienti si basano spesso su transazioni di riferimento precedentemente gonfiate.

Il signor Nguyen Chi Thanh, vicepresidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ha dichiarato: "Nei principali paesi sviluppati come gli Stati Uniti e l'Australia, il certificato di proprietà fondiaria include informazioni sul prezzo di vendita, che vengono utilizzate per determinare le tasse, e questo prezzo è soggetto a fluttuazioni. Se il Vietnam vuole essere riconosciuto come un'economia di mercato, non possiamo avere una legge non scritta secondo la quale i prezzi salgono e non scendono mai."

Il signor Nguyen Quoc Hiep, presidente dell'Associazione vietnamita degli appaltatori edili, ha dichiarato: "Il metodo di valutazione dei terreni previsto dalla Legge fondiaria del 2024 si avvale di un ente di consulenza. Questo ente di consulenza è un'organizzazione che decide tutti i prezzi dei terreni. Ritengo che questo approccio sia inaccurato."

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — Attualmente, ad Hanoi, un prezzo di 100 milioni di VND/m² per un appartamento è considerato normale.

Il sogno di possedere una casa sta svanendo.

Attualmente, ad Hanoi, il prezzo di un appartamento a 100 milioni di VND/m² è considerato normale. In alcune zone, raggiunge addirittura i 300 milioni di VND/m². Questo prezzo apparentemente esorbitante è in realtà reale. Rispetto a 10 anni fa, è dalle 5 alle 10 volte superiore. All'epoca, il prezzo medio di un appartamento ad Hanoi si aggirava intorno ai 20 milioni di VND/m². Quest'anno, il prezzo è salito a quasi 80 milioni di VND/m², escludendo i progetti di lusso. Gli speculatori spesso sfruttano il sistema di valutazione fondiaria basato sul mercato previsto dalla legge fondiaria per gonfiare i prezzi dei terreni, creando una bolla artificiale e rendendo il sogno di possedere una casa sempre più irraggiungibile per molte famiglie.

Secondo gli esperti, il costo del terreno può arrivare a rappresentare fino al 40% del prezzo di un immobile. Questo nonostante altri fattori, come le tasse sull'utilizzo del terreno (già pagate in base alla vecchia legge fondiaria), i materiali da costruzione e il costo della manodopera, non siano aumentati in modo significativo. Tuttavia, gli speculatori spesso si servono del metodo di valutazione del terreno basato sul mercato previsto dalla legge fondiaria come pretesto per gonfiare i prezzi dei terreni, far lievitare i prezzi delle case e creare aumenti di prezzo artificiali.

Il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ha dichiarato: "Ad Hanoi e Ho Chi Minh City, i prezzi delle case e degli immobili sono aumentati vertiginosamente. La ragione fondamentale è la legge della domanda e dell'offerta. La domanda è molto elevata in diverse forme: domanda di abitazioni, domanda di investimento, alloggi per molti settori, in particolare alloggi per lavoratori, dipendenti pubblici e operai, che scarseggiano. Questa carenza sta creando il caos nel mercato."

Quest'anno, su oltre 40.000 nuovi appartamenti lanciati nei due mercati più grandi, Hanoi e Ho Chi Minh City, oltre il 95% appartiene al segmento di lusso, con prezzi compresi tra 76 e 80 milioni di VND/m2. Non esistono più appartamenti di fascia media con prezzi tra i 35 e i 40 milioni di VND/m2, come accadeva qualche anno fa. Gli elevati prezzi dei terreni aumenteranno il costo di acquisto, affitto o utilizzo del terreno, con conseguente aumento dei costi totali di investimento per ogni progetto e, di conseguenza, una riduzione dei potenziali profitti. Questo è un fattore determinante per gli investitori stranieri che operano nel mercato immobiliare vietnamita.

Michael Piro, CEO di Indochina Capital, ha commentato: "Quando il mercato mostra segnali di forte speculazione, con prezzi dei terreni che superano di gran lunga il loro reale valore economico, di solito rallentiamo un po', prendendo le distanze per osservare invece di inseguire la 'febbre'".

Il signor Koen Soenens, direttore del parco industriale Deep C di Hai Phong, ha commentato: "In realtà, all'interno dello stesso progetto, la fase 1 ha un prezzo diverso, mentre la fase 2 ha un prezzo del terreno più elevato, basato sul valore di mercato."

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — 4,1 milioni di miliardi di VND è l'ammontare di capitale che gli istituti di credito hanno prestato al settore immobiliare.

Gli elevati prezzi dei terreni creano inadeguatezze nell'allocazione delle risorse.

4,1 milioni di miliardi di VND è l'ammontare di capitale che gli istituti di credito hanno prestato al settore immobiliare. Questa cifra è quattro volte superiore al totale degli investimenti pubblici dell'intero Paese quest'anno e rappresenta una crescita del credito di quasi il 17% rispetto alla fine dello scorso anno. Tuttavia, quanto è efficace questo flusso di capitali per l'economia? E l'elevata crescita del credito nel settore immobiliare comporterà il ripetersi dei rischi di una bolla immobiliare e di crediti inesigibili per il sistema bancario, come accaduto molti anni fa?

Ogni giorno, il signor e la signora Lieu si recano a curare l'orto di famiglia. Ironia della sorte, il terreno su cui coltivano le verdure è in realtà il parco di ville multimiliardarie attualmente abbandonate. Un'enorme quantità di risorse sociali viene sprecata in progetti disabitati e abbandonati.

Secondo le stime, il settore immobiliare contribuisce attualmente solo per circa il 3,5% al PIL in modo diretto, ma attrae quasi un quarto del capitale totale dell'intera economia. Ciò dimostra che la produttività del capitale nel settore immobiliare è molto bassa.

Un tempo centinaia di ville erano vuote, abitate solo da poche famiglie. Centinaia di miliardi di dong giacciono inutilizzati in questi immobili. Più la posizione è centrale, più grande è la città e più costoso è il terreno, maggiore è il numero di immobili sfitti. Il sogno di arricchirsi con la speculazione immobiliare è diventato un peso per molti investitori e banche, distorcendo il potenziale di crescita del Paese.

In realtà, il capitale che affluisce nel settore immobiliare circola ciclicamente: le banche prestano denaro ai costruttori edili per edificare case, poi prestano denaro agli investitori immobiliari per acquistare immobili, e infine i costruttori utilizzano il denaro ricevuto dagli investitori per investire in nuovi progetti e costruire altre case. Secondo gli esperti economici, questo, in una certa misura, contraddice il principio economico generale secondo cui il credito dovrebbe affluire nei settori produttivi dell'economia.

Il signor Mac Quoc Anh, vicepresidente dell'Associazione delle piccole e medie imprese di Hanoi, ha commentato: "Un'eccessiva iniezione di credito nel settore immobiliare avrà un impatto diretto sui settori manifatturiero, commerciale e dei servizi. Questo perché sono questi i settori che creano più posti di lavoro."

Secondo le stime, i prezzi dei terreni sono aumentati di 3,12 volte negli ultimi 10 anni. Questo è anche il motivo per cui il settore immobiliare attrae ingenti capitali da investitori privati, imprese nazionali, società a partecipazione estera e persino istituti di credito…

Il signor Tran Duc Anh, direttore di macroeconomia e strategia di mercato presso KB Securities Vietnam, ha dichiarato: "I tassi di interesse sui prestiti sono generalmente più alti dei tassi di interesse ordinari per le attività produttive e commerciali. Ancora più importante, i prestiti immobiliari richiedono una garanzia."

La dott.ssa Pham Thi Hoang Anh, vicedirettrice dell'Accademia Bancaria, ha dichiarato: "Le garanzie collaterali provengono principalmente dal mercato immobiliare. Pertanto, se il mercato immobiliare attraversa una fase di bolla speculativa e entra in recessione, ciò creerà potenziali rischi, che possono essere considerati rischi per il sistema bancario e finanziario, soprattutto in relazione al problema dei crediti inesigibili."

Durante questa sessione dell'Assemblea Nazionale, il Governo ha elaborato e presentato una serie di proposte su meccanismi e politiche per rimuovere le difficoltà e gli ostacoli nell'attuazione delle leggi fondiarie... Questo è visto come un segnale positivo per risolvere i problemi e contribuire a creare un mercato sano sia per i cittadini che per le imprese. Solo quando i prezzi dei terreni saranno gestiti rigorosamente dallo Stato, pubblicamente e in modo trasparente, si potranno sradicare la speculazione, la manipolazione e l'inflazione dei prezzi, e garantire armoniosamente gli interessi dei cittadini e delle imprese.

Fonte: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm