HoREA invia una petizione urgente al Comitato popolare di Ho Chi Minh City.

(NLĐO) - Le nuove normative sulla determinazione della densità abitativa degli edifici residenziali stanno inavvertitamente spingendo il mercato verso una situazione di eccesso di offerta di appartamenti di grandi dimensioni e carenza di appartamenti di piccole dimensioni.

L'Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha appena inviato una petizione urgente al Comitato Popolare di Ho Chi Minh City e ai dipartimenti competenti in merito a diversi aspetti della Decisione 32/2025/QD-UBND. Secondo HoREA, le nuove normative sul metodo di determinazione della popolazione degli edifici residenziali stanno inavvertitamente spingendo il mercato verso una situazione di eccesso di offerta di appartamenti di grandi dimensioni e carenza di appartamenti di piccole dimensioni, andando contro le reali esigenze della maggior parte della popolazione.

HoREA ha rilevato che, sebbene la Decisione 32/2025/QD-UBND (in vigore dal 9 gennaio 2026) costituisca un'importante base giuridica per la determinazione della dimensione della popolazione e della struttura degli appartamenti, dopo due mesi di attuazione sono emerse numerose incongruenze. Il problema principale risiede nel metodo di calcolo della popolazione basato sulla superficie e sul numero di camere da letto, considerato eccessivamente rigido, persino più severo rispetto a normative analoghe in vigore ad Hanoi .

Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente di HoREA, questa normativa aumenta il numero di appartamenti di grandi dimensioni (3-4 camere da letto, oltre 85 m²) e riduce drasticamente l'offerta di appartamenti di medie dimensioni (2 camere da letto, 45-70 m²) e di piccoli appartamenti (sotto i 45 m²) nei progetti di edilizia residenziale commerciale. Anche per l'edilizia sociale, questo metodo di calcolo porta il numero di appartamenti di grandi dimensioni quasi al limite massimo (56-70 m²) ed elimina la possibilità di alloggi di piccole dimensioni per le persone a basso reddito.

Molte persone desiderano acquistare piccoli appartamenti con due camere da letto a Ho Chi Minh City.

Mentre la realtà del mercato mostra che il 60%-70% dei clienti sono persone con reddito medio che cercano di acquistare appartamenti con due camere da letto (con prezzi compresi tra 5 e 7 miliardi di VND) e il 20%-25% sono persone a basso reddito che cercano appartamenti con una camera da letto (intorno ai 3 miliardi di VND), il gruppo di clienti benestanti con la necessità di acquistare appartamenti di grandi dimensioni rappresenta solo il 5%-10%.

"Imporre un metodo rigido di calcolo della popolazione costringe i costruttori a progettare molti appartamenti di grandi dimensioni per sfruttare al meglio la superficie edificabile consentita. Questo non solo rende difficile la vendita dei prodotti per le aziende, ma fa anche sembrare irraggiungibile il sogno di possedere una casa per milioni di famiglie 'nucleari' (1-3 persone)", ha commentato Le Hoang Chau.

HoREA ha inoltre evidenziato la mancanza di coerenza nel processo di approvazione. Nella fase di approvazione della politica di investimento, il Comitato popolare di Ho Chi Minh City ha determinato la dimensione totale della popolazione (chiamiamola x). Tuttavia, nella fase di rilascio del permesso di costruzione, il Dipartimento delle Costruzioni ha applicato un calcolo basato sulla superficie degli appartamenti, con il risultato che la dimensione effettiva della popolazione (y) risulta spesso inferiore a x.

Questa discrepanza impedisce agli sviluppatori di ottimizzare i progetti in base alla domanda di mercato, costringendoli a basarsi su indicatori demografici per l'approvazione dei progetti. "Calcolare una media di 3,5 persone per appartamento o utilizzare l'attuale struttura basata sulla superficie è privo di fondamento pratico e non è più adeguato alla tendenza alla riduzione delle dimensioni delle famiglie nelle aree urbane", ha affermato un rappresentante di HoREA.

Per risolvere il problema, HoREA propone di emendare l'articolo 4 della Decisione 32 per renderlo più flessibile. Nello specifico, nella prima fase: determinare la dimensione massima della popolazione sulla base della pianificazione urbanistica e della strategia nazionale di sviluppo abitativo (in media 32 m²/persona).

Durante la fase di realizzazione, il costruttore è autorizzato a decidere la struttura degli appartamenti in base alla domanda di mercato, a condizione che la percentuale di appartamenti di superficie inferiore a 45 m² non superi il 25% e che la popolazione totale non superi il limite approvato.

HoREA ha sottolineato che la determinazione della popolazione deve essere "in linea con le previsioni e le realtà di sviluppo" di Ho Chi Minh City. Nel contesto degli sforzi della città per ristrutturare i vecchi edifici residenziali e ricollocare le abitazioni lungo canali e corsi d'acqua, una politica demografica flessibile sarà una leva cruciale per attrarre risorse sociali e soddisfare le reali esigenze abitative della maggioranza della popolazione. Allo stesso tempo, allevierà le difficoltà per le imprese e, soprattutto, tutelerà i diritti e le opportunità di accesso all'alloggio per i cittadini di Ho Chi Minh City in futuro.

Fonte: https://nld.com.vn/horea-gui-kien-nghi-khan-den-ubnd-tphcm-196260315223221626.htm