Alcune riflessioni sullo scambio dei diritti di utilizzo del suolo

VTC News•29/09/2023

Di recente, il Primo Ministro Pham Minh Chinh ha incaricato il Ministero delle Costruzioni di assumere un ruolo guida, in coordinamento con il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente e altri enti competenti, nella ricerca per l'istituzione di una piattaforma di scambio per i diritti di utilizzo del suolo.

Sintesi: La Risoluzione n. 18-NQ/TW del 16 giugno 2022 del Comitato Centrale per il continuo miglioramento e l'innovazione delle istituzioni e delle politiche, nonché per il rafforzamento dell'efficacia e dell'efficienza della gestione e dell'uso del territorio, ha individuato la seguente soluzione: "Pubblicare i prezzi dei terreni, rendere obbligatorie le transazioni tramite piattaforme di scambio, effettuare i pagamenti tramite banche ed evitare l'uso del contante". Sulla base di questo fondamento politico, al fine di garantire un mercato immobiliare trasparente e aperto, il Primo Ministro Pham Minh Chinh ha recentemente incaricato il Ministero delle Costruzioni, in coordinamento con il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente e altri enti competenti, di studiare la possibilità di istituire una piattaforma di scambio per i diritti di utilizzo del suolo. Per offrire un'ulteriore prospettiva su questa politica, il presente articolo esamina le basi, gli obiettivi, la necessità e le esperienze di diversi Paesi, proponendo alcune soluzioni correlate.

1. Gli scambi immobiliari non sono una novità nel nostro Paese. La regolamentazione degli scambi immobiliari e delle transazioni effettuate tramite questi canali rientra tra le disposizioni della Legge del 2014 sul settore immobiliare, volta a migliorare la trasparenza e la sicurezza delle transazioni immobiliari. L'articolo 3, comma 6, della Legge del 2014 sul settore immobiliare stabilisce: "Uno scambio immobiliare è un luogo in cui si svolgono le transazioni relative all'acquisto, alla vendita, al trasferimento, alla locazione, alla sublocazione e alla locazione con opzione di acquisto di beni immobili".

Secondo le normative vigenti, le agenzie immobiliari costituite da imprese svolgono le seguenti attività: condurre transazioni per l'acquisto, la vendita, il trasferimento, la locazione, il subaffitto e la locazione con opzione di acquisto di immobili; organizzare la vendita, il trasferimento, la locazione, il subaffitto e la locazione con opzione di acquisto di immobili; presentare, pubblicizzare e fornire informazioni sugli immobili alle parti interessate; verificare la documentazione relativa agli immobili per garantire che soddisfi i requisiti della transazione; fungere da intermediario tra le parti per lo scambio, la negoziazione e la stipula di contratti per l'acquisto, la vendita, il trasferimento, la locazione, il subaffitto e la locazione con opzione di acquisto di immobili.

Il comma 1, articolo 107 del Codice Civile del 2015 stabilisce che il patrimonio immobiliare comprende terreni, case e opere edilizie annesse a terreni, nonché altri beni connessi a terreni, case e opere edilizie. Di conseguenza, l'ambito di attività di una borsa immobiliare include già i servizi relativi alle transazioni riguardanti i diritti di utilizzo del suolo. Le transazioni tramite la borsa non sono obbligatorie, ma sono a discrezione dell'acquirente e del venditore.

Di recente, il Primo Ministro ha incaricato il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente e i ministeri e le agenzie competenti di studiare l'istituzione di una borsa dei diritti di utilizzo del suolo. Questa iniziativa riflette la determinazione del Primo Ministro e del Governo a promuovere lo sviluppo economico e ad attirare l'attenzione sociale. Attualmente, il modello per una borsa dei diritti di utilizzo del suolo è ancora in fase di discussione. Il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente sta elaborando due opzioni per una borsa dei diritti di utilizzo del suolo da sottoporre all'approvazione del Primo Ministro, nello specifico come segue:

- Opzione 1: Sviluppare e migliorare il modello di scambio immobiliare in conformità con la Legge sulle attività immobiliari, orientandosi verso un modello professionale con supervisione statale.

- Opzione 2: Istituire una piattaforma di scambio specializzata per i diritti di utilizzo del suolo.

La linea guida generale è quella di istituire una borsa immobiliare gestita dallo Stato, non affidata a imprese private, e di estenderne il campo di applicazione per includere tutte le tipologie di terreni oggetto di compravendita. Questa borsa deve essere interconnessa con i sistemi informativi e di database relativi al territorio e alle costruzioni, al fine di garantire aggiornamenti sincronizzati.

Pertanto, se venisse istituito un ufficio per la compravendita dei diritti di utilizzo del suolo secondo le opzioni sopra menzionate, pur avendo la stessa natura di un ufficio immobiliare come previsto dalla vigente Legge sulle Attività Immobiliari (ovvero fungendo da intermediario nelle transazioni immobiliari in generale e nei diritti di utilizzo del suolo in particolare), presenterebbe numerose differenze in termini di organizzazione e funzionamento. Di conseguenza, l'ufficio per la compravendita dei diritti di utilizzo del suolo opererebbe "come un ente pubblico statale a fini gestionali".

È necessario istituire uno scambio separato per i diritti di utilizzo del suolo? (Immagine illustrativa)

2. La politica di istituzione di una Borsa dei diritti di utilizzo del suolo e i primi pareri delle agenzie statali competenti hanno attirato l'attenzione e il dibattito di imprese, cittadini, ricercatori e responsabili politici.

Riguardo alla necessità di una Borsa dei Diritti di Uso del Suolo, molti hanno confermato i vantaggi derivanti dalla negoziazione attraverso tale piattaforma, quali: il controllo dello status giuridico dei terreni e degli immobili messi a reddito; il controllo del valore effettivo delle transazioni fondiarie, con conseguente creazione di un database fondiario e di prezzi che riflettano fedelmente il valore di mercato; l'aumento della fiducia, la minimizzazione dei rischi e delle controversie nella negoziazione dei diritti di uso del suolo; la prevenzione dell'evasione fiscale e la creazione di un ambiente imprenditoriale sano.

Si può affermare che l'obiettivo principale della creazione della Borsa dei Diritti di Utilizzo del Suolo sia garantire la trasparenza delle informazioni, minimizzare i rischi di transazione dovuti alla mancanza di informazioni e, di conseguenza, costruire un sistema di dati relativamente completo e accurato sulle transazioni e sui prezzi di acquisto e vendita, vicini ai prezzi di mercato, a supporto efficace della gestione statale del territorio e del settore immobiliare.

Tuttavia, permangono numerose preoccupazioni circa la necessità di una Borsa dei Diritti di Uso del Suolo, in particolare per quanto riguarda aspetti quali l'aumento dei costi e delle procedure che graverebbero su individui e imprese partecipanti alle transazioni; la natura obbligatoria delle transazioni attraverso la borsa limiterebbe la libertà di transazione delle persone; e il potenziale rischio di "monopolio" informativo, conseguenze negative, manipolazione e distorsione del mercato qualora la borsa fosse obbligatoria senza adeguati meccanismi di controllo e funzionamento.

In particolare, alcune valutazioni suggeriscono che ora disponiamo di regolamenti e istituzioni per garantire la trasparenza del mercato immobiliare, come ad esempio le normative sulle condizioni, le procedure e i contratti per le transazioni immobiliari; gli obblighi di trasparenza degli investitori nelle transazioni immobiliari; e l'autenticazione notarile dei contratti relativi alle transazioni immobiliari...

Il vero problema, dunque, risiede nella mancanza di meccanismi e strumenti di gestione, nell'uso inefficace degli strumenti esistenti o nella limitata capacità e responsabilità del personale competente? Pertanto, "se l'istituzione di una borsa dei diritti di utilizzo del suolo renderà il mercato più trasparente rimane al momento un'ipotesi".

3. A ulteriore supporto della nostra valutazione, abbiamo consultato le esperienze di diversi paesi della regione e del mondo in merito allo scambio di diritti di utilizzo del suolo e alle soluzioni per garantire trasparenza e sicurezza nelle transazioni immobiliari.

Attraverso discussioni con colleghi di associazioni immobiliari in paesi come Stati Uniti, Corea del Sud, Singapore, Thailandia e Indonesia, abbiamo scoperto che questi paesi non dispongono di propri sistemi di scambio dei diritti di utilizzo del suolo. Negli Stati Uniti, le informazioni sugli immobili (sia case che terreni) sono pubblicamente disponibili sul portale immobiliare statunitense tramite il Multiple Listing Service (MLS).

Questa piattaforma elenca informazioni su case, terreni, immobili pignorati, immobili nuovi, immobili usati, immobili commerciali, immobili a scopo di investimento, ecc., per facilitare le attività di compravendita per gli agenti immobiliari. Include MLS.com e i sistemi MLS degli stati non governativi degli Stati Uniti.

Questo sito è gestito privatamente e addebita una commissione ai venditori nel processo di transazione immobiliare negli Stati Uniti. Tutte le proprietà che si desidera commercializzare devono essere inserite nel MLS (Multiple Listing Service) per la divulgazione pubblica. Le transazioni devono essere condotte tramite agenti immobiliari autorizzati, in genere agenti sia per il venditore che per l'acquirente. Le commissioni di intermediazione sono incluse nel prezzo di vendita e variano dall'1% al 10% a seconda della negoziazione, della posizione e della tipologia di immobile. Queste commissioni variano da stato a stato, o anche all'interno di un singolo stato o città. La commissione viene ripartita tra gli agenti immobiliari e le altre parti coinvolte nella transazione al momento della chiusura.

In alcuni altri paesi, come la Corea del Sud, Singapore e l'Indonesia, non esistono piattaforme per la compravendita di terreni. La Thailandia ha una Land & Housing Bank (o semplicemente Land Bank) che si occupa dell'acquisto e della vendita di terreni, ma il suo obiettivo principale è la regolamentazione fondiaria e il sostegno alle persone prive di terreni agricoli o forestali. I suoi principali servizi includono: depositi, prestiti alle imprese, prestiti al consumo per l'acquisto di immobili e terreni, fondi fiduciari, servizi di gestione patrimoniale e cambio valuta.

Pertanto, in molti paesi la tendenza è quella di rendere più trasparenti le informazioni sugli immobili in generale e sui terreni in particolare, distribuendole su un'unica piattaforma e utilizzando applicazioni tecnologiche per gestire e monitorare le informazioni e le transazioni immobiliari, sfruttando al contempo le informazioni provenienti da un database comune per semplificare le procedure relative alle transazioni immobiliari e ai trasferimenti di proprietà.

4. Sulla base delle esperienze di altri paesi e dell'orientamento volto alla creazione di uno scambio di diritti di utilizzo del suolo in Vietnam, formuliamo le seguenti considerazioni:

4.1. È necessario istituire una piattaforma separata per la compravendita dei diritti di utilizzo del suolo?

La Risoluzione n. 18-NQ/TW del 16 giugno 2022 del Comitato Centrale per il continuo miglioramento e l'innovazione delle istituzioni e delle politiche, nonché per il rafforzamento dell'efficacia e dell'efficienza della gestione e dell'uso del territorio, stabilisce: "Pubblicare i prezzi dei terreni, rendere obbligatorie le transazioni tramite piattaforme di scambio, effettuare i pagamenti tramite banche e non utilizzare contanti". Pertanto, la disposizione della Risoluzione riguarda le "transazioni tramite piattaforme di scambio", non specificamente le "piattaforme di scambio dei diritti di utilizzo del terreno" o le piattaforme di scambio istituite e gestite direttamente dallo Stato.

Pertanto, occorre valutare attentamente l'istituzione di una Borsa dei Diritti di Uso del Suolo separata, evitando sovrapposizioni con la borsa immobiliare esistente e garantendone l'efficacia e l'efficienza una volta operativa. Qualora la Borsa dei Diritti di Uso del Suolo venga istituita come ente di servizio pubblico statale, si dovrebbe sviluppare e implementare un progetto pilota in diverse località, sulla base del quale si dovrebbe effettuare una sintesi e una valutazione prima di sancirlo ufficialmente per legge.

4.2. Tutte le transazioni immobiliari devono necessariamente passare attraverso un'agenzia immobiliare?

Le transazioni immobiliari effettuate tramite piattaforme di scambio offrono numerosi vantaggi, ma comportano anche potenziali rischi, tra cui procedure più complesse, costi maggiori e conseguenze negative, come illustrato nella sezione 2.

Per adattarci alle attuali condizioni pratiche, riteniamo che le transazioni immobiliari tramite piattaforme di scambio debbano essere regolamentate in modo da incentivarle, come proposto nella bozza di legge sul settore immobiliare. Ciò contribuirà a consolidare gradualmente questa pratica nella società, a promuovere l'autonomia degli operatori nella scelta delle modalità operative e di transazione e, al contempo, a spingere le piattaforme di scambio a migliorare costantemente la qualità e i prezzi, garantendo la competitività e attirando i clienti secondo le dinamiche di mercato.

4.3. Quali insegnamenti si possono trarre dalle esperienze dei paesi della regione e del resto del mondo?

Ogni paese ha un proprio sistema di proprietà fondiaria. Tuttavia, tutti i paesi gestiscono i propri mercati secondo il principio della trasparenza informativa. Possiamo imparare dall'esperienza di altri paesi per quanto riguarda le banche dati immobiliari e la divulgazione obbligatoria delle informazioni in esse contenute. Tutti i paesi dispongono di sistemi informativi completi su alloggi, terreni e mercato immobiliare.

Finora non abbiamo svolto questo compito in modo sufficientemente efficace e non abbiamo ottenuto i risultati sperati. È necessario riassumere e valutare la politica e la sua attuazione per migliorarla e istituire un centro dati per gestire un mercato trasparente. Ciò è opportuno e realizzabile nel contesto della forte trasformazione digitale in atto nel nostro Paese. Il controllo dei flussi monetari, la regolamentazione e l'ispezione delle transazioni bancarie contribuiranno al raggiungimento di questo obiettivo.

La disponibilità di informazioni complete sul mercato e i pagamenti senza contanti garantiranno trasparenza; quando il mercato è trasparente, le persone non sono costrette a conformarsi. Inoltre, con lo sviluppo del mercato dei servizi legali, il crescente utilizzo da parte delle persone di servizi notarili, avvocati, ecc., nello svolgimento di transazioni immobiliari contribuirà ulteriormente alla trasparenza del mercato e alla minimizzazione dei rischi di transazione.

4.4. Raccomandazioni

Il modello di scambio immobiliare, come definito dalla legge sul settore immobiliare, è stato legalizzato ed è stato concretamente implementato per le transazioni immobiliari, compresi i diritti di utilizzo del suolo e i beni presenti sul terreno.

Le piattaforme di scambio immobiliare offrono servizi per transazioni immobiliari a fini commerciali tra investitori e privati, e possono anche fornire servizi per transazioni immobiliari non commerciali tra privati, se necessario. Questo aspetto è motivo di preoccupazione per gli enti regolatori ed è considerato uno dei motivi per cui è necessario studiare e istituire una piattaforma di scambio per i diritti di utilizzo del suolo.

Pertanto, proponiamo di attuare un piano per migliorare il modello della Borsa Immobiliare in conformità con la Legge sul Settore Immobiliare, puntando a un modello professionale con supervisione statale.

Questo approccio è in linea con le politiche del Partito, garantisce la gestione statale, evita sovrapposizioni di funzioni, fornisce dati e informazioni per la governance, garantisce i principi di mercato, la libertà d'impresa e la libertà di scelta per cittadini e imprese, ed è efficace senza creare nuove burocrazie, aumentare le procedure amministrative, i tempi o i costi di conformità.

È evidente che anche la sola partecipazione degli enti statali alle riunioni per discutere l'istituzione di questo nuovo modello di scambio risulta molto onerosa. Inoltre, il tempo necessario per elaborare un piano adeguato, coerente con le altre leggi specialistiche, sarà sufficiente per includerlo nel progetto di legge fondiaria (modificata) che dovrebbe essere approvato dall'Assemblea nazionale nell'ottobre 2023? E anche se lo fosse, si tratterebbe di una soluzione affrettata, considerando i tempi estremamente ristretti a disposizione per la ricerca e la valutazione d'impatto?

(Fonte: Construction Newspaper)

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