人々の経済的プレッシャーを軽減する
ホーチミン市天然資源環境研究所のファム・ヴィエット・トゥアン所長は、決定79/2024に基づく価格表の適用は、市内の市場全体に悪影響を及ぼすと述べた。つまり、土地利用転換による予算収入の減少、不動産市場の発展の制限、そして住民による新規建設の制限による建設資材市場の大幅な縮小につながる。最近、ホーチミン市天然資源環境研究所は、ホーチミン市人民委員会に対し、ホーチミン市地域に既に適用されている決定79/2024に基づき、住宅地計画のある農地の価格を土地価格表の65%～70%に調整することを提案する文書を送付した。
ファム・ヴィエット・トゥアン博士によると、調整対象は、住宅地計画のある住宅地に混在する農地、または2024年土地法の指針に基づき住宅地への転用が必要な場合に、農地が住宅地へ転用されていない住宅地を含む区画に適用される。また、住宅地計画のない農地については、この提案に基づく増額調整は行われず、プロジェクトや工業団地、クラスターの長期的な発展のための条件が整えられる。「この提案が承認されれば、住民が支払う税金は、以前の決定02/2020に基づく土地価格表を適用した場合と比較して、2.5～3倍、つまり250～300％にとどまる。一方、調整が行われない場合、住民が支払う土地使用料は平均で5～25倍、つまり500～2,500％に増加し、これはあまりにも大きな増加となる」とファム・ヴィエット・トゥアン博士は述べた。
NK氏（クチ県タンタンドン村）の事例を見てみましょう。彼は新しい土地価格表について知り、2024年10月30日に約960平方メートルの農地を住宅地に変換する申請を提出しました。新しい土地価格表を適用すると、43億ドン以上を支払う必要がありました。一方、ホーチミン市天然資源・環境経済研究所が提案した計算方法を用いると、K氏の経済的負担は軽減されます。具体的には、K氏の居住地域の土地価格は430万ドン/平方メートルで、農地価格を住宅地価格の70%に引き上げると、43 x 70% = 300万ドン/平方メートルとなります。土地使用料及び地代に関する政令103/2024に規定された計算方法によれば、土地の用途を住宅用地に変更する場合の土地使用料は、430万ドン - 300万ドン = 130万ドン/ ㎡となります。したがって、 100㎡の場合、土地の用途を変更する際に支払う金額は13億ドンとなり、現行の計算と比較して30億ドン以上の削減となります。
慎重に検討する
しかし、不動産専門家の中には、提案されている農地価格の引き上げは住宅価格の上昇につながり、不動産事業の発展に影響を及ぼすため、慎重に検討する必要があると考える者もいる。さらに、転用を待つ土地が集積し、生産地の供給が鈍化し、都市農業の発展に支障をきたす可能性もある。
バリア不動産クラブのヴォー・ヴァン・トゥオン会長は、農地価格が住宅地価格の65%～70%上昇した場合、多くの影響が生じる可能性があると述べた。農地は住宅地の価値に近いとは考えられないため、価格上昇を期待して農地への投機が容易に起こり、すでに住宅地を含むプロジェクトにとって不動産市場に不利な変動をもたらす可能性がある。一方、 バリア・ブンタウ住宅開発株式会社のレ・ヴィエット・リエン社長は、住宅プロジェクトを実施する場合、企業は土地の利用用途を農地から住宅地に変更する必要があると指摘した。土地価格が上昇すると、企業は土地利用用途を変更できるようにより多くの資金を蓄えなければならない。一方、現在、不動産企業は資金繰りに非常に苦労している。
グエン・カイン法律事務所（ホーチミン市ブンタウ区）のグエン・カイン所長によると、農地価格の上昇調整は必要だが、専門部署、支部、独立した評価コンサルティング機関と協議の上、2024年土地法に基づく土地評価プロセスを遵守する必要がある。特に、土地法で規定されている市場原理に基づく土地評価方法の原則を十分に理解する必要がある。土地価格の決定は、移転市場からの情報収集、土地収入、投資コスト、近隣の地価などに基づく必要があり、住宅地価格から固定比率を取ることはできない。
出典: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html
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