Quali sono le normative relative ai metodi di valutazione dei terreni?

Principi, basi e metodi per la valutazione dei terreni.

Il Presidente dell'Assemblea Nazionale, Vuong Dinh Hue, ha firmato la promulgazione della Legge Fondiaria (Legge n. 31/2024/QH15). La Legge Fondiaria modificata disciplina il regime di proprietà fondiaria, i diritti e le responsabilità dello Stato in quanto rappresentante della proprietà fondiaria popolare e della gestione unitaria del territorio, il regime di gestione e utilizzo del suolo, nonché i diritti e gli obblighi dei cittadini e degli utilizzatori del suolo in relazione ai terreni situati nel territorio del Vietnam.

In particolare, l'articolo 158 stabilisce i principi, le basi e i metodi per la valutazione dei terreni. Nello specifico, la valutazione dei terreni deve garantire i seguenti principi: i metodi di valutazione dei terreni devono seguire i principi di mercato; aderire rigorosamente ai metodi, alle procedure e ai processi di valutazione dei terreni; garantire onestà, obiettività, apertura e trasparenza; garantire l'indipendenza tra l'organizzazione di consulenza per la valutazione dei terreni, il Consiglio di valutazione dei prezzi dei terreni, il Consiglio specifico per la valutazione dei terreni e l'ente o la persona autorizzata a decidere sui prezzi dei terreni; e garantire un equilibrio di interessi tra lo Stato, gli utilizzatori del terreno e gli investitori.

La base per la valutazione dei terreni comprende: la destinazione d'uso del terreno oggetto di valutazione; la durata della destinazione d'uso. Per i terreni agricoli già assegnati dallo Stato a famiglie e individui entro i limiti di assegnazione dei terreni agricoli, o per i terreni agricoli entro i limiti per l'ottenimento dei diritti di trasferimento fondiario, la durata della destinazione d'uso non viene presa in considerazione; le informazioni di input per la valutazione dei terreni secondo i metodi di valutazione fondiaria; altri fattori che influenzano i prezzi dei terreni; e le normative legali pertinenti al momento della valutazione del terreno.

La valutazione dei terreni deve garantire onestà, obiettività, apertura e trasparenza... (Foto: Huu Thang).

Le informazioni di input per la valutazione dei terreni secondo i metodi di valutazione dei terreni previsti al punto c, comma 2 del presente articolo includono: i prezzi dei terreni registrati nel registro fondiario nazionale e nel registro nazionale dei prezzi; i prezzi dei terreni registrati nei contratti di trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno; i prezzi di aggiudicazione delle gare d'appalto per i diritti di utilizzo del terreno dopo l'adempimento degli obblighi finanziari; i prezzi dei terreni rilevati tramite indagini e rilievi nei casi in cui le informazioni sui prezzi dei terreni previste ai punti a) e b) del presente comma non siano disponibili; e le informazioni su entrate, spese e proventi derivanti dall'utilizzo del terreno.

I metodi di valutazione dei terreni includono: Il metodo comparativo viene applicato mediante la determinazione del prezzo di appezzamenti di terreno con la stessa destinazione d'uso e con determinate similitudini nei fattori che influenzano i prezzi dei terreni, che sono stati trasferiti sul mercato e che sono stati aggiudicati in aste per diritti di utilizzo del terreno, laddove l'aggiudicatario abbia adempiuto ai propri obblighi finanziari secondo la decisione d'asta. Ciò avviene analizzando e confrontando i fattori che influenzano i prezzi dei terreni, escludendo il valore dei beni annessi al terreno (se presenti), al fine di determinare il prezzo dell'appezzamento di terreno da valutare;

Il metodo del reddito viene applicato dividendo il reddito netto annuo medio per superficie fondiaria per il tasso di interesse medio sui depositi di risparmio in dong vietnamiti a 12 mesi presso le banche commerciali in cui lo Stato detiene più del 50% del capitale sociale o delle azioni con diritto di voto totali nella provincia per i tre anni consecutivi fino alla fine del trimestre più recente per il quale sono disponibili i dati prima della data di valutazione del terreno;

Il metodo del surplus si applica sottraendo i costi totali stimati di sviluppo del lotto o dell'area dal totale stimato dei ricavi di sviluppo, sulla base dell'uso più efficiente del terreno (coefficiente di utilizzo del suolo, densità edilizia, numero massimo di piani dell'edificio) secondo il piano urbanistico e il progetto di costruzione dettagliato approvati dall'autorità competente;

Il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno viene implementato moltiplicando il prezzo del terreno riportato nella tabella dei prezzi fondiari per il coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno. Il coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno viene determinato confrontando il prezzo del terreno nella tabella dei prezzi fondiari con il prezzo del terreno di mercato.

I casi e le condizioni per l'applicazione del metodo di valutazione fondiaria sono stabiliti come segue: il metodo comparativo si applica alla valutazione nei casi in cui vi siano almeno 3 particelle di terreno con la stessa destinazione d'uso, determinate similitudini nei fattori che influenzano i prezzi dei terreni che sono stati trasferiti sul mercato e diritti di utilizzo del terreno che sono stati acquisiti tramite asta, laddove l'aggiudicatario abbia adempiuto ai propri obblighi finanziari secondo la decisione di aggiudicazione;

Il metodo del reddito si applica ai casi di valutazione in cui i terreni agricoli e non agricoli (esclusi i terreni residenziali) non sono ammissibili al metodo comparativo, ma è possibile determinare i ricavi e le spese derivanti dall'utilizzo del terreno in base alla destinazione d'uso oggetto di valutazione.

Il metodo residuale viene applicato alla valutazione nei casi in cui il terreno o l'area destinata a progetti di investimento non si presta al metodo comparativo o al metodo del reddito, ma è possibile stimare i ricavi totali e i costi totali di sviluppo del progetto;

Il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno viene applicato per determinare l'importo specifico del risarcimento quando lo Stato bonifica terreni in casi in cui vengono bonificati più appezzamenti adiacenti con la stessa destinazione d'uso e i cui prezzi dei terreni sono già stabiliti nella tabella dei prezzi dei terreni, ma il metodo comparativo non è applicabile.

I metodi di valutazione fondiaria previsti al punto 5 del presente articolo vengono utilizzati per determinare i prezzi specifici dei terreni e per redigere le tabelle dei prezzi fondiari. Qualora l'applicazione dei metodi di valutazione fondiaria di cui alle lettere a), b) e d) del punto 5 del presente articolo per la determinazione dei prezzi specifici dei terreni risulti in un prezzo inferiore a quello riportato nella tabella dei prezzi fondiari, si dovrà utilizzare quest'ultimo.

La scelta del metodo di valutazione fondiaria viene proposta dall'ente di valutazione fondiaria e decisa dal Consiglio di valutazione fondiaria competente.

Regolamentazione dei prezzi dei terreni

L'articolo 159 della Legge Fondiaria stabilisce la tabella dei prezzi fondiari. Di conseguenza, la tabella dei prezzi fondiari si applica nei seguenti casi: calcolo dei canoni di utilizzo del terreno quando lo Stato riconosce i diritti di utilizzo del terreno di famiglie e individui a fini residenziali; cambio di destinazione d'uso del terreno di famiglie e individui; calcolo del canone di locazione del terreno quando lo Stato concede in locazione il terreno e riscuote un canone annuo;

Calcolo dell'imposta sull'uso del suolo; calcolo dell'imposta sul reddito derivante dal trasferimento dei diritti di utilizzo del suolo per famiglie e individui; calcolo dei canoni di gestione e utilizzo del suolo; calcolo delle sanzioni per violazioni amministrative in materia fondiaria; calcolo degli indennizzi dovuti allo Stato per danni causati nella gestione e nell'utilizzo del suolo.

Le tabelle dei prezzi dei terreni sono compilate in base alla superficie e alla posizione (Foto: Huu Thang).

Calcolo delle tariffe per l'uso del suolo e del canone di locazione fondiaria quando lo Stato riconosce i diritti di utilizzo del suolo sotto forma di assegnazione di terreni con relative tariffe, oppure di locazione fondiaria con un pagamento una tantum del canone per l'intero periodo di locazione per famiglie e singoli individui;

Calcolo del prezzo di partenza per l'asta dei diritti di utilizzo del suolo quando lo Stato assegna o concede in locazione terreni in cui il lotto o l'area di terreno ha già beneficiato di investimenti in infrastrutture tecniche secondo il piano di costruzione dettagliato; calcolo dei canoni di utilizzo del suolo nei casi di assegnazione di terreni senza asta dei diritti di utilizzo del suolo a famiglie e singoli individui; calcolo dei canoni di utilizzo del suolo nei casi di vendita di alloggi di proprietà statale agli inquilini attuali.

Le tabelle dei prezzi dei terreni vengono elaborate in base alla superficie e alla posizione. Per le aree dotate di mappe catastali digitali e database dei prezzi dei terreni, le tabelle vengono elaborate per ogni singolo lotto in base a zone di valore e lotti standard.

Il Comitato popolare provinciale elabora e sottopone all'approvazione del Consiglio popolare provinciale il listino prezzi iniziale dei terreni, che sarà pubblicato ed applicato a partire dal 1° gennaio 2026. Annualmente, il Comitato popolare provinciale è responsabile della presentazione al Consiglio popolare provinciale, per l'approvazione, di adeguamenti, modifiche e integrazioni al listino prezzi dei terreni, che sarà pubblicato ed applicato a partire dal 1° gennaio dell'anno successivo.

Qualora nel corso dell'anno si rendano necessari aggiustamenti, emendamenti o integrazioni al listino prezzi dei terreni, il Comitato popolare provinciale ha il compito di sottoporli al Consiglio popolare provinciale per la decisione.

L'agenzia provinciale per la gestione del territorio ha il compito di assistere il Comitato popolare provinciale nell'organizzazione dello sviluppo, dell'adeguamento, della modifica e dell'integrazione delle tabelle dei prezzi fondiari. Durante questo processo, l'agenzia provinciale per la gestione del territorio può avvalersi di società di consulenza per la determinazione dei prezzi fondiari ai fini dello sviluppo, dell'adeguamento, della modifica e dell'integrazione delle tabelle dei prezzi fondiari .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html