Cambiamenti del mercato

Superati i primi tre trimestri del 2024, il segnale più evidente di ripresa è la graduale ripresa del mercato, con le aziende che continuano a lanciare nuovi progetti. Tuttavia, il mercato dovrà ancora affrontare numerose sfide nel quarto trimestre.

Si prevede che il mercato immobiliare del Sud dovrà affrontare numerose sfide nel quarto trimestre.

Il mercato sta iniziando a riprendersi.

Nei primi otto mesi del 2024, il mercato ha mostrato segnali significativi di ripresa rispetto al periodo 2022-2023, ma tale ripresa è stata disomogenea in tutti i segmenti.

segmento di terreno

Nei primi otto mesi del 2024, nel mercato di Ho Chi Minh City e delle aree circostanti, il segmento dei terreni edificabili ha registrato il lancio di 14 progetti (3 nuovi progetti e 11 progetti nelle fasi di vendita successive).

L'offerta sul mercato ha raggiunto 787 prodotti, con una diminuzione del 46% rispetto allo stesso periodo del 2023 (1.454 appezzamenti).

Il tasso di consumo della nuova offerta ha raggiunto circa il 30%, corrispondente a 237 transazioni andate a buon fine, con una diminuzione del 58% rispetto allo stesso periodo del 2023 (559 transazioni).

Segmento di case a schiera/ville

Nell'agosto del 2024, il mercato immobiliare di Ho Chi Minh City e delle aree circostanti ha registrato il lancio di 16 progetti (3 nuovi progetti e 13 progetti in fasi di vendita successive).

L'offerta sul mercato ha raggiunto quota 1.333 prodotti, raddoppiando rispetto allo stesso periodo del 2023 (659 prodotti).

Il tasso di consumo della nuova offerta ha raggiunto il 61%, corrispondente a 817 prodotti venduti con successo, un incremento di 3,5 volte rispetto allo stesso periodo del 2023.

Appartamento soggiorno

Nel segmento residenziale di Ho Chi Minh City e delle aree circostanti, nei primi otto mesi dell'anno sono stati lanciati 30 progetti, di cui 7 nuovi, mentre i restanti rappresentano le fasi successive di progetti già avviati.

La nuova offerta immessa sul mercato ha raggiunto le 5.378 unità, con una diminuzione del 24% rispetto allo stesso periodo del 2023, costituita principalmente da fasi successive di progetti, concentrate soprattutto a Ho Chi Minh City e Binh Duong.

Il tasso di assorbimento ha raggiunto il 76% della nuova offerta, con 4.086 transazioni andate a buon fine, in calo del 22% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

Immobili turistici

Per quanto riguarda il segmento immobiliare turistico, il mercato non ha mostrato molti segnali di miglioramento nel breve termine. Sebbene l'offerta sia aumentata in alcuni segmenti (ville e condotel in resort), la domanda rimane piuttosto modesta e concentrata in pochi progetti.

Nel segmento immobiliare residenziale, i prezzi di vendita sul mercato primario non hanno subito fluttuazioni significative rispetto all'inizio dell'anno. La liquidità del mercato secondario mostra segnali di ripresa, ma questa è in gran parte concentrata in progetti già consegnati, con documentazione legale completa e situati in posizioni strategiche vicino al centro città. Nel segmento immobiliare turistico, i prezzi di vendita sul mercato secondario sono crollati, con molti investitori che hanno accettato perdite del 20%, o addirittura del 30%, ma la liquidità rimane molto scarsa.

Sfide di mercato nel quarto trimestre

Si prevede che la crescita economica globale nel 2024 rallenterà rispetto al 2023. La Banca Mondiale (BM) prevede una crescita economica globale nel 2024 del 2,4%, il valore più basso degli ultimi tre anni. L'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (OCSE) stima una crescita del PIL globale nel 2024 del 2,9%, inferiore al 3,1% del 2023.

Per quanto riguarda il commercio, il Fondo Monetario Internazionale (FMI) prevede una crescita del commercio mondiale pari al 3,3% nel 2024, inferiore alla media del 4,9% registrata nel periodo 2000-2019. Si prevede che l'aumento delle tensioni commerciali e la frammentazione geoeconomica continueranno a pesare sulla crescita del commercio globale nel 2024, dato che nel 2023 i paesi hanno imposto circa 3.000 restrizioni (rispetto alle 1.100 restrizioni del 2019).

Nel frattempo, alla fine del 2023, il debito globale totale ha raggiunto i 313 trilioni di dollari e il rapporto debito/PIL si è attestato al 330%. Si tratta di un livello record e allarmante per l'economia globale.

Per quanto riguarda il mercato, lo squilibrio tra domanda e offerta è stato un problema persistente nell'ultimo decennio. La nuova offerta si concentra principalmente nei segmenti di fascia alta e di lusso, mentre mancano alloggi a prezzi accessibili e alloggi sociali per soddisfare le reali esigenze abitative della maggior parte della popolazione. Inoltre, sebbene la domanda di mercato sia aumentata, rimane bassa (sia nel mercato primario che in quello secondario). Diversi fattori hanno contribuito alla ripresa del mercato immobiliare più lenta del previsto, e l'atteggiamento attendista degli investitori è considerato il principale fattore che ostacola il processo di ripresa. Ciò è chiaramente dimostrato dal fatto che, nonostante i bassi tassi di interesse sui depositi, i depositi bancari nei primi tre mesi dell'anno hanno raggiunto il livello record di 14 trilioni di VND.

Per quanto riguarda le politiche legali, gli ostacoli nell'ottenimento delle autorizzazioni per i progetti continuano a esercitare pressione sulle imprese e sull'offerta di nuovi progetti che entrano nel mercato, in particolare durante i primi tre mesi dell'anno. Tuttavia, sono stati compiuti progressi significativi nella risoluzione delle problematiche legali, soprattutto per i progetti che coinvolgono terreni pubblici intercalati. Secondo le statistiche, nella sola città di Ho Chi Minh, 126 progetti sono attualmente interessati da ritardi legali e costruttivi legati all'utilizzo di terreni pubblici intercalati. Sebbene la questione sia regolamentata dal Decreto 148/2020/ND-CP e dall'attuale Legge Fondiaria 2024, non è ancora stata completamente risolta. Inoltre, il calcolo dei canoni di utilizzo del suolo rimane problematico, rappresentando negli ultimi tempi il 60-70% degli ostacoli legali ai progetti a livello nazionale.

La legge fondiaria, la legge sull'edilizia abitativa e la legge sul settore immobiliare sono state approvate, ma sono ancora necessarie circolari e decreti di orientamento per garantirne l'effettiva attuazione nella pratica.

Per quanto riguarda i finanziamenti, molte imprese immobiliari si trovano in difficoltà, soprattutto quelle con un elevato indebitamento obbligazionario. Secondo le statistiche, l'ammontare delle obbligazioni societarie in scadenza nel 2024 supererà i 300.000 miliardi di VND, di cui oltre 130.000 miliardi di VND saranno rappresentati da obbligazioni immobiliari.

Si tratta di una cifra molto elevata, considerata l'attuale difficile situazione di liquidità nel mercato immobiliare. Inoltre, le procedure legali relative ai progetti sono bloccate e le imprese incontrano difficoltà nell'ottenere nuovi finanziamenti dalle banche.

Cambiamenti del mercato

Per la ripresa del mercato immobiliare, sono indispensabili segnali positivi provenienti dall'economia. Di conseguenza, le previsioni di crescita economica del Vietnam per il 2024 si attestano tra il 6% e il 6,5%, con l'obiettivo di raggiungere il 7%, come stabilito dalla Risoluzione n. 108/NQ-CP della riunione ordinaria del Governo di giugno 2024 e dalla conferenza online tra Governo e autorità locali. Ciò crea slancio per l'economia in generale e per il mercato immobiliare in particolare.

Inoltre, sono degni di nota anche i segnali positivi provenienti dal volume delle importazioni e delle esportazioni: il valore totale delle merci importate ed esportate a livello nazionale nei primi otto mesi del 2024 ha raggiunto i 511,11 miliardi di dollari, con un incremento del 16,7% rispetto allo stesso periodo del 2023. Di questi, le esportazioni hanno raggiunto i 265,09 miliardi di dollari e le importazioni i 246,02 miliardi di dollari, con un surplus commerciale di 19,07 miliardi di dollari. Ciò ha generato un surplus commerciale e incrementato le riserve valutarie del Paese.

Nel frattempo, sul mercato dei capitali, i tassi di interesse sui prestiti interni, pur registrando un leggero aumento, rimangono bassi, in linea con le direttive della Banca di Stato del Vietnam.

Dal punto di vista del mercato, lo scenario di ripresa del mercato immobiliare si può osservare più chiaramente nelle aree centrali delle città, nelle nuove aree urbane esistenti, nelle zone densamente popolate e dotate di tutti i servizi, o nelle tipologie di immobili commerciali in grado di generare reddito da locazione…

Osservando l'attuale mercato, le transazioni si concentrano principalmente su immobili residenziali a prezzi accessibili che rispondono a reali esigenze abitative, mantenendosi elevate nelle principali città con posizioni strategiche e ben collegate al centro, documentazione legale completa e stato di avanzamento dei lavori evidente. Ciò si riflette in parte nell'eccezionale volume di transazioni di appartamenti di classe B e C a Ho Chi Minh City e nelle province limitrofe, che rappresentano il 62% dell'offerta totale di nuove unità abitative consumata nell'intero mercato durante i primi cinque mesi di quest'anno.

Questo risultato è stato raggiunto in parte grazie all'implementazione da parte degli sviluppatori di politiche di vendita con numerosi incentivi a vantaggio dei clienti, politiche di pagamento flessibili, supporto da parte delle banche per periodi di grazia sui pagamenti di capitale e interessi, omaggi per il giorno dell'inaugurazione, ecc., al fine di stimolare il mercato in un contesto di difficoltà generali.

La bassa domanda probabilmente persisterà fino alla fine dell'anno. Di conseguenza, il mercato immobiliare residenziale nelle grandi città densamente popolate come Ho Chi Minh City e Hanoi continuerà ad attirare l'attenzione del mercato e a espandersi nelle province limitrofe. All'interno di questo segmento, gli appartamenti manterranno la loro posizione dominante, guidando sia l'offerta che la domanda sull'intero mercato. Anche i terreni edificabili e le villette a schiera/ville in aree residenziali esistenti e densamente popolate con infrastrutture integrate dovrebbero mostrare segnali promettenti nel prossimo periodo.

Sebbene il settore turistico stia mostrando segnali positivi, con 11,4 milioni di visitatori internazionali nei primi otto mesi del 2024, un aumento del 45,8% rispetto allo stesso periodo del 2023, la ripresa del mercato immobiliare turistico non è stata proporzionata. Questi segmenti immobiliari continueranno ad affrontare numerose sfide, con un tasso di ripresa lento e scarse prospettive di crescita significativa nel breve termine.

Dopo un inevitabile periodo di assestamento tra il 2020 e l'inizio del 2023, il mercato immobiliare ha gettato solide basi per uno sviluppo sostenibile a lungo termine. Di conseguenza, è probabile che negli ultimi mesi del 2024 il mercato continui a mostrare segnali positivi, pur rimanendo su livelli moderati. Segnali di miglioramento più significativi sono attesi tra la metà del 2025 e l'inizio del 2026, quando le attuali problematiche in sospeso saranno definitivamente risolte.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html