短期投機の時代は終わり、不動産は長期的なゲームに突入します。
スクリーニング
ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）の調査データによると、2025年には市場全体で約12万8000件の新規物件が発売され、2019年から2025年までの期間で最高水準に達し、供給のピークに近づくと予想されています。しかし、供給構造の不均衡が依然として続いているため、この増加だけでは住宅不足を完全に解消することはできません。
新規供給の大部分は高級マンションや高価格帯の低層物件によるものであり、人口の大多数が利用できる手頃な価格の住宅セグメントは依然として深刻な不足状態にあります。市場に出ているマンション供給の約25%は1平方メートルあたり1億ドンを超える価格で、主に少数の大手デベロッパーに集中しています。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、この需給不均衡により、物件数が増えても実際の購入者が市場にアクセスすることが困難になっていると指摘した。同時に、急激な価格上昇への期待に頼る短期投資戦略のリスクも高まっている。
実際、供給の改善にもかかわらず、不動産価格は新たなベンチマークを更新し続けています。これは、長年にわたる住宅需要の抑制に加え、 経済成長、インフラ投資、そしてプロジェクト開発コストの高騰といった支援要因によるものです。多くの新規プロジェクトは、プラスの吸収率を記録し、完売も見られ、購入者は物件を所有するためにプレミアム価格を支払う必要に迫られています。この間、投資資金が市場に大量に流入し、多くの投資家が短期間で高い利益を上げることができました。
しかし、2025年末から市場環境は変化し始め、供給が全面的に増加し、流動性がすべての地域とセグメントに均等に分配されなくなりました。Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏によると、「どこでも儲かる投資」の時代は終わりました。現在の市場はもはや短期的な投機戦略には適していません。利益率は大幅に低下し、特に高いレバレッジをかける投資家にとってリスクは増大しています。
さらに、市場を再形成する根本的な要因の一つは、交通インフラの飛躍的な進歩です。ここ数年、高速道路、環状道路、地域間路線への投資が加速したことで、不動産価値が上昇しただけでなく、移動時間が短縮され、郊外や衛星都市への開発機会が拡大しました。
2025年だけでも、ベトナム全土で564件のプロジェクトが着工・開通し、総投資額は51億4千万ドンを超えます。そのうち民間資本は約75%を占めます。高速道路、インターチェンジ、アクセス道路の総延長は、いずれも2021～2025年の5カ年社会経済開発計画の目標を上回っています。
インフラ整備に加え、プロジェクトにおける法的障壁の解消も供給の重要な原動力となっている。約1,000件のプロジェクトが困難を解消し、事業を再開したほか、新規制による埋め立てリスクを回避するため、多くの大規模プロジェクトが早期に承認・実施されている。
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アン副社長は、供給が大規模になると、市場は真の競争の段階に入らざるを得なくなるとコメントした。一律の価格上昇の時代は終わり、販売を希望するプロジェクトは、その有用性、インフラの接続性、そして完全な法的文書を証明しなければならない。
投資家はもはや、以前のように簡単に短期間で利益を得ることができなくなっています。
長期投資
大都市圏の不動産価格は平均所得に比べて上昇し、資本コスト、特にローン金利は上昇傾向にあるため、市場参加者は徐々に減少しています。住宅購入希望者は、強固な財務基盤と長期的な資産形成能力を必要とされています。投資家にとっても、以前のような短期的な利益獲得はますます困難になっています。
専門家は、未検証の情報、群集心理、短期的な期待に基づく戦略は、特に不動産に固有の識別子を割り当てるなど、市場データの透明性が徐々に高まる状況においては、ますますリスクが高まっているとアドバイスしている。
グエン・ヴァン・ディン氏によると、市場は投資家の考え方を変えさせているという。「新しいゲームはホットマネーのためのものではありません。生き残りたい投資家は、真の価値と長期的な投資の可能性に焦点を当て、より長い投資サイクルを受け入れなければなりません」とVARS会長は述べた。
投資家だけでなく、開発業者も土地価格、プロジェクト開発費、資金調達コストといった大きなプレッシャーに直面しています。資金力が不足している企業、借入金に過度に依存している企業、あるいは市場の需要に見合わない製品を開発している企業は、すぐにリスクを露呈するでしょう。
VARSは、真の競争へと移行する市場において、デベロッパーの評判と能力が競争優位性の核となると考えています。期限通りの完了、完全な法令遵守、そして透明性のある情報提供を保証するプロジェクトは、投資誘致において明確な優位性を持つでしょう。
VARSは、長期的には不動産価格が「急騰」することはないと見ているものの、急落する可能性も低いと考えている。住宅需要の高まり、経済成長、そして継続的なインフラ投資は、市場を支える要因となっている。加えて、新たな価格表に基づく土地開発コストと財務負担の増加も、新たな価格水準を生み出している。
しかし、2026年には市場の需要は非常に厳選されるでしょう。販売価格が実際の価値をはるかに上回っているプロジェクト、交通の便が悪い場所、法的書類が不完全なプロジェクト、あるいは実際の生活ニーズに適さないプロジェクトは、取引が「凍結」されるリスクがあります。
不動産市場は短期的な期待に基づく成長段階から脱却し、より緩やかながらも持続可能な発展サイクルへと移行しつつあります。利益はもはや投機的な取引からではなく、市場参加者の真の価値、財務力、そして長期的な戦略から生まれるものとなるでしょう。
出典: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm
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