ハノイの新規土地価格リストが数倍に上昇、専門家が見解

（ダン・トリ） - ハノイの新しい土地価格表が発表されました。プロジェクトの承認や税制の透明性確保に役立つとの意見がある一方で、専門家は投機家が価格を吊り上げるのではないかと懸念しています。

ハノイの土地価格は6億9500万VND/m2で最高

ハノイ市人民委員会は、2025年12月20日から12月31日まで有効な調整済み土地価格表を発行した。旧土地価格表と比較すると、調整済み住宅地価格表は2～6倍に上昇している。

特に、バー・チュー（ハン・カイからチャン・フン・ダオまで）、ディン・ティエン・ホアン、ハイ・バー・チュン（レ・タン・トンからクアン・スーまで）、ハン・ダオ、ハン・カイ、ハン・ガン、レ・タイ・トー、リー・トゥオン・キエット、ニャトー、チャン・フン・ダオ（トラン・タイン・トンからレ・ドゥアンまで）を含むホアンキエム地区の多くの通りの地価は、最高値を超えています。 6億9,530万VND/平方メートル。

調整前の土地価格表によると、ハノイ市内の都市部における最高地価は、ハン・ガン通り、ハン・ダオ通り、レ・タイ・トー通りの3つの通りで1平方メートルあたり1億8,800万ドン（約1億8,800万ドン）です。つまり、調整後の最高地価は調整前の約3.7倍に上昇したことになります。

ハノイの調整済み土地価格リストにおける最高地価は、昨年10月に発表されたホーチミン市の調整済み土地価格リストよりも高く、ドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通り（1区）の最高価格は6億8,700万VND/m2を超えている。

もう一つの中心地区、バディン区では、ファンディンフン通りの土地価格が最も高く、1平方メートルあたり4億5,000万ドンを超えています。これは、以前の土地価格の3.4倍に相当します。トランフー通りやドックラップ通りなど、他にも4億ドン/平方メートルを超える価格の通りがいくつかあります。

ハイバーチュン区では、グエンズー通り（クアンチュン～トランビンチュン区間）とフエ通り（グエンズー～グエンコンチュン区間）の調整後土地価格が最も高く、1平方メートルあたり3億6,800万ドンを超えました。この価格は、以前の価格表の約3.5倍に相当します。

タイホー地区では、ヴァンカオ通りの物件価格が最も高く、1平方メートルあたり2億5,600万ドンを超えています。これは現在の価格の約3.3倍に相当します。

ハノイのホアンマイ地区の不動産プロジェクト（写真：トラン・カン）。

さらに、調整後、タンチ区、ジアラム区、ドンアン区、ホアイドゥック区、ダンフオン区の5地区が、ハノイで最も価格が高かった約1億1,700万VND/m2の地区になる予定です。

土地価格表の改定について、ハノイ市天然資源環境局は、新たな価格表は価格差の縮小に役立ち、首都圏の土地価格を市場価格に近づけると述べた。これは、土地管理における政策の整合性を高め、国、土地利用者、そしてプロジェクト実施のために土地を利用する必要がある人々の利益の調和を図るのに役立つ。これにより、個人および企業の土地に対する財政的義務の履行を通じて、予算収入が増加する。

管理庁は、土地にかかる税金や手数料が高く、人々の収入に見合っていない場合には、地価を下げるのではなく、税金や手数料の率を引き下げることを検討する必要があると考えている。

同省は、調整された価格表は、国が土地を造成する際の用地造成に対する補償や支援に影響を与えるものではないと断言した。むしろ、用地造成、投資誘致、そして首都開発にプラスの影響を与えるものである。

同省は「土地を取り戻した人々の権利もより良く保障され、人々が土地開拓政策に従うよう促される」と述べた。

専門家は不動産価格が「高騰」し続けることを懸念している

ベトナム不動産協会投資促進部市場調査・コンサルティング副部長のファム・ミエン氏は、ダン・トリ記者に対し、新しい土地価格表の発行は、2024年土地法の規定が徐々に施行され始めたことを示していると語った。

市場では、土地使用料の決定に関する問題により、多くの不動産プロジェクトが停滞しています。新たな土地価格表の発行により、プロジェクトは建設、実施、そして不動産市場への新たな供給を継続するための法的根拠を得ることができます。

さらに、土地価格を市場価格に近い形で決定するというプラス面は、国が不動産譲渡取引に対して正確かつ十分な税金を徴収するのに役立つでしょう。

しかし、彼女によると、近年ハノイの不動産価格は非常に高騰しており、人々の手の届かない水準に達しているという制約がある。この価格上昇は、市場への供給が少なく、一部の投資家グループに集中している状況において、投資家や投機筋の影響を示している。

「したがって、土地価格表は現在の高い市場価格に基づいており、それが目に見えない形でその高価格を正当化している」とミエン氏は強調した。

彼女によると、現在の高地価はプロジェクトの実施コストを増大させ、投資家は販売価格をさらに引き上げ続けるだろう。一方で、現在の価格では、真の需要を持つ人々にとって購入は困難だ。

専門家は、投機家が地価上昇に乗じて価格をつり上げているのではないかと懸念している（イラスト：ドゥオン・タム）。

ミエン氏は、投資家側についても、プロジェクト実施のための用地取得や整地手続きに困難が伴うと述べた。大規模プロジェクトの場合、国が土地収用プロセスに参加する可能性がある。しかし、中小規模のプロジェクトでは、投資家が住民と土地収用価格を交渉する必要がある。

「市場価格に近い土地価格表を定めることは、国、投資家、そして住民の三者の利益の調和に役立ちます。しかし、現在の土地価格表は投入コストを上昇させ、投資家に販売価格の引き上げを強いることになり、最終消費者にとってより困難な状況となっています」と彼女は述べた。

ミエン氏によると、市場価格に近い価格を正確に決定するためには、国が各地域の売買データに基づいて長年にわたる指数を測定するツールを備える必要があるという。そうすれば、地方自治体は市場にとって妥当な土地価格のデータを提供できるようになる。

不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、最近発表された土地価格表には非常に大きな上昇が見られ、ホーチミン市郊外では約10倍、ハノイでは約4～6倍に上昇したと語った。

プロジェクトが実施される現在、土地使用料はプロジェクト総投資額の約15～20%を占めています。土地価格の急騰はプロジェクトの投資コストを増加させ、投資家は不動産価格の上昇を余儀なくされます。

「新土地価格表適用後の最初の6ヶ月間は、現時点では取引がほぼ法的手続きを完了しているため、明確な影響はないでしょう。しかし、その後は、新土地価格表に基づいて算出された商品によって、現地価格が約30%上昇するでしょう。実際、ホーチミン市はハノイよりも先に新土地価格表を適用しており、一部の地域で価格上昇も発生しています」と彼は述べた。

クアン氏は、不動産譲渡税の透明性、土地を回収された人々に対する公平性など、新しい土地価格表のプラス面の他に、他の制限もあるだろうと述べた。

具体的には、土地が回収されれば価格が上昇すると人々が期待するため、企業は土地を開墾することがより困難になるでしょう。さらに、その不動産を一足先に買い集めていた投機家たちは、新たな土地価格表を利用して価格を急騰させるでしょう。

不動産商品を保有する大口投資家でさえ、価格を吊り上げるために便乗しています。そうなれば、実際に住宅を購入する人々は困難に直面し続けるでしょう。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm