短期的な投機の時代は終わり、不動産市場は長期的なゲームへと移行しつつある。
スクリーニング
ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の調査データによると、2025年には市場全体で約12万8000件の新規物件が市場に投入される見込みで、これは2019年から2025年の期間で最高水準となり、供給のピークに近づくことになる。しかし、供給構造の不均衡が続くため、この増加だけでは住宅不足を完全に解消することはできない。
新規供給の大部分は高級マンションプロジェクトや高価格帯の低層物件によるものであり、大多数の人々向けの低価格住宅は依然として著しく不足している。市場に出回っているマンションの約25％は1平方メートルあたり1億ベトナムドン以上の価格帯であり、主に少数の大手デベロッパーに集中している。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、この需給の不均衡により、物件数が増えたとしても、真の買い手が市場にアクセスすることが困難になっていると指摘した。同時に、これは価格の急激な上昇を期待する短期投資戦略のリスクを高めることにもなる。
実際、供給状況が改善されたにもかかわらず、不動産価格は新たな基準値を更新し続けている。これは、長年にわたる住宅需要の蓄積に加え、 経済成長、インフラ投資、そして高騰するプロジェクト開発コストといった要因が重なっているためである。新たに立ち上げられた多くのプロジェクトは、高い吸収率を記録し、完売に至るケースも見られる。購入者は物件を所有するためにプレミアム価格を支払わなければならない状況だ。この期間、投資資金が市場に大量に流入し、多くの投資家が短期間で高収益を上げることができた。
しかし、2025年末以降、市場環境は変化し始め、供給が全体的に増加し、流動性はもはやすべての地域やセグメントに均等に分配されなくなりました。Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏によると、「どこでも儲かる投資」の時代は終わりました。現在の市場は、短期的な投機戦略にはもはや適していません。利益率は大幅に縮小し、特に高い財務レバレッジを利用する投資家にとってはリスクが増大しています。
さらに、市場を再構築する根本的な要因の一つは、交通インフラの飛躍的な進歩です。過去数年間における高速道路、環状道路、地域間幹線道路への投資の加速は、不動産価値の上昇だけでなく、移動時間の短縮や郊外地域および衛星都市への開発機会の拡大にもつながっています。
2025年だけでも、全国で総額51億4000万ベトナムドンを超える投資を伴う564件のプロジェクトが開始・完成する予定であり、そのうち民間資本が約75%を占める。高速道路、インターチェンジ、アクセス道路の総延長は、いずれも2021年から2025年までの5カ年社会経済開発計画の目標を上回る。
インフラ整備と並行して、プロジェクトにおける法的障害の解消も供給促進の重要な原動力となっている。約1,000件のプロジェクトで問題が解決され、実施が再開されたほか、多くの大規模プロジェクトが新たな規制による埋め立てリスクを回避するため、早期に承認・実施されている。
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アイン氏は、供給が大規模に放出されると、市場は真の競争段階に突入せざるを得なくなると述べた。均一な価格上昇の時代は終わり、販売を希望するプロジェクトは、その実用性、インフラ接続性、および完全な法的文書を証明しなければならない。
投資家はもはや、過去のように簡単に短期間で利益を得ることはできなくなった。
長期投資
主要都市の不動産価格が平均所得に比べて上昇し、資本コスト、特にローン金利が上昇傾向にあるため、市場参加者は徐々に減少している。住まいを求める購入者は、確固たる経済基盤と長期的な資産形成能力を持つことが求められる。投資家にとっても、以前のように短期間で利益を上げることはますます困難になっている。
専門家は、検証されていない情報、群集心理、短期的な期待に基づく戦略は、特に不動産物件への固有識別子の割り当てなど、市場データの透明性が徐々に高まっている状況においては、ますますリスクが高くなると警告している。
グエン・ヴァン・ディン氏によると、市場は投資家に考え方を変えることを迫っている。「新しいゲームは短期的な利益を追求する場ではない。生き残りたい投資家は、真の価値、長期的な活用可能性に焦点を当て、より長い投資サイクルを受け入れなければならない」と、VARS会長は述べた。
投資家だけでなく、開発業者も土地価格、プロジェクト開発費、資金調達コストといった面で大きなプレッシャーに直面している。資金力に欠ける企業、融資に過度に依存している企業、あるいは市場の需要と合致しない製品を開発している企業は、間もなくそのリスクを露呈することになるだろう。
VARSは、真の競争へと移行しつつある市場において、開発業者の評判と能力が中核的な競争優位性になると考えています。納期厳守、法令遵守、そして透明性の高い情報提供を保証するプロジェクトは、投資誘致において明確な優位性を獲得するでしょう。
VARSは長期的に見て、不動産価格は急激な高騰は見込めないものの、急落する可能性も低いと見ています。住宅需要の高さ、経済成長、そして継続的なインフラ投資が市場を支える要因となっています。さらに、新たな価格表に基づくプロジェクト開発コストの増加や土地関連の財務上の義務も、新たな価格水準を生み出しています。
しかし、2026年には市場の需要は非常に選別的になるでしょう。販売価格が実際の価値をはるかに上回るプロジェクト、交通の便が悪い立地のプロジェクト、法的書類が不完全なプロジェクト、あるいは実際の生活ニーズに合わないプロジェクトは、取引が「凍結」されるリスクがあります。
不動産市場は、短期的な期待に基づく成長段階から脱却し、より緩やかではあるものの持続可能な発展サイクルへと移行しつつある。利益はもはや投機的な取引からではなく、市場参加者の真の価値、財務力、そして長期的な戦略から生まれるようになるだろう。
出典：https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm
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