多くの不動産ウェブサイトの経験によると、住宅や土地の売買時に土地所有権証明書が本物か偽物かを確認する方法はいくつかあります。その中でも、以下の2つの方法が一般的です。
方法1：土地所有権証明書に記載されている情報と詳細を自分で確認する。
回覧文書23/2014/TT-BTNMTによると、購入者は4ページ目の下部に印刷されているバーコードに基づいて土地所有権証明書の真正性を確認することができる。
バーコード（MV）は、証明書および証明書発行記録に関する情報の管理と取得に使用されます。
回覧文書23/2014/TT-BTNMTの第15条第2項によれば、バーコードはMV = MX.MN.STという構造を持ち、その内訳は以下のとおりである。
MXは、土地が所在する市町村／区／町レベルの行政単位のコードです。まず、土地が所在する市町村、区、または町の行政単位コードと、土地使用権証明書に記載されているコードを比較してください。
注：省人民委員会が組織に証明書を発行する場合、土地区域を管理するコミューン、区、または町のコードの前に、省または中央直轄市のコードを追加する必要があります（この場合、証明書のバーコードは15桁になります。その他の場合、4ページ目のバーコードは13桁になります）。
MNは証明書の発行年を表すコードで、年の下2桁で構成されます。例えば、21は証明書が2021年に発行されたことを意味します。
STは、天然資源環境省の土地地籍記録規則に規定されている、初めて発行された土地使用権証明書に対応する土地登記手続きファイルの連番保管番号です。
2009年12月10日から施行された通達17/2009/TT-BTNMTに規定されている証明書のバーコードに関する規定は、通達23/2014/ND-CPで改正され、置き換えられました。
回覧文書23/2014/ND-CPのC項、第9条、第6項および第8条、第7項では、登録ファイルが長文のため複数の証明書について記入する必要がある場合、「土地使用権証明書は、土地登録手続きファイルに同じシリアル番号で記録されなければならない」と規定している。
このことから、土地使用権証明書には共通のバーコードが付いている場合があるが、バーコードが付いていないものは存在しないことがわかる。したがって、土地所有権証明書にバーコードが付いていない場合は、偽造である可能性が非常に高い。
購入者は、最も正確な結果を得るためには、土地登記所で情報を確認すべきです。なぜなら、この方法はあくまでも簡易的な確認方法であり、精度は高くないからです。
土地所有権証明書が本物か偽物かを確認するには、バーコードをチェックする必要があります。（イメージ画像）
シリアル番号を確認してください。
土地所有権証明書が本物か偽物かを判断するには、証明書番号、土地の種類、登録番号、使用形態、有効期間、面積、地図など、改ざんや消去されやすい箇所を注意深く確認する必要があります。証明書に補足ページがある場合は、これらのページに印鑑があるか、印刷方法がオフセット印刷か、ページ上の情報が改ざんまたは消去されていないかを確認してください。
土地の所有権が複数回抵当に入れられている場合は、天然資源環境省または土地登記所の印鑑と署名を確認する必要があります。
印鑑と署名を確認してください。
実際には、偽造された土地所有権証明書の中には、印鑑と署名に関する情報に矛盾があるものがあります。例えば、記載されている肩書きには人民委員会委員長の署名とあるのに、印鑑には「委員長」とだけ書かれているといった具合です。したがって、このような印鑑を見かけたら、偽造証明書の可能性があります。
ただし、これは目視検査による方法であるため、精度は高くないことに留意すべきです。したがって、土地登記簿謄本を確認する必要がある方は、土地登記所で情報を確認する必要があります。
方法2：土地の権利証に記載されている証明書発行機関に確認する。
既に土地登記所がある地域では、天然資源環境省が土地利用権証明書、家屋および土地に付随するその他の資産の所有権証明書を発行します。
土地登記所をまだ設置していない地域の場合：天然資源環境省は、組織、宗教施設、海外在住のベトナム人による投資プロジェクト、外国の組織および個人、外国投資資本を有する企業に対し、土地使用権、家屋および土地に付随するその他の資産の所有権証明書を発行します。
省の管轄下にある地区、町、または市の人民委員会は、ベトナム国内の土地使用権に付随する住宅を所有する世帯、個人、居住コミュニティ、および海外在住のベトナム人に対し、土地使用権証明書、家屋所有権証明書、および土地に付随するその他の資産の所有権証明書を発行する。
購入者は、上記の法的根拠を用いて、購入予定の土地の権利証の真正性を確認することができます。
土地売買契約書に署名する前に注意すべきその他の事項。
潜在的なリスクを回避するため、土地売買契約に署名する前に、以下の点を考慮する必要があります。
不動産売買契約の正しい名称：民法および商法によれば、契約の名称は通常、契約の主要な対象に関連付けられますが、この点はしばしば見落とされます。
不動産売買契約に関わる当事者に関する情報：不動産売買契約書のテンプレートには、氏名、生年月日、身分証明書／市民ID番号、またはパスポート番号、発行地、発行日、および居住地住所に関する完全な情報を含める必要があります。
グループの法定代理人として行動する場合、不動産売買契約書のテンプレートには、契約書に署名する代理人の氏名、住所、事業登録番号、事業登録証明書、事業設立証明書（該当する場合）、および代理人に関する情報を含める必要があります。
不動産売買契約書における物件情報：不動産売買契約書のテンプレートには、地域情報、具体的な場所など、物件情報が明確に記載されていなければなりません。
不動産売買契約における金額に関する条項について：購入者は、総額、支払い通貨、金額が固定されているかどうかなどの詳細に注意を払う必要があります。
関係当事者の権利と義務
不動産の売買は多くのリスクを伴う複雑なプロセスです。そのため、土地の売買を行う際には、細心の注意を払い、あらゆる細部に気を配る必要があります。この分野での経験が不足している場合は、弁護士、評判の良い法律事務所、または経験豊富で信頼できる不動産業者に相談することをお勧めします。
ファム・ズイ（編集）
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