Procedura dettagliata per il rilascio dei certificati di proprietà fondiaria per immobili acquistati e venduti tramite accordi scritti a mano.

Người Đưa Tin•03/12/2023

Complessità nella documentazione immobiliare

All'inizio di dicembre 2023, il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City ha richiesto ai Comitati Popolari dei distretti, alla città di Thu Duc, all'Ufficio del Catasto di Ho Chi Minh City e alle sue filiali di risolvere i casi di cambio di destinazione d'uso del terreno non autorizzato, frazionamento abusivo dei terreni e trasferimento di proprietà tramite documenti scritti a mano.

Secondo un rapporto del Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City, si riscontrano casi in cui famiglie e singoli individui utilizzano terreni agricoli per i quali hanno ottenuto certificati di diritto d'uso dal Comitato Popolare distrettuale. Nel corso dell'utilizzo, si sono verificati cambiamenti quali: la separazione delle famiglie per vivere in modo indipendente; l'eredità, la ricezione in dono o il trasferimento di una porzione di terreno...

Per far fronte a questa esigenza pratica, gli utilizzatori del terreno hanno fatto ricorso alla suddivisione abusiva dei terreni, al trasferimento parziale della proprietà tramite documenti scritti a mano (senza redigere contratti per il trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno e dei beni annessi, come previsto dalla legge) e al cambio arbitrario della destinazione d'uso del terreno (costruzione di case e strutture su terreni agricoli...).

A causa della mancanza di normative tempestive e complete in materia di diritto fondiario nel corso dei vari periodi, a coloro che hanno ottenuto il trasferimento di proprietà in questi casi non sono stati rilasciati i Certificati di Diritto d'Uso del Suolo, di Proprietà di Case e di Altri Beni Annessi al Suolo (certificati).

Il problema di cui sopra persisteva fino a quando le disposizioni del comma 2, articolo 82 del Decreto n. 43/2014/ND-CP non hanno consentito la risoluzione dei casi relativi alla ricezione di trasferimenti, eredità e donazioni mediante documenti manoscritti prima del 1° luglio 2014.

Tuttavia, poiché il terreno è stato suddiviso e trasferito senza autorizzazione, una parte considerevole dell'area trasferita non è conforme alle normative del Comitato popolare provinciale.

Il signor Nguyen Toan Thang, direttore del Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City, ha affermato: "Attualmente non esistono statistiche specifiche perché il processo di dichiarazione e registrazione non è ancora stato organizzato. Tuttavia, secondo le nostre osservazioni, questi casi sono concentrati principalmente nelle aree suburbane, soprattutto nei distretti con rapidi tassi di urbanizzazione come il distretto di Binh Chanh, il distretto di Hoc Mon e il distretto di Binh Tan...".

Per ottenere cifre relativamente accurate, il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City deve condurre un'indagine e una dichiarazione a livello cittadino, in stretto coordinamento tra i distretti, la città di Thu Duc, i quartieri e le comuni, nonché con i residenti che attualmente "possiedono" immobili in tale situazione.

Per poter collaborare a dichiarazioni trasparenti, i cittadini devono comprendere chiaramente le proprie responsabilità e i propri diritti; solo così possiamo ottenere cifre precise e affidabili.

Per rilasciare certificati di proprietà fondiaria per immobili acquistati e venduti tramite accordi scritti a mano, la città di Ho Chi Minh deve valutare aspetti quali la tempistica della transazione; la gestione delle violazioni relative a terreni ed costruzioni (multe, demolizione forzata, autorizzazione alla registrazione, restituzione forzata dei profitti illeciti, ecc.); e una revisione della pianificazione per garantire la conformità con le normative sui limiti di lottizzazione e sulle infrastrutture... al fine di determinare se ogni singolo caso soddisfa i criteri di ammissibilità.

Allo stesso tempo, poiché le transazioni fondiarie informali non sono soggette a conferma ufficiale da parte delle autorità, verificare l'autenticità della data di transazione risulta difficile e facilmente sfruttabile per violare le normative. Se non applicate rigorosamente, queste norme possono facilmente portare all'"elusione della legge" e alla suddivisione di appezzamenti di terreno oltre i limiti consentiti.

"Pertanto, la risoluzione della questione del rilascio dei certificati di utilizzo del suolo in questi casi, in conformità con le normative vigenti, richiede la valutazione e la gestione delle violazioni amministrative in materia fondiaria. Il rilascio dei certificati per ciascun caso deve inoltre basarsi sulla pianificazione territoriale, sulle condizioni per la suddivisione dei terreni e sulle infrastrutture. Si tratta di questioni di competenza del Comitato popolare distrettuale", ha affermato il signor Thang.

Questioni legali che necessitano di chiarimenti.

Secondo l'avvocato Quách Thành Lực, direttore dello studio legale LSX, le transazioni immobiliari tra privati che utilizzano documenti scritti a mano, senza autenticazione notarile o certificazione, sono relativamente comuni al giorno d'oggi.

Le ragioni che hanno spinto le due parti a concludere tale transazione risiedevano nella scarsa conoscenza delle normative vigenti, nell'assenza di un certificato di destinazione d'uso del terreno, nella fiducia reciproca, nella riluttanza a rendere pubblica la transazione e nel tentativo di eludere il pagamento delle tasse.

La legge stabilisce che il trasferimento di terreni e immobili deve essere documentato in un contratto autenticato da un notaio. Le leggi fondiarie, in diversi periodi storici, hanno sempre previsto che i contratti per il trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno debbano essere autenticati da un notaio o certificati dal Comitato Popolare del comune, del quartiere o della città in cui si trova il terreno.

L'avvocato Luc ha fatto notare che le transazioni immobiliari effettuate con documenti scritti a mano non sono conformi alle normative in materia di forma e che la proprietà non può essere trasferita al nuovo proprietario tramite documenti ufficiali relativi ai diritti di utilizzo del terreno; pertanto, tali transazioni non sono riconosciute dalla legge.

L'acquirente non è legalmente identificato come proprietario o legittimo utilizzatore del terreno e dell'immobile.

Se l'acquirente non è riconosciuto come legittimo proprietario del terreno, non gli è consentito trasferire, cedere, ereditare o ipotecare la proprietà. Nel caso in cui lo Stato riacquisisca la proprietà, quest'ultima rimarrà comunque di competenza del venditore.

Qualora sorga una controversia tra le due parti in merito al risarcimento per lo sgombero del terreno, il denaro verrà depositato in un conto di deposito temporaneo presso la banca fino al raggiungimento di una sentenza o decisione che risolva la controversia.

Qualora non si raggiunga un accordo o una conciliazione, sorgeranno controversie tra venditore e acquirente; in tali casi, una delle parti dovrà adire le vie legali presso il tribunale competente per la risoluzione della controversia.

Attualmente, esiste ancora un numero relativamente elevato di immobili privi di certificato di proprietà. Sebbene molti sappiano che le transazioni che coinvolgono immobili sprovvisti di certificato comportano rischi significativi, queste continuano a essere effettuate perché maggiore è il rischio, maggiore è il potenziale profitto.

"In questo caso, per garantire i diritti dell'acquirente, si dovrebbe redigere un contratto di compravendita scritto a mano con una clausola relativa alla caparra che reciti: 'Quando il terreno viene rilasciato con il certificato di diritto d'uso, il venditore è responsabile dell'espletamento delle procedure legali di trasferimento all'acquirente; in caso contrario, sarà soggetto a una penale pari al doppio dell'importo della caparra ricevuta'. Questa clausola ridurrà al minimo la possibilità di controversie o, qualora ne sorgessero, tutelerà i diritti dell'acquirente a norma di legge", ha affermato l'avvocato Luc.

Fonte