2023年不動産事業法第23条第5項によれば、不動産プロジェクトの投資家は、販売価格の5％以下の手付金のみ徴収することが認められており、また、規定通りに事業を開始するためのすべての条件が満たされた場合に限り、住宅、建設工事、または建設工事内の床面積をリース購入することができる。
2023年不動産事業法第25条は、手付金に関する規定に加え、住宅の売買またはリース購入における支払いについても規定している。それによると、当事者は複数回に分けて支払いを行い、初回支払額は手付金を含めて契約金額の30%を超えてはならない（旧規定では手付金は含まれていなかった）。
その後の支払いは、建設の進捗状況に応じて行われる必要がありますが、住宅、建設プロジェクト、または建設プロジェクト内の床面積の引き渡し前に、契約金額の70%を超えてはなりません。売主が外国投資資本を有する組織である場合、支払額は契約金額の50%を超えてはなりません。買主または賃借人がまだ土地所有権証明書を取得していない場合は、契約金額の95%を超えて徴収することはできません。残りの金額は、買主に土地所有権証明書が交付された時点で支払われます。
手付金は、売買契約締結前に支払われる最初のステップです。以前は、不動産手付金に関する規制が整備される前は、市場における手付金の状況は一貫性がなく、様々なリスクを伴っていました。多くのデベロッパーは多額の手付金や予約契約を受け入れていました。中には、建設中の住宅ユニットを提供しながらも、追加資金を調達するために顧客から手付金を募るプロジェクトもありました。
実際には、多くの住宅プロジェクトは、仲介業者や開発業者から直接、顧客から頭金や分割払い金を徴収しています。しかし、開発業者はプロジェクトを途中で中止したり、途中で中止したりして、住宅購入者を無駄に待たせています。
不動産売買手付金に関する規制は、住宅購入者の権利を保護し、詐欺行為や購入者の損失につながる可能性のある過剰な手付金徴収を防止することを目的としています。また、これらの規制は、不動産プロジェクトの実施をより厳格に管理し、「ゼロからのスタート」や「土地の買い占めとタイミング待ち」といった、財務力の弱い開発業者による行為を抑制することも目的としています。
開発業者の視点から見ると、多くの不動産事業者は不安を感じています。なぜなら、実際には長年にわたり、ほとんどの事業者が自己資金で投資を行ってきたからです。彼らは住宅購入者から資金を調達して投資を行っています。そのため、多くの顧客は購入価格の95%を支払ったにもかかわらず、物件の書類をいつ受け取れるのかわからないのです。
さらに悪いことに、開発業者が経営難に陥り、顧客はいつ住宅を受け取れるのか分からなくなることもあります。中には、銀行の「保証」を得て、頭金なしで資金を調達する開発業者もいます。これは、顧客と不動産開発業者の両方が投資に関与し、利益と損失を共有することを意味しますが、最終的に損失の大部分を負うのは常に顧客です。
健全な不動産市場を徐々に構築していくためには、既存の規制に加えて、預金や資金調達取引の実態に即した、より多くの制約や制裁措置が必要である。これは、顧客の正当な権利を保護するとともに、悪質な投資家を排除するためである。
ドン・ジア
出典： https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
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