肯定的なシグナル
2023年9月以降、国立銀行が基本金利を4回引き下げ、貸出金利と預金金利が従来比2～4%低下したことで、他の投資チャネルは銀行や信用機関から資金を調達する機会を得ています。最近では、一部の非国営商業銀行も流動性支援、消費者ローン、住宅建設のための短期融資を年4.5～5%程度で発表しています。
ベトナム国家銀行ゲアン支店の代表者は次のように述べた。「社会住宅プロジェクトへの投資に対する120兆ドンの支援パッケージに関しては、住宅購入者と社会住宅プロジェクトの投資家に対する融資金利はそれぞれ年8.2％と8.7％に固定されているが、国家銀行は6か月ごとに金利の引き下げを検討する予定である。」
2023年11月まで、商業銀行は昨年と同様に住宅建設・修繕投資への融資を継続します。借り手の流動性評価に基づき、銀行は年7.0%から8.5%の金利を適用します。融資期間が短いほど金利は低くなり、逆に期間が短いほど金利は低くなります。
不動産投資融資に関しては、これまで商業銀行は合法性が確保された不動産投資プロジェクトにのみ融資を行ってきました。120兆ドンの融資パッケージは、調査中で融資申請を完了していない企業のみを対象としているため、未払い債務は発生していません。
ベトナム国家銀行ゲアン支店は、2023年10月30日現在、同地域の不動産セクターへの融資残高は23兆8,650億ドンで、総融資残高の8.2％を占め、2022年末に比べて8.7％増加したと発表した。
以前、ベトナム国家銀行ゲアン支店の代表者は記者団に対し、金利は大幅に低下しているものの、厳しい生産・事業状況と送金の増加により、銀行に預けられている遊休資金の額は着実に増加していると述べた。
ある経済アナリストによると、金利は低下し、ベトナムドン（VND）は下落しているものの、金や株式といった他の投資チャネルがかなりリスクが高い状況では、貯蓄は現在、安全な避難先となっている。近い将来、不動産市場、特にオークション会場の価格が以前よりも適正な価格、特に低い水準で提示されれば、投資家は検討を始め、キャッシュフローが反転し、不動産投資チャネルへとシフトする可能性が非常に高い。
年末、海外で働く子どもたちからの送金が増えていることから、多くの家庭が土地投資を検討している。ディエンハイ村（ディエンチャウ）で行われた土地オークションに参加したところ、1番村の2家族が土地のオークションへの参加を話し合っているのを目撃した。ディエンハイ村1番村のNKKさんは、息子が1年以上海外で働いており、結婚しているため、義理の両親と協議して、面積180㎡の予定地の入札書類を2枚購入する予定だ。開始価格は6億1,400万ドンで、最高7億ドンまで入札されると見込んでいる。しかし、オークションには村外からの書類も多く参加しているため、2人は落札価格が7億ドン、あるいは8億ドンを超えるのではないかと懸念している。
ヴィン市ギドゥック村スアンホア集落の33区画の計画区域のオークションに参加したばかりの不動産取引フロアの代表者、レ・トゥアン・ティン氏は次のように分析した。「2年間の地価停滞と、以前と比べて20～30%の下落の後、オークションへの参加を申し込むのは、計画区域が良好で、開始価格が適切である物件のみである。」
労働・傷病兵・社会省によると、ゲアン省は8万8000人以上の契約労働者を抱え、毎年6億5000万米ドル（15兆ドン相当）の海外送金を受け取っている。他のルートで自由に海外に出国する2万人以上の労働者を含めると、年間送金額は約14億米ドル（35兆ドン相当）となる。貯蓄金利が低い水準を維持し、このうち不動産市場に流入する金額が30%程度であれば、土地競売は徐々に「活性化」する可能性がある。
予測
不動産市場はいつ回復するのでしょうか？ここ数年の不動産市場の状況と動向を踏まえると、この問いに答えるのは容易ではないと認識しています。ビジネスフォーラム紙が主催した最近のカンファレンスでは、専門家や経験豊富な不動産投資家は、非常に慎重な発言をしていました。したがって、私たちは2024年末までに金利が低下し、投資家の信頼が回復することを期待しています。
ゲアン省不動産協会のグエン・ヴァン・バ副会長は、「ビン市とディエンチャウ区で行われた最近のオークションは、多くの参加者を集め、非常に好調でした。 ハノイでは、12月初旬に郊外で行われた、これから市街地となる地域での土地オークションでも、購入者が増加しました。これは1年前とは状況が異なります。しかし、不動産市場が「活性化」したと断言するには時期尚早です」と述べました。
ゲアン省のTecco取引フロアの担当者は、「今年、ゲアン省では当社グループは新商品を投入していませんが、市場は3か月前よりも活発になっており、注文をいただいているのは真のニーズを持つお客様だけです。現在、ゲアン省だけでなく、全国の平均的なアパートの取引は低調です。これは避けられないことです。今年は経済が厳しく、企業の受注が不足し、労働者の雇用が不足しているからです。」と付け加えました。
司法省不動産オークションサービスセンターのバク・フン・ハウ副所長は、私たちの取材に対し、本当に購入したい人の数は増えているものの、土地オークションやブローカーがオークションに参加し、利益を狙う状況は依然として存在すると述べた。ドゥルオン区、ギロック区、ディエンチャウ区、ヴィン市の土地オークションは、美しい計画地、高い収益性、適切な開始価格のため、多くの買い手がいる。これらのオークションエリアは、競売場でロットの半分以上が購入されることが多く、オークション終了後、1ロットあたり5,000万～1億ドンの差額で譲渡される。しかし、ディエンロイ、ディエンドン村（ディエンチャウ）、ギアン村（ヴィン市）など、複数回の告知にもかかわらず買い手がいない計画地もある。
ディエンチャウ地区のオークション監督チームのメンバーは次のように語った。「通常、オークションの参加者が多く、入札価格が高いほど良いのですが、2021年のようにフロアの支配的な参加を含め、増加率が高すぎると、保証金を失う恐れがあります。」
一方、ダナンとホーチミン市に定期的に出向き、取引仲介を行っているギフー村（ヴィン市）の不動産ブローカー、グエン・テ・アン氏は、「現在、全国の不動産市場は底値にあり、主に横ばいで、取引件数は少ない。市場を監視していると、ゲアン省とハノイのオークション部門だけがやや活発で、送金額の増加とオークション会場の参加により、取引はより活発になっている」と述べた。大都市と比較すると、ゲアン省の市場は規模が小さく、いずれ大規模市場の動きを待って「盛り上がり」を迎えることになる。この活気を維持し、来年の基盤を築くには、投資誘致、労働者や専門家のゲアン省への就労誘致の状況にも左右される。そのため、家を借りたり、所有したりするニーズが生まれます。さらに、ユーロ（欧州）、米ドル、日本円の為替レートが安定し、送金金額が大きい場合、農村の土地オークションはより活発になります。
ゲアン省土地基金開発センターの代表者は、市場の動向について次のように述べた。「2024年に向けて、地方自治体は投資家を引き付けるために計画地を見直し、より適正な価格で競売にかけ、市場に前向きな心理的勢いを生み出す必要があります。」
来年の不動産市場に関連するもう一つの重要な情報は、住宅法、不動産業法、そして特に成立が予想される新しい土地法です。国会が2軒目以上の不動産を保有する人に対する税制改革案を最終決定し、政府が土地・不動産の譲渡取引における銀行振込を義務付け、脱税防止のための検査・検証を強化しれば、市場には多かれ少なかれ影響が出るでしょう。
ソース
コメント (0)