強いボラティリティ警告
2024年土地法に基づく地価表の一斉発行により、多くの地域で地価の大きな変動が生じ、不動産市場、投資コスト、人々の住宅へのアクセスに重大な影響を及ぼすことが予想されます。
ハノイ天然資源環境大学土地管理学科長のファム・アン・トゥアン博士は、調整後の土地価格表は現行の価格表よりも上昇する可能性が高いと述べた。これは、土地が回収される人々の利益となり、地方財政の歳入増加につながる可能性があるが、同時に、特に開発プロジェクトにおける用地取得費用など、投資コストの増加を招き、不動産市場と人々に様々な影響を与えることになるだろう。
土地価格の上昇は、土地使用料、税金、手数料などの土地収入に大きな影響を与えるだけでなく、投資コストも増加させ、市場における不動産価格にも影響を与える。ファム・アン・トゥアン氏は、過度な調整が行われた場合、不動産プロジェクトの投資コストが増加し、国内投資家と外国企業の両方に困難をもたらすと警告した。
土地価格の上昇は、土地の用途変更や土地使用権証書の交付といった手続きにかかる費用の増加を意味します。特に、 農地を宅地へ転用する場合、土地使用料の急激な上昇は、土地の合法化を望む世帯にとって大きな困難をもたらす可能性があります。
専門家の視点から、元天然資源・環境省副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、土地価格表の策定における一貫性と合理性を確保するための中央管理メカニズムの必要性を強調した。ダン・フン・ヴォ教授によると、現在の土地価格表は省レベルで発行されているため、各地方がそれぞれ異なる方法で価格表を策定し、特に国境地帯において不合理な差異が生じやすいという。
ダン・フン・ヴォー教授は、価格差を利用して私利私欲に利用されることを防ぐため、農業環境省が土地価格表の承認前に評価・点検を行う役割を担うべきだと提言した。最も重要な原則は、土地価格表が市場価格と一致していなければならないということだ。しかし、同教授は、ベトナムには依然として「市場価格」の明確な定義がなく、この価格を科学的に決定するための具体的な法的枠組みも存在しないと指摘した。
ヴォ氏は、コミューンレベルの役人が土地価格表の作成に参加することに関して、彼らは地域の実際の土地価値を理解しているため、これは必要であると述べた。しかし、提案された価格が本当に市場価格を反映しているかどうかを判断するために、明確な根拠を示す必要がある。
適切に管理されなければ「価格高騰」のリスク
ホーチミン市不動産協会の副会長、トラン・クオック・ズン氏は、現在の土地価格表は市場価格より30～60%低いことが多く、政府の歳入減少と住民への適切な補償不足につながっていると分析しています。そのため、2024年土地法では、地方自治体に対し、価格表を現実に即したものに調整することを義務付けています。しかし、これを厳格に管理しなければ、悪影響が生じる可能性があります。
第一に留意すべき点は、地価公示を過度に引き上げると、土地造成費用の急激な増加により公共投資事業に支障が生じる可能性があることです。同時に、人々は住宅、特に公営住宅や中価格帯の住宅へのアクセスに支障をきたすことになります。こうした影響は投資資金の流れを「阻害」し、地域の不動産バブルのリスクを生み出す可能性があります。こうした現実を踏まえ、調和のとれた持続可能な地価公示を構築するための解決策が求められています。
チャン・クオック・ズン氏は、正確性と透明性を向上させるため、公証契約書や取引フロアから更新される土地価格データをデジタル化することを提案した。さらに、特に新たな土地価格表を作成中の地域において、価格高騰、投機、仮想価格の波紋の発生への対応を強化し、検査を強化する必要があると述べた。
重点を置くべきもう一つの解決策は、客観的なフィードバックを生み出し、「内部価格カルテル」の状況を避けるために、土地価格評価協議会の構成に専門家、企業、部門および支社の代表者などの独立した当事者の参加を確実に含めることである。
地価の変動が激しい地域では、地方自治体は、新たな価格表を作成しながら市場を安定させるために、ゾーニング、譲渡許可の一時停止、または古い補償価格の据え置きなどの短期的な措置を講じることができる。
専門家らはまた、市場に衝撃を与えないよう合理的な値上げを確保しつつ、現実に即した土地価格表を作成するための基準を確立するため、農業・環境省と財務省が連携した中央レベルでの統一的な指導枠組みの必要性を提言した。
出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594
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