"Frenare" i flussi di capitali speculativi nel settore immobiliare.

Mentre i mutui ipotecari per privati ​​si stanno riprendendo lentamente, i prestiti alle imprese immobiliari sono aumentati di quasi il 30%. In risposta a questa situazione, il governo ha recentemente incaricato la Banca di Stato del Vietnam (SBV) di controllare rigorosamente i flussi di capitali provenienti dalle banche commerciali, in particolare da quelle con un'elevata quota di prestiti immobiliari.

Le banche commerciali eserciteranno uno stretto controllo sui prestiti al settore immobiliare, che rappresenta una quota considerevole dei finanziamenti. Foto : Duc Thanh

Il credito immobiliare è aumentato notevolmente.

Secondo i dati della Banca di Stato del Vietnam, entro la fine di agosto 2025, il credito complessivo nell'intero sistema è aumentato di oltre l'11%. Nel frattempo, secondo le informazioni del quotidiano Investment Newspaper, il credito per l'acquisto e la ristrutturazione di case da parte di privati ​​è cresciuto lentamente, mentre il credito per le imprese immobiliari è aumentato di quasi il 30%, circa tre volte il tasso di crescita del credito nell'intero sistema.

Durante un incontro con la Banca di Stato del Vietnam la scorsa settimana, il vice primo ministro Ho Duc Phoc ha richiesto che il credito venga indirizzato verso i settori prioritari, controllando al contempo rigorosamente i flussi di cassa delle banche commerciali, in particolare i prestiti al settore immobiliare, che rappresentano una quota elevata dell'economia.

Esaminando la struttura del capitale, è chiaro che la maggior parte delle imprese immobiliari si affida ancora principalmente al credito bancario. L'aumento dei prezzi degli immobili, i segnali di ripresa del mercato e l'allentamento dei limiti di credito da parte della Banca di Stato del Vietnam hanno spinto le banche a concedere prestiti in modo aggressivo agli sviluppatori.

Nel frattempo, altri canali di raccolta di capitali a medio e lungo termine non hanno ancora mostrato una chiara ripresa. Dall'inizio dell'anno alla fine di agosto 2025, le imprese immobiliari hanno emesso obbligazioni per circa 61.000 miliardi di VND, pari al 17% del totale delle obbligazioni emesse. Tuttavia, questa cifra non è sufficiente a compensare le obbligazioni in scadenza dall'inizio dell'anno.

“Le obbligazioni societarie, che si prevedeva sarebbero state il canale di finanziamento più importante per il settore immobiliare, si sono riprese finora lentamente, mentre la pressione per le scadenze è ai massimi storici. L'aspetto positivo è che il periodo più difficile è passato (il picco delle scadenze cade nell'agosto 2025). Se il mercato continuerà a riprendersi, le imprese eviteranno il rischio di fallimenti di massa. Tuttavia, nel prossimo periodo, le imprese dovranno diversificare le proprie fonti di finanziamento, evitare investimenti dispersi e tenere sotto controllo i debiti scaduti. Le banche, in particolare, dovranno regolamentare i flussi di capitale verso segmenti più sani e sostenibili”, ha raccomandato il Dott. Can Van Luc, membro del Consiglio consultivo politico del Primo Ministro.

Secondo gli esperti, nell'ultimo anno il mercato immobiliare ha mostrato segnali di ripresa, con molti segmenti che hanno registrato forti aumenti di prezzo, ma la liquidità rimane molto debole. La ragione principale è che i flussi di capitale sono sbilanciati verso l'offerta, concentrandosi in gran parte su progetti di fascia alta. Questo squilibrio tra i segmenti di mercato ha rallentato la crescita della domanda di mutui. Gli elevati prezzi delle case, che superano la capacità di spesa anche con tassi di interesse ipotecari ragionevoli, continuano a rendere esitanti i potenziali acquirenti.

"I prezzi degli immobili restano elevati, eppure gli agenti immobiliari lamentano vendite stagnanti. Fatta eccezione per il segmento di fascia media, del valore di alcuni miliardi di VND, la maggior parte degli immobili è difficile da vendere e la liquidità del mercato è estremamente debole", ha commentato Phan Dung Khanh, direttore della consulenza sugli investimenti presso Maybank Investment Bank.

Il settore immobiliare speculativo si trova ad affrontare delle difficoltà.

Il signor Khanh ritiene che le recenti azioni del governo indichino un inasprimento dei controlli sui flussi di capitali nel settore immobiliare speculativo, in particolare per quanto riguarda l'acquisto e la vendita di immobili. Allo stesso tempo, sono in fase di studio e modifica numerose proposte di legge volte a limitare la speculazione e a promuovere uno sviluppo sostenibile del mercato, a supporto della crescita economica .

Riguardo all'opinione secondo cui il mercato immobiliare mostrerebbe segni di una bolla, con prezzi delle case spinti a livelli eccessivi, il signor Nguyen Quang Huy, CEO della Facoltà di Finanza e Banche (Università Nguyen Trai), ritiene che il forte aumento dei prezzi sia dovuto principalmente a uno squilibrio tra domanda e offerta, e non esclusivamente alla speculazione.

"La lentezza delle procedure legali per i progetti sta causando una scarsità di offerta, mentre la domanda di alloggi, zone industriali e infrastrutture logistiche è molto elevata. Gli alti prezzi delle case sono una conseguenza del collo di bottiglia dell'offerta, non necessariamente una bolla speculativa", ha analizzato Huy.

Secondo i calcoli del dottor Can Van Luc, il prezzo di un appartamento in Vietnam equivale attualmente a quasi 26 anni di reddito medio familiare, mentre la media mondiale è di soli 15 anni. Il fatto che i redditi delle persone non tengano il passo con l'aumento dei prezzi degli immobili è un problema complesso, e ridurre i prezzi delle case rappresenta una sfida enorme.

Gli esperti avvertono che, sebbene i tassi di interesse sui mutui siano attualmente bassi, contribuendo a mantenere il potere d'acquisto del mercato, se dovessero aumentare nuovamente, molti mutuatari perderebbero la capacità di gestire le proprie finanze, con conseguente instabilità del mercato. In realtà, il mercato immobiliare primario continua a vendere bene, ma quello secondario (acquistato e rivenduto) presenta una scarsa liquidità, il che comporta rischi significativi per chi possiede immobili di alto valore.

"Per raggiungere una crescita economica a doppia cifra, sia il mercato finanziario che quello immobiliare devono essere stabili. Se uno dei due dovesse presentare problemi, il rischio di una crisi come quella cinese, che ha lottato con il mercato immobiliare per quattro anni, è molto concreto", ha avvertito il dottor Can Van Luc.

Riguardo all'agenzia statale di gestione, il signor Vuong Duy Dung, vicedirettore del Dipartimento per l'edilizia abitativa e la gestione del mercato immobiliare (Ministero delle Costruzioni), ha affermato che l'attuale offerta di immobili rimane limitata, significativamente inferiore alla domanda. Il governo si sta concentrando sulla rimozione degli ostacoli, in particolare nelle procedure di investimento, costruzione e pianificazione. Quando i costi procedurali e di conformità diminuiranno, l'offerta aumenterà.

"Per quanto riguarda i prezzi delle case, sebbene la struttura del mercato sia stata adeguata, persiste una grave carenza di alloggi a prezzi accessibili per le fasce di reddito più basse. Nei prossimi mesi, il governo adotterà ulteriori misure per incentivare lo sviluppo di questi segmenti, implementando al contempo politiche volte a ridurre i costi di produzione per le imprese, in particolare le tasse sull'utilizzo del suolo", ha dichiarato il signor Dung.

Forum VWAS 2025: “Una nuova era, un nuovo slancio”

Il terzo Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025), organizzato dal quotidiano Finance - Investment, si terrà giovedì 25 settembre 2025 presso il Pullman Hotel di Hanoi. L'evento riunirà i principali esperti nazionali e internazionali per discutere in modo approfondito l'impatto dei nuovi quadri istituzionali e dei nuovi fattori trainanti sull'economia e sui mercati finanziari. Il forum analizzerà inoltre nel dettaglio i punti di svolta per la crescita delle classi di attività di investimento tradizionali, nonché le opportunità offerte dalle criptovalute.

Il forum comprende le seguenti attività:

La conferenza principale comprendeva due sessioni di presentazioni e discussioni sui temi "Supporto alla resilienza del mercato" e "Individuare soluzioni innovative per le diverse classi di attivi".

Premiazione dei migliori prodotti/servizi finanziari del 2025 nei settori bancario, assicurativo, immobiliare, della gestione fondi, dei titoli e del fintech.

Per maggiori dettagli, visita il sito: www.vir.com.vn

Fonte: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html