Espansione dei limiti di credito per il settore immobiliare: come controllarla?

TPO - La Banca di Stato del Vietnam ha appena ampliato il margine di credito per il settore immobiliare a 25 banche commerciali. Il professore associato Dang Ngoc Duc ritiene che la Banca di Stato del Vietnam stia perseguendo una strategia di "allentamento controllato", che supporti la ripresa economica e al contempo garantisca la solidità del sistema finanziario. Si tratta di un approccio in linea con gli standard internazionali.

Contesto di allentamento del credito immobiliare

Di fronte al rischio di surriscaldamento del credito immobiliare, la Banca di Stato del Vietnam, dall'inizio dell'anno, ha imposto alle banche commerciali un rigoroso controllo del tasso di crescita del credito. Secondo le linee guida operative, il credito in essere nel primo trimestre non deve superare il 25% dell'obiettivo di crescita annuale, mentre l'obiettivo di crescita complessivo del credito per l'intero sistema per quest'anno è fissato intorno al 15%.

Tuttavia, secondo un recente annuncio della Banca di Stato del Vietnam, dal 1° gennaio al 31 dicembre, gli istituti di credito non dovranno includere l'aumento del saldo dei prestiti in essere rispetto alla fine del 2025, relativo a finanziamenti per alloggi sociali, parchi industriali e zone di trasformazione per l'esportazione, nel totale dei prestiti immobiliari in essere, ai fini del controllo del tasso di crescita del credito in questo settore.

La politica mira a facilitare le banche nell'espansione del capitale creditizio nei segmenti immobiliari prioritari, in linea con la politica di sviluppo dell'edilizia sociale, delle infrastrutture industriali e di promozione della crescita socio -economica.

L'elenco delle 25 banche commerciali soggette a questo meccanismo comprende molti grandi istituti come VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank e molti altri. I dati dei bilanci del primo trimestre di 14 banche commerciali quotate, che includono spiegazioni sui loro portafogli prestiti, mostrano che i prestiti immobiliari in questo gruppo di banche continuano a espandersi con forza, ma le strategie di allocazione di ciascuna banca differiscono in modo significativo.

Nello specifico, nei primi tre mesi di quest'anno, il totale dei prestiti immobiliari in essere (compresi i prestiti per attività immobiliari e i prestiti per la costruzione) ha superato 1.580 miliardi di VND, con un incremento di quasi il 7% rispetto alla fine del 2025. Questo dato riflette la continua attrattiva del settore immobiliare per i capitali bancari, nonostante il mercato debba ancora affrontare numerose sfide.

Nei primi tre mesi dell'anno i prestiti immobiliari sono aumentati notevolmente.

Del totale dei prestiti in essere menzionati in precedenza, i prestiti per il settore immobiliare hanno raggiunto 1 trilione di VND (pari al 63,2%), mentre i prestiti per l'edilizia hanno raggiunto 581.068 miliardi di VND, equivalenti al restante 36,8%. Le prime 5 banche, tra cuiSHB , VPBank, Techcombank, MB e HDBank, detenevano un totale di quasi 1,18 trilioni di VND in prestiti in essere, pari al 74,4% del totale delle 14 banche esaminate.

Consapevolezza dei rischi

Parlando con un giornalista del quotidiano Tien Phong , il professore associato Dang Ngoc Duc, direttore dell'Istituto di Tecnologia Finanziaria dell'Università Dai Nam, ha analizzato la situazione, spiegando che la decisione di ampliare il margine di credito per il settore immobiliare deriva dal fatto che il mercato immobiliare sta mostrando nuovamente segnali di rallentamento dopo il periodo di ripresa tra la fine del 2024 e il 2025. La liquidità del mercato è diminuita, molti progetti continuano ad incontrare difficoltà di realizzazione, mentre l'aumento dei tassi di interesse e il rigoroso controllo dei flussi di capitale nel settore immobiliare a partire dall'inizio del 2026 hanno limitato la capacità delle imprese di accedere al credito.

Prof. associato Dang Ngoc Duc - Direttore dell'Istituto di Tecnologia Finanziaria, Università Dai Nam.

L'ampliamento dei limiti di credito per le banche con elevati coefficienti di adeguatezza patrimoniale e solide capacità di gestione del rischio è considerato una soluzione per incrementare i finanziamenti destinati a progetti di edilizia sociale, alloggi commerciali a prezzi accessibili e infrastrutture urbane. L'obiettivo non è solo quello di sostenere la ripresa del mercato, ma anche di stimolare la crescita economica e mitigare il rischio di bolle speculative attraverso un'allocazione selettiva del capitale.

Secondo il signor Duc, da una prospettiva di gestione macroeconomica, il governo e la Banca di Stato del Vietnam si adoperano per conciliare gli obiettivi di crescita e stabilità finanziaria. L'ampliamento dei limiti di credito non viene applicato indiscriminatamente, ma solo alle banche con una solida capacità finanziaria, bassi tassi di crediti in sofferenza e alti coefficienti di adeguatezza patrimoniale. Questo approccio mira a sostenere la crescita del PIL, mantenendo al contempo sotto controllo i rischi derivanti dal mercato immobiliare.

Anche il mercato immobiliare ha registrato un miglioramento della liquidità, consentendo alle imprese di proseguire nell'attuazione dei progetti e di incrementare la nuova offerta. Allo stesso tempo, la ripresa del settore immobiliare creerà un effetto a catena sui mercati delle costruzioni, dei materiali, dell'arredamento d'interni e del lavoro, contribuendo così alla crescita economica complessiva.

Tuttavia, il signor Duc ritiene che i potenziali rischi debbano essere monitorati attentamente. "Se il mercato si riprende più lentamente del previsto, il rapido aumento del debito immobiliare potrebbe mettere sotto pressione la qualità degli attivi delle banche e incrementare i crediti inesigibili. Inoltre, l'abbondante flusso di credito potrebbe anche portare ad aumenti localizzati dei prezzi in alcune aree, esercitando così pressione sull'inflazione e sulla stabilità macroeconomica", ha affermato il signor Duc.

Il professore associato Dang Ngoc Duc ritiene che la Banca di Stato del Vietnam stia perseguendo una strategia di "allentamento controllato", volta a sostenere la ripresa economica e a garantire la sicurezza del sistema finanziario. Questo approccio è coerente con gli standard internazionali, in particolare con il quadro di gestione del rischio di Basilea III. Tuttavia, l'efficacia a lungo termine dipenderà dalla capacità di vigilanza dell'organismo di regolamentazione, nonché dalla disciplina di mercato delle banche commerciali.

Per massimizzare l'efficacia della politica, il signor Duc ha proposto di classificare chiaramente il credito immobiliare in base alla sua destinazione d'uso, dando priorità ai capitali destinati all'edilizia sociale e agli alloggi commerciali che rispondono a reali esigenze abitative e limitando il flusso di fondi verso attività speculative. Ha inoltre suggerito di aumentare i requisiti patrimoniali e gli accantonamenti per i rischi relativi a immobili di lusso o a progetti con documentazione legale incompleta. Una maggiore trasparenza del mercato aiuterà gli enti regolatori e gli istituti di credito a valutare con maggiore precisione i potenziali rischi, garantendo così che la crescita vada di pari passo con la stabilità finanziaria.

Fonte: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo