Cosa bisogna tenere presente quando si acquista una bancarella al mercato?

VnExpress•19/03/2024

Con un capitale di 400 milioni di VND, gli esperti consigliano di accendere un mutuo per acquistare un chiosco, ma è necessaria un'attenta valutazione del prezzo, della posizione e del piano aziendale.

Salve esperto, ho 31 anni, sono celibe/nubile e vivo in una provincia rurale del Vietnam centrale. Attualmente ho solo 400 milioni di VND di risparmi. Dato che vivo con i miei genitori, le mie spese mensili si aggirano intorno ai 5 milioni di VND. Il mio reddito mensile medio è di 20 milioni di VND.

Ho intenzione di acquistare un terreno in un quartiere alla periferia del capoluogo di provincia in cui vivo attualmente, per circa 800 milioni di VND. Prenderò in prestito la somma restante dalla banca. Al momento sto facendo ricerche e cercando il terreno.

Oltre all'opzione di cui sopra, ho visto un progetto di mercato nella città in cui vivo che vende chioschi a due piani per circa 800 milioni di VND. Non ho alcuna esperienza nel settore commerciale e, se dovessi acquistare un chiosco, lo terrei principalmente per me, lo affitterei o lo darei in uso ai familiari se lo desiderassero.

Ho notato che le bancarelle dei mercati tradizionali hanno pochissimi clienti a causa della diffusione dello shopping online. Inoltre, non ho alcuna esperienza pregressa nel settore commerciale e attualmente svolgo un lavoro amministrativo. Non sono sicura dei rischi connessi all'acquisto di una bancarella. Apprezzerei qualsiasi consiglio da parte di un esperto. Grazie di cuore!

Vinh2293

Consulente:

Nel contesto di un'economia in rapida crescita, investire nel settore immobiliare commerciale è diventato uno dei trend di investimento più interessanti. Tuttavia, non tutti sanno come affrontare e gestire efficacemente queste situazioni. Sulla base del tuo caso specifico, possiamo trarre le seguenti conclusioni riguardo agli aspetti necessari di gestione finanziaria personale quando si considera l'investimento in un chiosco in zona.

Per quanto riguarda il potenziale di reddito e di surplus, lei ha un reddito mensile di 20 milioni di VND e risparmi per 400 milioni di VND, con spese di sostentamento mensili di 5 milioni di VND. Il suo surplus mensile è di 15 milioni di VND, pari al 75% del suo reddito. Questo è un ottimo indicatore e una risorsa finanziaria fondamentale per qualsiasi decisione di investimento.

Successivamente, valuteremo gli obiettivi di investimento e i fattori relativi alla gestione del prestito e alla gestione del rischio. Desideri acquistare un terreno o un chiosco nel quartiere per scopi commerciali, puntando alla stabilità e a un potenziale reddito passivo, nonché a un reddito derivante dall'apprezzamento del valore dell'immobile. Il tuo budget per il chiosco è di 800 milioni di VND. Pertanto, data la tua attuale situazione finanziaria, dovrai richiedere un prestito di 400 milioni di VND alla banca.

Per quanto riguarda l'utilizzo della leva finanziaria presso la banca, ti consiglio di valutare un mutuo ipotecario, utilizzando l'immobile che intendi acquistare come garanzia. Attualmente, secondo la legge, è possibile ottenere certificati di diritto d'uso del terreno per i chioschi. Oltre agli aspetti legali, tieni presente i seguenti principi quando stipuli un prestito bancario.

Le rate del prestito, comprensive di interessi e capitale, si aggirano intorno al 30% del tuo reddito. Questa percentuale può aumentare entro un intervallo adeguato alle tue esigenze, dato che il tuo surplus attuale è molto elevato, pari a circa il 75%.

È inoltre necessario prestare attenzione a normative quali i tassi di interesse e le condizioni del prestito. I prestiti a lungo termine comportano rate mensili di capitale e interessi inferiori; i prestiti a breve termine riducono l'importo degli interessi bancari, ma incidono maggiormente sul flusso di cassa mensile. È importante anche essere a conoscenza delle normative della banca in materia di tassi di interesse variabili (che avranno un impatto significativo sul prestito in caso di aumento dei tassi) e delle penali per il rimborso anticipato.

Inoltre, per gestire il rischio di insolvenza in caso di circostanze impreviste che richiedano ingenti somme di denaro, come malattie, cure mediche, incidenti o perdita del lavoro, è consigliabile costituire un fondo di emergenza pari a 3-6 mesi di reddito e stipulare una polizza di assicurazione sulla vita.

Nella tabella che ho compilato qui sotto potete trovare alcuni dei tassi di interesse più recenti sui prestiti bancari privati.

Banca	Prestito non garantito (%/anno)	Tasso di interesse del mutuo (%/anno)
Agribank	7.0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13.78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TP-Bank	8,7 - 17	6,4 - 12,03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	dal 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Vietinbank	9.6	7,7 - 8,5
Versione vietnamita	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
MB	11.9	7 - 9
MB Bank	12,5 - 20	6 - 9,5

Nota: la tabella comparativa dei tassi di interesse sui prestiti bancari riportata sopra è puramente indicativa. I tassi di interesse sui prestiti bancari possono variare nel tempo a seconda delle politiche di concessione del credito della banca. Per informazioni dettagliate su pacchetti di prestito e politiche, si prega di contattare direttamente le banche.

Valutazione immobiliare, perizia legale e piano di investimento/aziendale.

La tua scarsa esperienza nel commercio diretto o online aumenta il rischio di investire in questo settore. Ecco alcuni criteri importanti da valutare attentamente prima di prendere una decisione:

Innanzitutto, è necessario valutare il valore dell'immobile. Bisogna analizzare i prezzi passati e attuali dei chioschi e individuare i fattori che ne determinano il potenziale di aumento di prezzo in futuro. È inoltre necessario valutare il flusso di cassa mensile derivante dall'attività commerciale o dagli affitti dei chioschi. Se i chioschi non sono ancora operativi, è fondamentale stimarne i ricavi e gli utili previsti.

In secondo luogo, è necessario valutare la situazione macroeconomica. Questo è fondamentale per determinare se il momento della decisione di investimento è quello giusto. Ad esempio, se si acquista un immobile durante un periodo di boom, i prezzi potrebbero essere aumentati troppo rapidamente e l'utilizzo della leva finanziaria potrebbe comportare un aumento dei tassi di interesse, con la conseguente perdita del potenziale di crescita dell'immobile a causa della precedente impennata. L'investimento risulterebbe quindi inefficace. Se non si ha esperienza in materia, è consigliabile consultare un consulente finanziario per ottenere una prospettiva completa.

In terzo luogo, valutate la posizione e il potenziale dell'immobile. Un chiosco in una zona densamente popolata sarà completamente diverso da uno in una zona di nuova costruzione, perché lo scopo principale dello sviluppo di un chiosco è l'attività commerciale. Senza un residente, i guadagni in conto capitale (profitti derivanti dall'aumento del valore dell'immobile) e il flusso di cassa (profitti derivanti dalle attività commerciali sul terreno) non saranno efficaci. Pertanto, una ricerca approfondita sulla posizione del chiosco, sul suo potenziale, sulla densità di popolazione e sui servizi (elettricità, strade, scuole e altri servizi) nella zona circostante vi aiuterà a prendere una decisione di investimento più accurata.

Il quarto aspetto riguarda la valutazione legale dell'immobile. Per gli investitori esperti, questo è relativamente semplice. Tuttavia, per chi ha poca esperienza, è consigliabile dedicare del tempo alla ricerca delle procedure legali e delle normative relative alle tasse da pagare sulla proprietà immobiliare, al fine di evitare rischi inutili. Attualmente, la proprietà immobiliare richiede attenzione alle spese di registrazione e all'imposta annuale sull'uso del suolo. Se si tratta di un chiosco, è necessario verificare se la zona applica tariffe di servizio o di manutenzione. Occorre inoltre considerare le tasse relative al diritto d'uso del suolo.

Infine, valutate il vostro piano di investimento e aziendale. Consiglio di avere un piano dettagliato per questa attività, poiché assorbirà quasi interamente i vostri risparmi e una parte del vostro surplus mensile. Pertanto, la creazione di un piano dettagliato è fondamentale. Potete concentrarvi sui seguenti tre elementi: valutazione della vostra capacità finanziaria, budget e gestione del flusso di cassa (entrate e uscite).

Tran Manh Hoang Viet
Esperto di pianificazione finanziaria personale
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company

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