Il mercato immobiliare sta attraversando un forte processo di selezione.

Nel primo trimestre, il Paese ha registrato la costituzione di 1.563 nuove imprese immobiliari, con un incremento del 54% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente; il capitale sociale totale è aumentato del 128%. Tuttavia, è raddoppiato anche il numero di imprese sciolte, segno che è in atto un forte processo di consolidamento del mercato.

L'offerta si riprende, il mercato diventa fortemente polarizzato.

Secondo l'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), il mercato immobiliare nel primo trimestre del 2026 ha ricevuto segnali positivi grazie al continuo miglioramento del quadro normativo, che ha contribuito a superare gli ostacoli ai progetti bloccati e a creare le condizioni per la realizzazione di nuove offerte. D'altro canto, il mercato continua a subire pressioni dal contesto macroeconomico, come le fluttuazioni geopolitiche , l'inflazione, i tassi di cambio e, soprattutto, gli alti tassi di interesse.

In questo contesto, il mercato tende ad autoregolamentarsi attraverso processi interni di selezione e ristrutturazione. La differenziazione tra le entità diventa sempre più evidente man mano che le imprese con solide capacità finanziarie, gestionali e legali continuano ad espandersi, aumentando la propria quota di mercato attraverso lo sviluppo di progetti, fusioni e acquisizioni (M&A) e l'accumulo di terreni. Al contrario, le imprese più deboli sono costrette a ridimensionarsi o a ritirarsi dal mercato.

Nel primo trimestre del 2026 il mercato immobiliare ha registrato segnali positivi. Foto: VARS

I dati di VARS mostrano che nel primo trimestre, in tutto il Paese, sono state costituite 1.563 nuove imprese immobiliari, con un incremento del 54% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente e un aumento del capitale sociale del 128%. Tuttavia, è raddoppiato anche il numero di imprese sciolte, a testimonianza di un rigoroso processo di selezione; l'attività di fusioni e acquisizioni (M&A) è rimasta invece vivace.

Per quanto riguarda l'offerta, il mercato ha registrato circa 52.000 unità abitative commerciali immesse sul mercato. Di queste, circa 38.000 unità rappresentavano nuove costruzioni, un leggero calo rispetto al trimestre precedente ma un valore 2,5 volte superiore rispetto allo stesso periodo del 2025. La struttura dell'offerta si è spostata verso una distribuzione multipolare, con una distribuzione più equilibrata tra le regioni. La regione Centrale si è affermata come protagonista, rappresentando il 26% della nuova offerta, grazie ai vantaggi offerti dalla disponibilità di terreni e dalle infrastrutture.

L'offerta si è estesa anche alle aree suburbane e alle nuove zone urbane, grazie a progetti su larga scala sviluppati secondo il modello di sviluppo orientato ai trasporti (TOD) e standard ecologici e sostenibili. I prezzi di vendita rimangono elevati a causa dell'aumento dei costi dei terreni, dei finanziamenti e dei materiali.

Gli appartamenti hanno continuato a dominare il mercato, rappresentando il 67% delle nuove unità immobiliari immesse sul mercato. La struttura del segmento si è modificata: gli appartamenti di lusso e ultralusso hanno rappresentato circa il 20%, in calo significativo rispetto al trimestre precedente; gli appartamenti di fascia alta hanno raggiunto il 53%, con un aumento di 29 punti percentuali; e gli appartamenti di fascia media hanno rappresentato il 27%, situati principalmente nelle aree periferiche di Ho Chi Minh City.

In particolare, il segmento degli appartamenti commerciali con prezzi compresi tra 2 e 3 miliardi di VND continua a essere scarso. Nel frattempo, l'edilizia sociale si è affermata come un punto di forza, con oltre 7.000 unità abitative idonee in vendita, contribuendo a soddisfare il reale fabbisogno abitativo e a stabilizzare il mercato.

Per quanto riguarda l'andamento dei prezzi, nel mercato primario i prezzi sono rimasti elevati e sono aumentati leggermente a causa dei costi di produzione. Al contrario, il mercato secondario ha iniziato a mostrare aggiustamenti localizzati, con prezzi di negoziazione più flessibili e orari di chiusura più lunghi. Ad Hanoi , i prezzi del mercato secondario sono diminuiti leggermente, riflettendo l'adeguamento delle aspettative degli investitori a fronte di una liquidità debole e di elevati costi del capitale. Nel frattempo, Ho Chi Minh City e Da Nang hanno continuato a registrare aumenti dei prezzi rispettivamente di circa il 2% e il 4% su base trimestrale, grazie alle aspettative legate alla pianificazione urbana e allo sviluppo delle infrastrutture.

In termini di liquidità, l'intero mercato ha registrato circa 24.000 transazioni, pari a un tasso di assorbimento dell'offerta primaria del 47%. La sola nuova offerta ha raggiunto un tasso di assorbimento del 58%, equivalente a oltre 22.000 transazioni. Pur leggermente inferiore rispetto al trimestre precedente a causa di fattori stagionali, la liquidità è rimasta favorevole grazie a una domanda effettiva e a politiche di vendita flessibili.

Gli appartamenti hanno continuato a trainare la liquidità, rappresentando il 69% delle transazioni totali, con un tasso di assorbimento di circa il 60% per la nuova offerta (quasi 15.000 transazioni). I progetti con documentazione legale completa e prezzi competitivi hanno registrato alti tassi di assorbimento, anche prossimi al 100%. Al contrario, i prodotti privi di infrastrutture, soprattutto terreni edificabili in molte aree, hanno continuato a registrare una crescita stagnante.

Il mercato si sta ristrutturando secondo 6 tendenze principali.

VARS ritiene che il mercato immobiliare stia entrando in uno dei periodi di consolidamento più intensi degli ultimi anni. È durante questo processo di consolidamento che la struttura del mercato si sta gradualmente rimodellando verso una maggiore qualità, sicurezza e sostenibilità.

VARS prevede che il mercato immobiliare si ristrutturerà secondo sei tendenze principali. L'offerta si riorganizzerà verso la concentrazione e standard più elevati, privilegiando progetti ecocompatibili, sostenibili e di alta qualità. Lo spazio edificabile tenderà a spostarsi verso le infrastrutture, dando vita ad aree urbane integrate e multifunzionali.

Dal punto di vista finanziario, quando i flussi di capitale non sono più abbondanti e i costi sono bassi, le entità sono costrette a passare a strutture finanziarie più sicure e sostenibili. Anche il comportamento degli acquirenti cambia, privilegiando il valore d'uso reale e l'efficienza di sfruttamento a lungo termine, piuttosto che aspettarsi aumenti di prezzo a breve termine.

Contemporaneamente, la domanda si sta rimodellando, con la richiesta di alloggi concreti e di investimenti a lungo termine che continua a svolgere un ruolo fondamentale. Di conseguenza, anche il meccanismo operativo del mercato si sta spostando verso una differenziazione più netta, avvicinandosi gradualmente agli standard dello sviluppo sostenibile.

Sebbene il processo di selezione stia creando una pressione significativa nel breve termine, è una condizione necessaria per un mercato più trasparente, professionale e sostenibile. Nel lungo periodo, VARS sottolinea che la prospettiva di uno sviluppo sostenibile per il mercato immobiliare è del tutto plausibile, poiché l'economia continua a essere gestita in una direzione di crescita positiva e si investe e si amplia costantemente nelle infrastrutture, creando una solida base per lo sviluppo.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/thi-truong-bat-dong-san-sang-loc-manh-me-10414355.html