Decodifica dei dati di inventario immobiliare

Secondo il comma 1, articolo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP, l'inventario immobiliare è definito come il numero di immobili in un progetto che soddisfano i requisiti di legge per la transazione ma non sono stati oggetto di transazione durante il periodo di riferimento.

Quali criteri vengono utilizzati per determinare i livelli di inventario?

Secondo l'ultimo rapporto del Ministero delle Costruzioni , nel primo trimestre del 2024 l'inventario degli immobili in progetto in 56 province e città di tutto il paese ammontava a circa 23.029 unità (tra appartamenti, case unifamiliari e terreni edificabili), di cui: 3.706 appartamenti; 8.468 case unifamiliari; e 10.855 terreni edificabili. Si può quindi constatare che la maggior parte dell'inventario è costituita da case unifamiliari e terreni edificabili.

Il Ministero delle Costruzioni ha dichiarato che attualmente ci sono 3.706 appartamenti invenduti, tuttavia, il numero reale è molto più alto.

Secondo il signor Vo Hong Thang, direttore R&S del gruppo DKRA, l'inventario immobiliare si riferisce al numero di immobili di un progetto immobiliare che non sono stati venduti con successo.

Secondo il signor Thang, i dati relativi all'inventario sono compilati a partire dalle cifre comunicate dalle imprese immobiliari in conformità con il comma 1, articolo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP. Secondo il Decreto, l'inventario immobiliare rappresenta il numero di immobili in un progetto che soddisfano i requisiti di legge per la transazione ma che non sono stati oggetto di transazione durante il periodo di riferimento.

Il periodo di rendicontazione sarà trimestrale e l'investitore comunicherà le informazioni relative al progetto e allo stato delle transazioni (incluse le informazioni sull'inventario immobiliare) secondo i moduli n. 10 e 12 allegati al Decreto 44/2022/ND-CP.

Nello specifico, il modulo n. 10 include informazioni e dati sui progetti immobiliari e sui prodotti immobiliari ammissibili alla transazione; il modulo n. 12 include informazioni e dati sullo stato della transazione immobiliare del progetto.

La realtà è diversa dai dati.

Le imprese immobiliari sostengono che i dati sull'inventario pubblicati dal Ministero delle Costruzioni non siano del tutto accurati. Il signor Ha Van Thien, vicedirettore generale del Gruppo Tran Anh, ha affermato che attualmente le società che comunicano i dati sull'inventario sono quelle quotate in borsa.

Le società immobiliari non quotate in borsa pubblicano i loro bilanci solo annualmente. Circolano persino informazioni non verificate su come alcune società immobiliari stiano "aggirando" le normative, suggerendo che alcuni costruttori che non hanno ancora venduto le loro proprietà le facciano acquistare a nome dei propri dipendenti, per poi contrarre prestiti bancari al fine di generare liquidità. Quando un acquirente effettua un acquisto, la società estingue il prestito con la banca e vende la proprietà all'acquirente effettivo. Questa operazione viene considerata una vendita conclusa, ma in realtà la proprietà rimane invenduta. Pertanto, i dati pubblicati sulle proprietà invendute potrebbero non essere accurati.

Secondo il signor Thien, l'inventario effettivo è maggiore delle cifre riportate perché esiste un gran numero di società immobiliari non quotate, molte delle quali hanno numerosi progetti in varie province e il loro inventario viene venduto nel corso di molti anni.

Ad esempio, a Binh Duong, ci sono diversi progetti residenziali con documentazione legale completa; tuttavia, il volume delle vendite è molto basso. Nello specifico, il progetto Astral City del Gruppo Danh Khoi, con 4.966 appartamenti, è stato lanciato nel 2020, ma finora è stato venduto solo circa il 40% delle unità. Il Gruppo Le Phong ha attualmente 3 progetti in vendita con documentazione legale completa ed è in fase di consegna per 2 progetti, con quasi 1.000 unità ancora invendute…

Inoltre, a Binh Duong ci sono attualmente decine di progetti sul mercato da tempo e quasi completati, ma i costruttori continuano a offrire unità invendute. Nel frattempo, secondo i dati del Ministero delle Costruzioni, il mercato dispone attualmente di circa 3.706 appartamenti. Pertanto, si può notare una differenza significativa tra le cifre.

Ad esempio, a Ho Chi Minh City, nel 2023, nonostante il lancio di pochi nuovi progetti, l'offerta di appartamenti era ancora considerevole. Il progetto MT Eastmark City a Thu Duc City, con quasi 2.000 unità abitative, è in vendita dal 2021 ed è tuttora offerto in vendita dal costruttore. Un progetto nel Distretto 1 del Gruppo Novaland , lanciato nel 2019, presenta ancora unità invendute. Il progetto di appartamenti del Gruppo An Gia nel Distretto di Binh Chanh, sebbene già consegnato, ha ancora un ampio inventario di unità invendute... Tuttavia, all'inizio del 2024, il Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City ha riferito che la città non ha attualmente alcun inventario di unità invendute.

Inoltre, un aneddoto interessante riguardante le scorte di magazzino è che, a seguito delle difficoltà finanziarie dal 2022 ad oggi, molti clienti che avevano effettuato ordini di immobili ma non disponevano dei mezzi finanziari necessari, sono stati costretti a restituirli al costruttore, con conseguente accumulo di una notevole quantità di immobili invenduti.

Inoltre, basare il calcolo dell'inventario sul comma 1, articolo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP, applicabile ai progetti ammissibili alla commercializzazione secondo la legge, risulta altrettanto problematico.

Ad esempio, a Ho Chi Minh City, molti progetti sono stati avviati, costruiti e consegnati ai clienti, ma non soddisfano ancora i requisiti legali per le transazioni. Pertanto, il costruttore e i clienti firmano ancora solo un contratto di deposito per riservare un'unità, anche se hanno già incassato fino al 95% del valore dell'immobile. Poiché a questi progetti mancano le necessarie condizioni legali, sono ancora considerati non sviluppati e non possono essere contabilizzati come immobili invenduti se le unità non vengono vendute.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html