La Banca di Stato del Vietnam deve modificare la circolare.

L'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha pubblicato un documento in merito alla dichiarazione della Banca di Stato del Vietnam (SBV) secondo cui non vi sono restrizioni al diritto di organizzazioni e individui di acquistare alloggi in costruzione, come previsto dalla Circolare n. 22/2023/TT-NHNN (che modifica e integra alcuni articoli della Circolare n. 41/2016/TT-NHNN).

Permangono ancora molti malintesi.

Di conseguenza, HoREA ritiene che, sebbene la Circolare 22 abbia inizialmente contribuito a rassicurare gli acquirenti di immobili in costruzione, permangano ancora degli "ostacoli legali".

Nello specifico: il punto a, comma 11, articolo 2 della Circolare 41/2016/TT-NHNN (modificato e integrato dal comma 1, articolo 1 della Circolare 22/2023/TT-NHNN) stabilisce che si applica solo agli immobili commerciali "completati per la consegna", ovvero immobili commerciali "già pronti", ma non include i casi di concessione di credito per l'acquisto di immobili commerciali "non ancora completati per la consegna", ovvero immobili commerciali "in costruzione".

Secondo HoREA, il concetto di "case completate e pronte per la consegna" non può essere interpretato in modo da includere le "case in costruzione" che le banche commerciali accetterebbero come garanzia per prestiti destinati all'acquisto di tali immobili.

Inoltre, l'annuncio della Banca di Stato del Vietnam conferma che "la Circolare 41/2016/TT-NHNN, che disciplina il coefficiente di adeguatezza patrimoniale delle banche commerciali e delle filiali della Banca di Stato del Vietnam, non è un documento che regola le operazioni di concessione del credito da parte degli istituti di credito".

Tuttavia, in realtà, la Circolare 41 (modificata e integrata dalla Clausola 1, Articolo 1 della Circolare 22/2023/TT-NHNN) contiene disposizioni legali non relative alla "regolamentazione dei coefficienti di adeguatezza patrimoniale delle banche commerciali e delle filiali della Banca di Stato del Vietnam", bensì alle "operazioni di concessione di credito da parte degli istituti di credito".

Nello specifico, la clausola 11 dell'articolo 2 disciplina i "prestiti garantiti da beni immobili per l'acquisto di case da parte di privati ​​che soddisfano determinate condizioni", analogamente alle normative contenute nelle circolari della Banca di Stato del Vietnam "che regolano le operazioni di concessione del credito da parte degli istituti di credito".

" L'Associazione ritiene che, se la Circolare 41 si limita a stabilire 'il coefficiente di adeguatezza patrimoniale delle banche commerciali e delle filiali della Banca di Stato del Vietnam', allora non vi è bisogno di regolamenti che specifichino 'le condizioni' per i 'prestiti ipotecari garantiti da beni immobili per l'acquisto di case da parte di privati' al comma 11, articolo 2, poiché esistono già circolari della Banca di Stato del Vietnam che disciplinano le operazioni di concessione del credito da parte degli istituti di credito ", si legge nel documento di HoREA.

Inoltre, secondo HoREA, il recente documento "Alcune informazioni relative alle normative sui coefficienti di adeguatezza patrimoniale per le banche e le filiali di banche estere" emesso dalla Banca di Stato del Vietnam non è un "documento normativo legale" come le circolari, e pertanto ha solo valore informativo.

Nel frattempo, le banche e le filiali di banche estere devono basare le proprie operazioni di concessione del credito sulla Legge sugli istituti di credito e sulle circolari della Banca di Stato del Vietnam.

I mutui ipotecari garantiti da immobili in costruzione stanno incontrando difficoltà. (Immagine a scopo illustrativo: Cong Hieu)

La circolare deve essere emendata e integrata in modo chiaro.

Alla luce delle difficoltà sopracitate, HoREA ritiene che, prima che la Circolare n. 22/2023/TT-NHNN entri in vigore il 1° luglio 2024, debba essere emendata e integrata al più presto per sostenere il mercato immobiliare nel suo processo di ripresa e sviluppo in modo trasparente, sicuro, sano e sostenibile. Allo stesso tempo, dovrebbe creare le condizioni affinché gli istituti di credito approvino prestiti a privati ​​per l'acquisto di "immobili commerciali in costruzione" garantiti (ipotecati) dall'immobile stesso.

Molti altri esperti concordano sul fatto che la Banca di Stato del Vietnam debba modificare la circolare per garantire una base giuridica chiara e trasparente, anziché limitarsi a diffondere informazioni e a rispondere all'opinione pubblica.

Il dottor Le Dang Doanh, ex direttore dell'Istituto centrale per la ricerca sulla gestione economica , ritiene che prestiti e finanziamenti debbano essere conformi alle leggi sul credito e che la Banca di Stato del Vietnam debba fornire linee guida scritte chiare. Prima dell'emanazione della circolare, tali linee guida dovrebbero essere rese pubbliche in modo che le parti interessate possano fornire un riscontro, evitando così malintesi e dibattiti inutili.

Il professore associato Dr. Dinh Trong Thinh ha affermato che non vietare i prestiti per l'acquisto di case in costruzione è necessario. Tuttavia, poiché la Banca di Stato del Vietnam non ha ancora emesso un documento legalmente vincolante in materia, le banche commerciali devono migliorare le proprie capacità di valutazione e autovalutazione per poter prendere decisioni informate.

Gli esperti suggeriscono che la circolare sui prestiti per l'acquisto di case in costruzione necessita di chiarimenti. (Immagine a scopo illustrativo)

Un altro esperto economico ha analizzato la situazione: " Gli istituti di credito solitamente si attengono ai decreti e alle circolari emessi dalla Banca di Stato del Vietnam, che hanno un chiaro valore legale. Se la Circolare 22 non chiarisce i concetti, causerà incomprensioni, confusione e dubbi tra imprese e privati, mentre gli istituti di credito saranno titubanti e potrebbero persino essere riluttanti a concedere prestiti."

Se la Banca di Stato del Vietnam non ha vietato i prestiti per l'acquisto di future abitazioni, dovrebbe intervenire per legalizzare tale pratica, al fine di alleviare le difficoltà per tutte le parti coinvolte dopo l'entrata in vigore della circolare .

Anche i rappresentanti di numerose imprese immobiliari hanno espresso perplessità in merito alle nuove normative. Il responsabile di un'azienda con sede ad Hanoi ha dichiarato: "Se la Banca di Stato del Vietnam non definisce chiaramente queste normative, non abbiamo alcuna base giuridica per effettuare transazioni con le banche. Nell'attuale contesto di accesso limitato al credito, è essenziale modificare e chiarire la circolare per tutelare le imprese".

In una recente dichiarazione, la Banca di Stato del Vietnam ha affermato che i nuovi regolamenti non limitano i diritti degli acquirenti di alloggi di nuova costruzione e non sono in contrasto con le normative vigenti.

"La condizione che la casa sia completata secondo quanto previsto dal contratto di compravendita si applica solo ai mutui ipotecari (che sono soggetti a una ponderazione del rischio inferiore rispetto ad altri crediti garantiti da beni immobili)."

Nei casi in cui organizzazioni o individui debbano costruire o acquistare immobili in costruzione e ipotecare tali immobili, ciò rientrerà nella categoria dei prestiti garantiti da beni immobili, come previsto dall'articolo 2, comma 10, della Circolare 41, e verrà applicato il corrispondente coefficiente di rischio, come previsto dall'articolo 9, comma 10, della Circolare 41.

Nello specifico, le organizzazioni e i privati ​​che desiderano acquistare una casa e ipotecarla per garantirsi la costruzione di un immobile in futuro, applicheranno una ponderazione del rischio compresa tra il 30% e il 120%, a seconda del rapporto prestito/valore (LTV), calcolato come rapporto tra l'importo del prestito e il valore dell'immobile dato in garanzia. Qualora il rapporto LTV non sia disponibile, la ponderazione del rischio sarà pari al 150%.

Cong Hieu

Fonte: https://vtc.vn/khong-cam-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-sua-doi-thong-tu-ar851524.html