10年間で不動産価格は数十倍に上昇しました。魅力的な収益率、市場は外国資本を引き付ける

不動産価格が継続的に上昇している理由、ハノイの社会住宅に対する「渇望の解消」、タインホア省がプロジェクトへの投資家選定の決定を廃止したことなど…最新の不動産ニュースです。

不動産は極めて「国内的」な商品であるため、価格上昇率は地域市場や需給バランスによって左右されます。（出典：XD新聞）

不動産価格が上昇し続ける理由

ベトナム不動産ブローカー協会が最近発表した不動産市場レポートには、不動産価格の上昇に関する注目すべき情報が記載されています。そのため、過去 10 年間だけで不動産価格は数十倍に上昇しました。 2021年だけでも不動産価格は平均2桁上昇し、昨年の同時期と比べて数倍も上昇しました。

ベトナム不動産ブローカー協会は、過去10年間不動産価格が継続的に上昇している理由は、高インフレ、低金利、供給不足だと述べた。特に、不動産価格の継続的な上昇は否定できない事実です。

具体的には、Batdongsan.com.vn の調査によると、これまでのところ、一部のセグメントでは成長率が依然として上昇している一方で、一部のセグメントでは成長率が止まり、価格が下落し始めているなど、成長の勢いには大きな差があります。

一方、建設省の2023年第3四半期不動産市場レポートのデータもこの現実を認めており、第3四半期の新築マンションの平均販売価格は前期比で約7％上昇、前年比で14％上昇し、1平方メートルあたり約5,080万ドンに達したと述べている。

バクニン、バクザン、フンイエンなど、FDIを強く誘致している都市の工業用地の平均賃貸価格は、賃貸期間あたり320万〜340万VND/m2で、賃貸期間あたり230万〜270万VNDの間で変動していた昨年の同時期と比べて大幅に上昇しています。

サヴィルズ・ハノイのシニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は、現在の市場状況では、需要と供給のバランスが異なる各セグメントや市場に応じて、販売価格の増減や流動性が異なると述べた。

特に、ベトナムの不動産市場の成長原動力は、インフラ整備を伴う都市化プロセス、住宅需要の高まりにつながる力強い人口増加など、非常に大きいため、現在はいくつかの困難により鈍化している可能性があるものの、長期的には不動産価格は依然として上昇傾向を記録するでしょう。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、ハノイとホーチミン市で開始されるプロジェクトのほとんどは…ホーチミン市は中心部から遠く離れた地区に位置しており、土地資金はまだ豊富で、インフラは絶えず改善されているため、これらのプロジェクトの価格レベルは今後も上昇し続けるだろう。

また、不動産は「国内」色の強い商品であるため、価格上昇率は各地域の市場や需給バランスによって左右されます。

ベトナム市場は引き続き外国資本を引き付けるだろう

2024年から2026年にかけて、ベトナムの不動産市場には外国人投資家からの多額の資金が流入すると予想されています。

いくつかの取引は交渉中であり、非常に活発に行われています。予想される投資目標は、依然として、クリーンで良質で価値のある土地資金、法的所有権、完全な補償とクリアランス、そして開発の可能性を見つけることです...

これは、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナム社が最近発表した、ベトナムにおける今後の外国企業の合併および買収（M&A）活動に関する評価です。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムによると、2023年の取引データでは、外国人投資家が依然として不動産取引、買収、投資の大部分を占めている一方、国内投資家が占める割合は取引件数の10％未満となっている。

これは、国内企業が依然として、一般的な経済困難、未解決のプロジェクト法的問題、社債の多くの欠陥、資本フローへのアクセスの欠如など、多くの不利な要因に直面しているためです。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏は次のように述べた。「クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが今年初めに開催した一連の投資イベントで、アジア太平洋地域の顧客に対して最も関心のある市場に関するアンケート調査を実施したところ、ベトナムへの投資の可能性について非常に肯定的な回答が大多数を占めました。」

トラン・ブイ氏によると、世界経済が大きな変動を経験している中、ベトナムのような新興国は投資を誘致する潜在的な市場となっている。

より具体的な分析を進めると、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの専門家は、ベトナムはこれまで多額の外国直接投資（FDI）の「標的」となってきたし、今後もそうなり続けるだろうと述べた。

ベトナムの不動産市場;特にホーチミン市とハノイは近年急速に発展しています。 M&A活動全般、特に不動産セクターにおいては、件数と取引額の両面で大幅な増加が記録されています。

2023年初頭から現在に至るまで、経済状況全般、特に不動産市場は多くの課題に直面していますが、不動産投資やM&A取引は依然として行われています。

2023年の最初の9か月間の不動産投資およびM&A取引の推定総額は7億2,900万米ドルに達し、前年同期と比較して高額取引がなかったため33%減少しました。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの専門家によると、ベトナムのような新興市場における魅力的な収益率は、外国人投資家の投資決定において重要な要素となっている。

2023年の最初の9か月間、ベトナムの投資資本と不動産M&Aの総額は約42億米ドルに達しました。そのうち住宅用と産業用のタイプがそれぞれ 46% と 28% を占めています。これは、外国人投資家の関心が依然としてベトナムの伝統的な資産に集中しており、主に「定住して生計を立てる」というニーズを満たしていることを示している。

ホーチミン市トゥーティエム市街地にあるアパート。（出典：VNA

ハノイ、さらに3件の社会住宅投資プロジェクトを承認

ハノイ市人民委員会は、2021～2025年（第2期）の住宅開発計画における住宅および都市部建設投資プロジェクトのリストを承認および更新する決定を発行した。

具体的には、商業住宅や市街地の建設への投資プロジェクトについては、12件のプロジェクトを承認・更新しました。そのうち8つのプロジェクトは実施中であり、2021年から2025年の間に完了する予定です。 3件のプロジェクトは2025年以降に完了する予定であり、1件のプロジェクトは投資準備手続き中です。

特に、ハノイ人民委員会は3つの社会住宅建設投資プロジェクトも承認し、更新した。

1つ目は、ダイ・キム新都市地区建設投資プロジェクト（ホアンマイ郡ダイ・キム区）のCT4区画とCT5区画における社会住宅建設投資プロジェクトです。このプロジェクトの総面積は2.03ヘクタールで、562戸のアパートメントが含まれます。現在、投資家はCT4とCT5区画の高層ビル建設への投資を準備しており、2024年に完成する予定だ。

2つ目は、タイナムキムザン新都市地区（ホアンマイ郡ダイキム区）CT6B区画の社会住宅建設投資プロジェクトです。このプロジェクトは総投資額1兆2,930億ベトナムドン、敷地面積は10.85ヘクタール。このプロジェクトは、総床面積33,120平方メートル、552戸のアパートメントを擁する。このプロジェクトは現在投資決定手続き中であり、2027年に完了する予定です。

最後に、タイナムキムザン1新都市地域（ホアンマイ県ダイキム区、タントリ県タンチュウコミューン）のCT7およびCT8ブロックにおける社会住宅建設投資プロジェクトです。このプロジェクトには、937戸のアパートメントが建設され、総投資額は1兆3,940億ドンとなる。現在、投資方針決定手続きを実施中。 2026年〜2027年に完成予定。

上記の 3 つの社会住宅プロジェクトにより、住宅市場に 2,051 戸の追加アパートが提供され、人々の社会住宅に対する「渇望を満たす」ことに貢献することが期待されます。

これに先立ち、建設部の統計によれば、今年第３四半期、全国で１万８７５２戸規模の低所得者層と工業団地労働者向けの社会住宅プロジェクト１９件が完成し、建設投資が実施された。

そのうち、850戸規模のプロジェクトが5件完了しており（2023年第2四半期比176％）、5,223戸規模のプロジェクトが2件着工しています。

上記着工済みのプロジェクトに加え、第3四半期には、12,679戸規模の12件のプロジェクトが新たな投資政策で承認された。

住宅地開発事業における投資家選定の廃止

11月28日、タインホア省人民委員会からの情報によると、同省人民委員会のリエム副委員長は、規定に従わなかったという理由で、タインホア市ドンリン村の住宅地プロジェクトを実施するための投資家の予備選定結果の承認を取り消す決定書に署名した。

これに応じて、タインホア省人民委員会は、投資家を選定するための資格審査招待書類の承認の決定など、プロジェクトに関連する決定を廃止しました。投資家の予備選定の結果を承認する決定。投資家選定計画の承認を決定しました。

上記の廃止決定は、2020年にタインホア省人民委員会の委員長によって署名されました。廃止の理由は、その内容が現行の法的規制に準拠していないためです。

具体的には、タインホア市ドンリン村の住宅地区プロジェクトでは、社会住宅の開発および管理に関する政府の規制に従って、社会住宅を建設するのに十分な土地が割り当てられていません。

タインホア省人民委員会は、プロジェクトが規則に従って土地を利用して投資プロジェクトを決定するための条件を確保するため、建設局（招待側）に法的手続きを主宰し、関係部署と調整するよう指示した。

プロジェクトが条件を満たした後、組織は投資方針の承認を求める書類を作成し、管轄当局に提出して決定を受け、プロジェクトを実施する投資家の選定を組織するための基礎となります。

ドンリンコミューン住宅地区プロジェクトは、19ヘクタール以上の土地利用面積を持っています。プロジェクトの総投資額は1兆7000億ドンを超え、そのうち用地整地補償費は738億ドンとなる。

2020年に、上記プロジェクトの予備選考を通過した投資家は2社あり、その中にはViet Nhat Duc Mining Joint Stock CompanyとThanh Cong Group Company Limitedの合弁会社が含まれています。 5社のコンソーシアム（Truong Phat Investment and Construction Consulting Joint Stock Company、T&T Tourism Investment Joint Stock Company、Khanh Linh Construction Investment and Consulting Company Limited、Hoang Hai Construction Investment Joint Stock Company、Tecco Group Joint Stock Company）。

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