不動産は2024年に繁栄すると予想されている

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不動産市場は2024年後半から活況を呈すると予測

経営者、専門家、投資家は、以下の要因により、2024年後半から不動産市場が改善すると予測しています。3つの主要な不動産法が可決されたこと。金利が低下し、低水準を維持する見込みで、貸出金利の引き下げ余地があること。アパート分野を中心に、信頼感と流動性が徐々に改善していること。インフラ整備が不動産市場の回復を支えていること。特に、資本面では、貸出金利は低水準に低下し続けると予想され、商業銀行の住宅購入者向け優遇融資政策は、需要の改善と市場流動性の向上に役立ちます。さらに、貸出金利の引き下げは金融圧力の軽減にもつながり、不動産投資家の事業活動の回復につながると期待されています。

さらに、法的政策によって困難が最小限に抑えられることが期待されます。政府は、満期債券の交渉および延長に関する政令第8号、リゾート不動産やコンドミニアムホテルの証明書発行に関する規則を補足する政令第10号、100万戸の社会住宅開発プロジェクトなど、法的困難を解消するための多くの文書や政策を公布しました。

流動性に関して、専門家や投資家は、新規供給は改善していないものの実物住宅の需要が増加しているため、中価格帯および手頃な価格のアパートセグメント、中心部および中心部郊外の地方の公営住宅の流動性が2024年に改善すると予想しており、貸出金利が低下すると投資家は再び取引を開始するとしている。

実際、インフラ整備は不動産市場の回復を支えると期待されています。南北高速道路（2021～2025年）建設フェーズ、ロンタン国際空港、ホーチミン市環状3号線、ハノイ環状4号線といった主要な大規模プロジェクトが同時に実施されています。これにより、ベトナムの現在のインフラ問題が解決され、ビジネスセクターの発展が促進されるでしょう。高速道路プロジェクトは経済圏間の連携を強化し、ベトナムへの投資資金の誘致を促進するでしょう。

インフラプロジェクトの開発加速は、公共投資プロジェクト近隣の不動産プロジェクトの価値向上につながると期待されています。アグリセコは、南北高速道路やロンタン空港などの主要プロジェクトの完成後、投資資金を誘致する可能性のある地域として、ホーチミン市、バリア・ブンタウ省、ドンナイ省、ロンアン省、ハイフォン省、クアンニン省、フンイエン省、バクニン省を挙げています。プロジェクト近隣に大規模な土地ファンドを保有し、恩恵を受けられる投資家としては、VHM、NLG、KDH、DXG、HDC、VPI、NVL、PDR、DIGなどが挙げられます。

もう一つの期待は、インフラが整備された都心部または郊外にある実需のあるアパート部門が、以下の理由により、2024年初頭に回復するというものである：供給と吸収率が徐々に回復しても人々の実需は依然として大きい。住宅購入のための住宅ローン金利は低下すると予想される。通達06の改正により、住宅購入者は銀行から借り入れて他の銀行への負債を返済できる。不動産投資家の刺激策（販売価格の引き下げ、支払いスケジュールの延長）

一方、好立地にある都心部および周辺都市では、マンションの供給量と価格が引き続き増加すると予想されます。ハノイ市とホーチミン市では、2024年の新規マンション供給量はそれぞれ前年比55%増の1万6,000戸、同3.4%増の9,000戸に達すると予想されており、中価格帯と高級価格帯のマンションが中心となっています。マンション価格は、需給ギャップの拡大により、前年比3～8%の上昇が続くと予想されます。

2024年には、社会住宅の供給は108件、約4万8000戸規模に達すると予想されており、これは2023年の約4倍に相当します。政府は社会住宅と手頃な価格の住宅供給増加を支援する政策を継続的に実施しており、ドンナイ省、ロンアン省、バクニン省、ハイフォン省、クアンニン省に集中しています。2024年も需給ギャップは続くと予想されますが、供給不足の状況下では、適正価格で法的書類が完備されたアパートプロジェクトは依然として住宅購入者を惹きつけるでしょう。

土地市場は依然としてキャッシュフローを引き寄せるチャネルである

不動産市場は多くの困難に直面していますが、これは市場全体の概観です。しかしながら、不動産分野において、土地は依然としてキャッシュフローを誘致し、非常に高い流動性を生み出すチャネルとなっています。さらに、現在、銀行は金利を引き下げており、2024年には産業が徐々に回復すると見込まれます。また、土地は長年にわたり蓄積された持続可能な長期的な価値を持つセグメントであるため、このセグメントの投資家はますます期待を寄せています。

専門家によると、すべてのセグメントにおいて土地市場は安定しており、投資家を惹きつけ、土地チャネルは長期的な価値をもたらすため、信頼されています。DKRAの市場調査レポートによると、2023年の土地セグメントでは22のプロジェクトが予定されており、供給量は約1,850区画で、2022年と比較して73%減少し、過去5年間で最低水準となります。消費量は約751区画に達し、新規供給全体の約41%を占め、前年比84%減少しました。取引は主に、価格が1,290万～1,490万VND/m²、共用面積が70～90m²の製品グループで行われました。

さらに、国会は最近、2025年初頭から土地の分譲や売買の厳格化を規定する不動産事業法（改正）を可決し、土地フィーバーの調整が徐々に実施されていることも示しています。近年、都市部での土地の分譲や売買が急増しているため、この土地分譲の厳格化は南北市場全体に影響を及ぼし、土地フィーバーは以前ほど多く見られなくなる可能性があります。具体的には、不動産事業法（改正）草案第31条第6項に基づき、特別市街地、I種市街地、II種市街地、III種市街地の区、地区、市では、個人への土地使用権の譲渡が認められません。適用範囲は現行（特別市街地および中央政府直轄I種市街地）よりも拡大されています。

この規制についてコメントした専門家のほとんどは、今後、市場への新たな分割地供給に対する圧力が増す可能性が高いと指摘した。

一方、一部の投資家によると、改正不動産法は不動産市場に大きな影響を与え、特に土地の分譲・売却における売買の透明性を高めるのに役立つだろうという。具体的には、土地の分譲・売却に対する国家管理の強化、建築美観と都市計画の統一性の確保（住宅は購入者に売却される前に土地に建設されなければならない）、国土資源の無駄遣いを避けるための合理的かつ効果的な利用の確保などに役立つ。

さらに、最近可決された改正土地法は、特に不動産開発段階の透明性の向上という点で、不動産市場に大きな利益をもたらすことが期待されています。

報告書によると、不動産市場は最近、高金利、社債関連イベント後の投資家の信頼喪失、法的問題、国立銀行による中長期ローンに対する短期資本の比率の引き下げや通達06号の発行による不動産への信用流入の引き締めなどにより、多くの困難に直面している。しかし、専門家の分析によると、上記の理由は2024年にやや落ち着き、不動産市場の回復傾向を支えるものとなるものの、再び過熱するというシナリオは起こらないだろう。

2024年の市場の挑戦を受け入れる

しかし、市場調査会社は2024年の不動産市場におけるいくつかの課題も指摘している。

まず、不動産関連消費者の需要は回復しつつあるものの、依然として予想よりも緩やかです。国立銀行のデータによると、不動産関連消費者活動（住宅購入のための個人ローン）に対する未払い融資は、規模と割合の両面で減少傾向にあります。

第二に、償還期限を迎える債券の額面金額は依然として大きい。2024年には、償還期限を迎える社債の額面金額は約330兆ドンと推定され、非常に大きい。償還期限を迎える債券の規模は2023年より約20%増加し、2024年後半に集中している。企業が債務返済の延期や延長を続ければ、今後数年間の流動性不足リスクは高まる可能性がある。

第三に、地方における多くの不動産プロジェクトの実施は困難に直面しており、一部の大規模地域では、プロジェクトの約70～80%が一時的に中断されています。

第四に、供給は減少しているが、それに伴って不合理な製品構造が生じており、都市部の低所得者向けの手頃な価格の住宅が不足しており、特に労働者向け住宅や社会住宅が不足している。

第五に、企業は資金調達が困難です。

マクロ経済、世界経済、そしてベトナム経済は回復の兆しを見せており、2024年から2025年にかけては状況が改善すると予測されています。さらに、政府、省庁、業界、地方自治体による抜本的な対策により、市場からの明るい兆候も徐々に現れ始めています。しかし、上記の課題と困難を抱えており、市場が完全に解決するにはまだ時間が必要です。

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