Ho bisogno di un minimo di 1,5 miliardi di VND per investire?

Công Luận•20/06/2023

Mentre molti segmenti del mercato immobiliare rimangono stagnanti, gli appartamenti ad Hanoi registrano continui aumenti di prezzo, mantenendo un tasso di crescita annuo del 13%. Il canone di locazione medio degli appartamenti ad Hanoi è aumentato del 4,5% nell'ultimo anno.

Secondo il signor Tran Quang Trung, direttore dello sviluppo commerciale di OneHousing, investire in appartamenti in affitto ad Hanoi rimane un canale di investimento interessante in questo momento.

Appartamento in affitto con enorme potenziale di profitto, investimento richiesto di almeno 15 miliardi di VND (immagine 1) — Il signor Tran Quang Trung, direttore dello sviluppo commerciale di OneHousing. (Foto: ML)

Con il calo dei tassi di interesse bancari e diverse politiche volte a promuovere la ripresa, il mercato immobiliare sta iniziando a registrare un ritorno di capitale. Gli investitori stanno destinando una parte significativa del loro capitale agli immobili a reddito. A vostro parere, quali sono i motivi per credere che questo canale di investimento genererà profitti a lungo termine?

Secondo i dati del censimento del 2019, la popolazione di Hanoi dovrebbe aumentare in media di circa 200.000 persone all'anno, pari alla popolazione di un grande distretto. La maggior parte di queste persone vive in affitto, creando un'elevata domanda di alloggi in locazione ad Hanoi. Inoltre, nel 2019, il Vietnam contava quasi 120.000 lavoratori stranieri, e questo numero è in crescita a un tasso medio del 17% all'anno.

Il prezzo medio di affitto di un appartamento ad Hanoi si aggira intorno ai 10 milioni di VND al mese, con un aumento medio del 4,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Ciò indica chiaramente prospettive positive per il settore immobiliare residenziale, dato che l'offerta è attualmente inferiore alla domanda.

Attualmente la domanda di appartamenti in affitto è elevata; tuttavia, persiste l'opinione che l'acquisto di un appartamento rappresenti un investimento che si deprezza gradualmente nel tempo. Condividete questa opinione?

- Un investitore in appartamenti in affitto si preoccupa di due aspetti: in primo luogo, se il valore del capitale aumenterà in futuro e, in secondo luogo, quale sarà il reddito da locazione. Per quanto riguarda il prezzo e il potenziale di apprezzamento del valore degli appartamenti in affitto, gli appartamenti di Hanoi presentano il rendimento da locazione più elevato tra tutti i segmenti immobiliari.

Ad Hanoi, nel 2022, il ritorno sull'investimento derivante dall'affitto di appartamenti è stato del 4,4%, 1,7 volte superiore al rendimento degli affitti delle case con affaccio sulla strada. Nella parte occidentale di Hanoi, i rendimenti degli affitti variavano dal 5% al 6%.

Con questo tasso di rendimento, i proprietari di appartamenti evitano l'inflazione, che si aggira intorno al 4-4,5% annuo, che si verificherebbe se detenessero liquidità, e inoltre traggono profitto dall'aumento percentuale del valore del capitale in futuro. Ad esempio, ad Hanoi, dal 2018 al 2022, i prezzi degli appartamenti sono aumentati in media del 13% all'anno.

In base alle tue osservazioni, quali zone di Hanoi presentano attualmente un buon potenziale di affitto? Quali sono le ragioni?

- L'area occidentale sta attirando un gran numero di inquilini, in particolare gli edifici all'interno di Vinhomes Smart City, con un rendimento locativo di circa il 5,5%, superiore alla media di mercato (circa il 4,4%). Ciò indica che il reddito da locazione di questa grande area urbana è superiore a quello di altri progetti nella regione.

La forte crescita della regione occidentale è dovuta a diversi fattori. In primo luogo, il governo sta approvando tutte le agenzie e i ministeri che si occupano della regione occidentale. Inoltre, la costruzione del complesso dell'ambasciata statunitense, con un investimento di 1,2 miliardi di dollari in via Pham Van Bach, è iniziata nell'aprile del 2023. In futuro, gli uffici di rappresentanza degli enti legati agli Stati Uniti si concentreranno in quest'area.

Nella zona occidentale si trovano alcuni dei progetti più richiesti nel segmento degli affitti. Molti inquilini stranieri sono disposti a spendere tra i 1.000 e i 2.000 dollari per l'alloggio, il che non rappresenterebbe un problema significativo.

In genere, le zone con un'alta concentrazione di inquilini stranieri tendono ad avere canoni di locazione più elevati, il che a sua volta fa aumentare i prezzi degli immobili in quella zona. E quando i canoni di locazione aumentano, aumenta anche il valore degli immobili in quella località; questa è la logica del mercato immobiliare residenziale.

Appartamento in affitto con enorme potenziale di profitto, investimento richiesto di almeno 15 miliardi di VND (immagine 2) — Per investire in appartamenti da affittare, i clienti devono inoltre disporre di un acconto minimo di 1,5 miliardi di VND o superiore. (Foto: CP)

Gli investitori hanno diverse capacità finanziarie. Secondo te, quale tipo di appartamento è più facile da affittare? Di quanto capitale ha bisogno un investitore per acquistare un appartamento da mettere a reddito?

- I monolocali e gli appartamenti con una camera da letto sono adatti ai giovani single, mentre gli appartamenti con una camera da letto più spazio e quelli con due camere da letto sono ideali per le famiglie con bambini piccoli. Per i più benestanti, come professionisti senior, consulenti o amministratori delegati che portano le loro famiglie al lavoro, le ville e gli attici rappresentano un'opzione più appropriata. Per investire in appartamenti da affittare, i clienti devono disporre di un acconto minimo di 1,5 miliardi di VND o superiore. L'importo dell'acconto richiesto varia a seconda del valore dell'appartamento e del livello di arredamento interno investito.

Tra le varie forme di investimento immobiliare, come la speculazione a breve termine o la detenzione a lungo termine, perché investire per ottenere un reddito da locazione rappresenta l'opzione più adatta in questo momento, signore?

Credo che si tratti semplicemente di una questione di aspettative dei clienti in momenti diversi. Un investitore accorto sa che, invece di mettere tutte le uova nello stesso paniere, dovrebbe diversificare i propri investimenti. Dovrebbe investire in prodotti immobiliari a lungo termine, in modo da trarre profitto in futuro solo dall'apprezzamento del capitale. Ma con questo tipo di investimento, l'investitore deve acquistare immobili a un buon prezzo con una documentazione legale chiara.

Per quanto riguarda coloro che possiedono diverse proprietà in affitto che generano un reddito mensile, hanno obiettivi ben precisi, come ad esempio: utilizzare il denaro per l'istruzione dei figli, per le spese quotidiane durante la pensione o per viaggiare ... Ci sono poi coloro che hanno una mentalità di investimento molto sistematica, come la costruzione di una serie di appartamenti in diversi progetti; ogni progetto con circa 3-5 unità per generare un reddito mensile fino a 300-500 milioni di VND.

Nel settore degli investimenti immobiliari, tutto si riduce al valore dell'immobile. Solo le proprietà che generano flusso di cassa hanno un valore reale. Pertanto, non importa quanto si possiede; ciò che conta è come la proprietà genera flusso di cassa.

Grazie per la conversazione!

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