土地使用料の計算方法に欠陥がある。

このプロジェクトは収益性の高いものから損失の出るものに変わりつつある。

ホーチミン市の有名不動産会社の代表者によると、今日の不動産プロジェクトにおける最大の障害は、土地使用料、特に追加土地使用料の算定にあるという。以前は、多くのプロジェクトが市から優遇措置を受け、事業者が建設や販売を進めるために暫定的な土地使用料の算定を許可されていた。しかし現在では、プロジェクトが完成し、住民が長年居住した後でも、土地使用料は土地の割り当て時点ではなく、現時点での計算となっている。これは、事業者だけでなく住宅購入者にも大きな損失と不満をもたらしている。

レイクビューシティプロジェクトはホーチミン市から4兆6640億ドンを超える追加の土地使用料の支払いを要求されており、同社は困難と損失に直面している。

法律では、土地の評価と土地利用権の算定時期は、土地の割当、土地利用転用の許可、または現地での土地の割当が決定された時点と定められています。しかし、現実には、土地利用権の算定を遅らせるような変更が発生するたびに、当局は現時点における土地と土地利用権を評価しています。また、事業者が進捗状況や支払額を積極的に管理できないという問題もあります。事業者には専門知識が不足しており、当局と合理的な土地利用権算定方法について協議する権限がありません。

そのため、企業は公正な結果を得るために別の評価会社に依頼しなければなりません。現在、企業は依然として当局の算定に依存しており、異議を申し立てることはできません。また、安全上の理由から、土地使用税は現在、政府当局によって非常に高く算定されています。多くのプロジェクトでは、以前は土地使用税が一定の金額で暫定的に算定され、企業はその金額に基づいて顧客への販売価格を設定していました。しかし、何年も経って当局が土地使用税を再計算すると、その金額は暫定算定の何倍も高くなっています。そのため、多くの収益性の高いプロジェクトが突如として大きな損失を被り、中には支払いが不可能な企業も出ています」と関係者は述べています。

ホーチミン市不動産協会のレー・ホアン・チャウ会長は、首相と財務省に提出された草案に関するフィードバック文書の中で、詳細計画の調整が決定された場合、調整決定時点でプロジェクト全体の土地使用税（TSD）を再計算すべきであると提案した。企業が以前に支払ったTSDの額は、計画の再承認時に再計算し、再計算後のTSDから控除するが、控除額は納付すべきTSDの額を超えてはならない。

企業がプロジェクトの詳細計画調整前に土地使用税を納付していない場合、計画調整時に土地使用税を納付しなければなりません。既に納付済みの土地使用税（ある場合）は、計画調整時にインフレ率を考慮して再計算され、再計算後の土地使用税から控除されます。控除額は、未納の土地使用税額を超えてはいけません。同時に、企業が土地使用税納付通知を受け取った場合、土地使用税の延滞金を納付しなければなりません。

チャウ氏は、ホーチミン市7区の商業住宅プロジェクトを例に挙げた。このプロジェクトは、5.2ヘクタールの土地に建設され、管轄政府機関が2021年1月に土地利用係数を3.05倍、最大建築密度を35％とする土地割当決定を下した。プロジェクトには、903戸のアパートメントを含む最大高さ27階建てのマンションと、110戸のタウンハウスを含む低層タウンハウスエリアが含まれる。2021年3月、企業は8,500億ドンの土地使用料を支払った。その後、投資家は詳細計画の調整を要請し、土地利用係数を4.57倍、最大建築密度を40％に引き上げ、アパートメント総数を1,355戸に増やした。これは2024年3月に管轄政府機関によって承認されました。政令草案によれば、このプロジェクトは4250億ドンの追加土地使用料を支払わなければなりませんが、チャウ氏の提案によれば、企業は3250億ドンの追加土地使用料を支払うだけで済みます。

「企業が既に物件を売却し、代金を回収している場合、政令案の計算方法によれば、企業は自己資金で補償しなければならず、損失リスクが生じます。プロジェクトがまだ売却されていない場合は、土地使用税が売却価格に加算され、住宅価格が上昇し、最終的には住宅購入者が負担を強いられることになります」とチャウ氏は試算した。

地代免除の対象となるのは1件のみ残っています。

政令案によると、投資優遇地域内の投資優遇セクターにおける生産・事業目的の土地利用については、現在、地代免除の対象となるのは1件のみである。この政令案は、現行の規定と比較して、地代免除の対象となるケースを大幅に絞り込んでいる。この規定が承認された場合、これらの地域は投資優遇地域とみなされないため、外国投資家を含む投資家が地代免除政策の恩恵を受けられなくなるのではないかと懸念されている。

さらに、レ・ホアン・チャウ氏によると、政令草案では、プロジェクトの基礎工事期間中、あるいは基礎工事期間中の土地・水面賃借料の免除期間終了後における土地使用料の免除に関する規定が削除された。したがって、政令46号に規定されている現行の投資優遇政策を継承していない。新規定は、2020年投資法および特別投資優遇措置に関する首相決定29号に規定されている特別投資優遇政策を無効にしている。これは投資誘致政策に悪影響を及ぼし、外国投資家にとってベトナムの投資環境の魅力を低下させる可能性がある。

「これは非常に重大な問題であるため、 政府と関係政府機関は、法令を公布する前に、投資家の正当な利益を保障しつつ、短期、中期、長期のいずれにおいても国家と民族の利益を確保する、優れた競争力の高い投資奨励政策枠組みを構築するよう、特に注意を払う必要があります。これは、特に金融、ハイテク、チップ、半導体分野において、各国が外国直接投資（FDI）誘致をめぐる熾烈な競争を繰り広げている状況において特に重要です。例えば、米国でさえチップと半導体技術に関する法律を制定したばかりです」とチャウ氏は提言した。

トラン・ミン・クオン弁護士（ホーチミン市弁護士会）は、土地法では、国が土地を貸し付けることを決定した時点から5年周期で毎年地代金が安定的に適用されると規定されており、毎年地代金を支払う国有地貸し付け形式への転換に伴う土地利用転換は認められているものの、調整率は各期間ごとに政府によって規制されており、地代金の上昇幅はインフレ率と同額かそれ以下になると分析した。しかし、政令草案では、地代金の上昇幅に対する調整率はインフレ率と同額と規定されている。したがって、政令では、5年周期ごとの地代金の上昇幅を消費者物価指数（CPI）上昇率を超えず、かつ15%を超えないよう制限することを検討する必要がある。これにより、企業は財務リスクを軽減し、長期の資金回収期間を要する大規模プロジェクトへの投資準備を整えることができる。

ベトナム商工会議所（VCCI）は、企業との協議の結果、現行の政令第46号の政策と比較すると、草案における減免政策は魅力に欠けると考えている。現行規定では、一定期間の減額だけでなく、企業が土地賃料を全額免除されるケースもある。現行規定に基づき、賃貸期間全体にわたり土地賃料が全額免除されるケースには、社会経済状況が特に厳しい地域に位置する特別優先投資セクターへの投資プロジェクト、国家予算による学生寮建設用地のプロジェクト（学生寮用地の管理・使用を委託された組織が賃料に土地賃料を含めることが認められていないケース）、少数民族向け農地、保護林植林プロジェクトや土地造成プロジェクト用地などが含まれる。したがって、政令では、単に賃料を減額するだけでなく、土地賃料免除の対象となるケースを拡大することを検討する必要がある。これが実現すれば、恵まれない地域や特別な優遇措置が適用されるセクターへの投資を誘致できるだろう。

出典: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm