土地使用料の計算の不便

このプロジェクトは利益を損失に転じている

ホーチミン市の有名不動産会社の代表者は、今日の不動産プロジェクトにおける最大の問題は、追加LURを含む土地使用料（LUR）の算出だと述べた。以前は、多くのプロジェクトで市から一時的にLURを算出するための優遇措置が与えられ、事業者が建設・販売活動を行うことができた。しかし、現在では、プロジェクトが住宅を引き渡し、住民が長年居住した後、LURは土地の引き渡し時点ではなく、その時点で算出されるようになった。これは、事業者だけでなく住宅購入者にも大きな損害とフラストレーションをもたらしている。

ホーチミン市はレイクビューシティプロジェクトに対し、4兆6,640億ドンを超える追加の土地使用料の支払いを要求し、企業は困難な状況に陥り、損失を被った。

法律では、土地の評価と土地使用税の計算時期は、土地の割当て決定時、土地利用目的の変更時、あるいは現地での土地の割当て時と定められています。しかし、実際には、土地使用税の計算期間を延長させるような変更があった場合、主務官庁は現時点で土地と土地使用税を再評価します。もう一つの困難は、企業が進捗状況や納付額について主導権を握ることができないことです。企業には専門知識がなく、主務官庁と合理的な土地使用税の計算方法について協議することもできません。

そのため、企業は妥協点を見出すために別の評価会社に依頼せざるを得ません。現在、企業は依然として当局の算定に依存しており、異議を唱えることもできません。また、安全確保のため、政府当局は土地使用権を非常に高く算定しています。多くのプロジェクトでは、以前は土地使用権を一時的に一定の数値で算定し、企業はその数値を用いて顧客への販売価格を設定していました。しかし、数年後、当局は土地使用権を再算定した結果、その数値は暫定的な数値の何倍も高くなっています。そのため、多くの収益性の高いプロジェクトが突如として大きな損失を被り、企業は取引を完了することさえできない状況に陥っています」と彼は述べた。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、首相と財務省に意見を求める文書を送付したばかりで、詳細計画の調整が決定された場合、計画調整決定時にプロジェクト全体の土地使用税を再計算することを提案した。企業が既に納付した土地使用税額は、計画の再承認時に再計算され、再計算後の土地使用税額から控除されるが、控除額は納付すべき土地使用税額を超えてはならない。

企業がプロジェクトの詳細計画調整前に土地使用税を納付していない場合、計画調整時に土地使用税を納付しなければなりません。納付済みの土地使用税額（ある場合）は、計画調整時にインフレ率を考慮して再計算され、再計算後の土地使用税額から控除されます。控除額は、納付すべき土地使用税額を超えてはいけません。同時に、土地使用税納付通知書が提出されている場合、企業は土地使用税の延滞税を納付しなければなりません。

チャウ氏は、ホーチミン市第7区にある商業住宅プロジェクトを例に挙げた。このプロジェクトは、2021年1月に管轄政府機関から土地利用係数3.05倍、最大建築密度35%の土地割当決定が出された5.2ヘクタールの土地に建設されたもので、最大階数27階建てのマンション（903戸）と低層タウンハウス（110戸）のエリアが含まれている。2021年3月、同企業は8,500億ドンの土地使用税を納付した。その後、投資家は、土地利用係数を4.57倍、最大建築密度を40％に増加し、マンション総数を1,355戸にするための詳細計画の調整を要求し、2024年3月に管轄政府機関によって承認されました。法令草案によると、このプロジェクトは4,250億ドンの追加土地使用税を支払わなければなりませんが、チャウ氏の提案によると、企業は3,250億ドンの追加土地使用税を支払うだけで済みます。

「企業が既に売却して資金を回収している場合、条例草案の計算方法では、企業が自己負担を強いられることになり、損失リスクが生じます。プロジェクトがまだ売却されていない場合、土地使用料が売却価格に上乗せされ、住宅価格が上昇し、最終的には住宅購入者が負担することになります」とチャウ氏は試算した。

地代免除はあと1件だけ残っています。

政令案によると、投資優遇地域において、投資優遇分野における生産・事業目的の土地利用で地代金が免除される事例は現在1件のみである。この政令案は、現行の規定と比較して、地代金免除の事例を大幅に絞り込んでいる。この政令が可決されれば、これらの地域は投資優遇地域に含まれないため、外国投資家を含む多くの投資家が地代金免除の恩恵を受けられなくなる。

さらに、レ・ホアン・チャウ氏によると、政令草案では、基礎工事期間中、あるいは基礎工事期間中の地代・水面代免除期間終了後の土地使用料免除の方針が規定されておらず、政令46号に規定されている現行の投資優遇政策を継承していないとのことです。新規定は、2020年投資法および特別投資優遇措置を規定する首相決定29号に規定されている特別投資優遇政策を無効化しています。これは投資誘致政策に悪影響を及ぼし、外国投資家にとってベトナムの投資環境の魅力を低下させる可能性があります。

「これは非常に大きな問題です。 政府と関係省庁は、政令を公布する前に、投資家の正当かつ合法的な利益を確保しつつ、短期的および中長期的に国家と民族の利益の両方を確保し、優れた競争力の高い投資優遇政策の枠組みを構築するよう、特に慎重に検討する必要があります。特に金融、ハイテク、チップ、半導体技術の分野において、各国が外国直接投資（FDI）の誘致をめぐって熾烈な競争を繰り広げている状況において、米国でさえチップと半導体技術に関する法律を公布したばかりです」とチャウ氏は提言した。

トラン・ミン・クオン弁護士（ホーチミン市弁護士会）は、土地法は、国が土地を貸し付けることを決定した時点から5年周期で毎年地代金を安定的に支払うと規定しているものの、毎年地代金を支払う国有地貸借形態への移行に伴う土地利用目的の変更は認められていると分析した。調整率は各期間ごとに政府によって規制されているが、地代金の上昇幅はインフレ率と同額かそれ以下となる可能性がある。しかし、政令草案では、地代金の調整率はインフレ率と同額と規定されている。したがって、政令では、5年周期ごとの地代金の上昇幅を消費者物価指数（CPI）の上昇率を超えず、かつ15%を超えないよう制限することを検討する必要がある。これは、企業の財務リスクを軽減し、大規模プロジェクトへの投資準備を整え、時間をかけて資本を回収するのに役立つだろう。

ベトナム商工会議所（VCCI）は、企業との協議の結果、政令第46号の現行政策と比較すると、草案の免税政策は魅力に欠けると述べた。現行規定では、一定期間の地代減額だけでなく、企業が全額免除されるケースもあるためである。現行規定で賃貸期間全体にわたり地代全額が免除されるケースには、社会経済的に特別な困難を抱える地域への特別投資優遇措置対象投資プロジェクト、国家予算で学生寮を建設する土地利用プロジェクト（学生のための管理・使用を委託された組織は、地代費用を家賃に含めることができない）、少数民族のための農業生産地、保護林植林プロジェクトや森林再生プロジェクトなどを実施するための土地などが含まれる。したがって、政令では、地代減額だけでなく、地代免除のケースを拡大する方向で規定を検討する必要がある。これが実現すれば、困難な地域や特に優遇措置が求められる分野への投資資金を誘致できるだろう。

出典: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm