Aumento dei tassi di interesse e evoluzione delle strategie di investimento immobiliare.

Con molte banche che stanno adeguando i tassi di interesse sui mutui ipotecari a circa il 10-14% annuo, a seconda della durata, e contemporaneamente inasprendo le condizioni di erogazione, il mercato sta entrando in una fase di consolidamento più evidente. Gli investitori che utilizzano un elevato livello di leva finanziaria iniziano a subire pressioni, mentre i capitali tendono a spostarsi verso prodotti con un reale valore di investimento e il potenziale di generare rendimenti stabili.

pressione sui tassi di interesse

Dopo un periodo di mantenimento della politica monetaria a sostegno della ripresa economica , i tassi di interesse hanno mostrato una tendenza a risalire dall'inizio del 2026, parallelamente alla pressione per il controllo dell'inflazione e la regolamentazione del credito. In particolare, da aprile 2026, i tassi di interesse sui mutui immobiliari presso molte banche commerciali sono rimasti elevati, soprattutto per i mutui a medio e lungo termine, con molti prestiti che applicavano tassi di interesse variabili tra l'11% e il 14% annuo, creando una pressione significativa sui mutuatari che utilizzavano la leva finanziaria.

Di conseguenza, alcune banche hanno registrato i seguenti tassi di interesse per i mutui immobiliari: VietcomBank applica un tasso di interesse di circa il 9,6% annuo per un tasso fisso per i primi 6 mesi e di circa il 10,5% annuo per un tasso fisso per i primi 12 mesi. Dopo il periodo agevolato, il tasso di interesse variabile viene calcolato come il tasso di interesse sui risparmi a 24 mesi più un margine di circa il 3,3%, ma non inferiore all'11,1% annuo. BIDV offre mutui per l'acquisto di immobili con tassi di interesse di circa il 9,7% annuo per i primi 6 mesi; circa il 10% annuo per i primi 12 mesi e circa il 13,5% annuo per pacchetti a tasso fisso di durata maggiore.

I tassi di interesse sui mutui immobiliari presso molte banche continuano ad essere aumentati. Foto: Nguyen Quang

VietinBank ha adeguato il suo tasso di interesse fisso per i mutui immobiliari a oltre il 12% annuo per i primi 24 mesi, dopodiché si applicherà un tasso variabile, ma non inferiore al 14% annuo circa. Analogamente, VPBank offre numerosi pacchetti di mutui per la casa e investimenti immobiliari con tassi agevolati intorno all'8-10% annuo nel periodo iniziale, per poi oscillare intorno al 12-14% annuo a seconda del profilo creditizio e della durata del prestito.

In questo contesto, investire nel settore immobiliare non significa più semplicemente "comprare e aspettare che i prezzi aumentino". L'aumento dei costi del capitale ha ridotto significativamente i margini di profitto delle attività speculative. Mentre in passato molti investitori potevano ottenere prestiti dalle banche fino al 60-70% del valore del proprio immobile per operazioni a breve termine, questa strategia è ora diventata molto più rischiosa. Anche pochi mesi di scarsa liquidità del mercato possono comportare ingenti pagamenti di interessi, con conseguente erosione del capitale. Molti investitori che speravano in forti rendimenti dal boom immobiliare nelle aree suburbane si trovano ora ad affrontare una prolungata stagnazione del capitale a causa del calo delle transazioni.

Un cambiamento evidente è che il sentiment degli investitori si sta spostando dalla crescita rapida alla priorità della sicurezza del flusso di cassa. Invece di andare a caccia di terreni in aree prive di infrastrutture ben definite, molti investitori sono sempre più interessati a prodotti che possono essere sfruttati immediatamente, come appartamenti in affitto, edifici commerciali a schiera in aree urbane densamente popolate o immobili industriali legati a reali esigenze produttive.

Nel frattempo, anche le imprese immobiliari stanno cambiando le proprie strategie. In passato, molte aziende espandevano rapidamente le proprie proprietà terriere, sviluppavano progetti su larga scala e facevano ampio ricorso a capitali presi in prestito. Tuttavia, con l'aumento dei tassi di interesse e i rigidi controlli sul credito, iniziano a emergere pressioni finanziarie. Invece di disperdere le attività di sviluppo, molti costruttori si stanno ora concentrando su segmenti con buona liquidità, domanda effettiva e capacità di assorbimento stabile.

Questa tendenza è particolarmente evidente nel gruppo di imprese che sviluppano alloggi a prezzi accessibili, alloggi sociali o progetti con un potenziale operativo a lungo termine. Ciò è dovuto al fatto che il governo attualmente mantiene programmi di credito preferenziali per l'edilizia sociale con tassi di interesse significativamente inferiori alla media del mercato generale, con alcuni programmi che applicano tassi intorno al 4,6-5,4% annuo.

Gli esperti ritengono che il mercato attuale stia entrando in una fase di "purificazione" e che le aziende con solide capacità finanziarie, una gestione oculata del rischio e uno sviluppo progettuale basato su esigenze reali avranno un vantaggio maggiore. Al contrario, le imprese che si affidano eccessivamente al capitale preso in prestito o che realizzano progetti inefficienti potrebbero subire una forte pressione per una ristrutturazione.

Opportunità per gli investitori a lungo termine

Secondo il dottor Tran Xuan Luong (vicedirettore dell'Istituto vietnamita di ricerca sul mercato immobiliare), quando i tassi di interesse aumentano, anche la percezione del valore degli immobili da parte degli investitori inizia a cambiare. In precedenza, il fattore più frequentemente citato era il margine di aumento dei prezzi, ma ora l'efficienza effettiva di sfruttamento, la capacità di generare reddito e il potenziale operativo a lungo termine stanno diventando criteri più importanti. Tuttavia, sebbene l'aumento dei tassi di interesse crei pressioni a breve termine, contribuisce anche a uno sviluppo più sano del mercato. Quando i flussi di capitale speculativo diminuiranno, il mercato avrà l'opportunità di tornare al valore reale e alla domanda.

“Nonostante le numerose sfide del mercato, il settore immobiliare rimane un'importante classe di attività a lungo termine, soprattutto nelle grandi città con alti tassi di urbanizzazione. Il problema sta nel fatto che gli investitori devono cambiare mentalità. Invece di cercare profitti rapidi in pochi mesi, una strategia più appropriata ora è quella di scegliere asset resilienti alle fluttuazioni economiche, in grado di generare flussi di cassa stabili e con il potenziale di aumentare di valore in base alle infrastrutture, alla popolazione e alle effettive esigenze di utilizzo”, ha analizzato il Dott. Tran Xuan Luong.

Gli esperti ritengono che, nonostante l'aumento dei tassi di interesse, vi siano ancora molte opportunità per gli investitori immobiliari a lungo termine con solide capacità finanziarie. Foto: Doan Thanh

Inoltre, il dottor Tran Xuan Luong ritiene che, nel contesto di tassi di interesse elevati e di un mercato che entra in una fase di forte consolidamento, gli investitori debbano spostare la propria mentalità dalla "speculazione sulle tendenze" all'investimento basato sul valore reale e sulla capacità di generare flussi di cassa stabili, pur essendo costretti a valutare attentamente le pressioni finanziarie a lungo termine.

Gli investitori dovrebbero inoltre dare priorità agli immobili che soddisfano reali esigenze abitative, che dispongono di documentazione legale completa, infrastrutture chiare e un potenziale di sviluppo immediato, poiché questi sono considerati asset più resilienti in un mercato altamente differenziato. In particolare, questo è anche un momento opportuno per ristrutturare i portafogli, privilegiando le strategie a lungo termine rispetto alla speculazione a breve termine. Gli immobili che soddisfano reali esigenze abitative, che si trovano in aree con infrastrutture integrate o che hanno un potenziale commerciale stabile, probabilmente manterranno meglio il loro valore nel nuovo ciclo di mercato.

"Il periodo 2026-2027 sarà caratterizzato da una transizione del mercato da una crescita rapida a uno sviluppo più selettivo, in cui i capitali tenderanno a concentrarsi su prodotti con un valore d'uso pratico anziché inseguire le aspettative di aumenti di prezzo a breve termine", ha commentato il Dott. Tran Xuan Luong.

Fonte: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html