グエン・タン・ギ建設大臣によると、不動産取引所を通じた不動産取引に対する規制は、投資家のコストを不当に増加させたり、販売価格を上げたりするものではない。
この改正において、政府は、将来の不動産は必ず取引所を通じて売却しなければならないという条件を再適用することを提案しています。具体的には、第57条に基づき、投資家による住宅または将来の建設物の売買または賃貸、および技術インフラを備えた土地の譲渡、賃貸、または転貸の2種類の取引は取引所を通じて行われなければなりません。その他の取引は取引所を通じて行われることが推奨されます。
グエン・タン・ギ建設大臣は6月23日午後の討論会で、床面積を通じた不動産取引の規制の必要性について多くの理由を挙げて説明した。決議18号で党の政策を制度化するだけでなく、この要件は国家が不動産市場に関する情報を管理するための手段を確保するのに役立つとギ大臣は述べた。
「フロアを介した取引に関する規制は、投資家のコストを不当に増加させたり、販売価格を上げたりするものではない」とンギ氏は述べた。
グエン・タン・ギ建設大臣。写真：国会メディア
現在、投資家の管理・販売コストは、通常、売却価格の8～10%程度（人件費、広告費、通信費、売却成功時の手数料など）とされています。これらのコストも投資家によって売却価格に含まれています。そのため、投資家は自らの資金（設備やリソース）を投入して販売を企画したり、フロアを設立したり、不動産フロアに委託したりすることができます。
さらに、建設大臣は、今後形成される不動産取引は、未確定資産であること、不動産事業の法的側面が複雑であること、事業開始条件を事業の実際の実施状況に応じて管理する必要があることなど、多くの特徴を有する一方で、公証手続きを経ずに行われるものであると強調した。そのため、取引を公正かつ透明にし、詐欺行為を防止するために、取引を公正に公開する必要がある。
しかし、ンギ氏は、起草機関は政府に報告し、この内容に関するコメントを引き続き慎重に検討し、不動産取引フロアに関する規制が適切に完成するようにすると述べた。
前回の議論では、国立経済大学のホアン・ヴァン・クオン副学長も、不動産取引を議場を通じて支持し、草案にはこの内容についてより具体的かつ厳格な規制を盛り込むべきだと提案した。
彼は、フロアを通じた取引は法的リスクを最小限に抑え、不動産の売主と買主の両方に有益なアドバイスを提供すると説明した。彼によると、不動産市場は、常に買主、売主、そして仲介業者の三者によって成り立っている必要がある。先進国では、仲介業者は厳格な規制と大きな責任を伴う専門職である。仲介業者は、確認を行い、合法性を確保する責任を負い、リスクがある場合は責任を負わなければならない。取引フロアは仲介手数料のみを受け取ることができ、売買手数料の差額を受け取ることはできず、取引プロセスへの参加も認められていない。
「この法律は、売り手と買い手を支援できる専門的な不動産取引フロアの構築、そして市場情報を把握するための国家の延長線上にある施設の構築を目指すべきだ。そうすれば、近年の混乱や詐欺は回避できるだろう」と国立経済大学副学長は提言した。
しかし、前回の検討において、経済委員会は、フロア取引は義務化されるべきではなく、あくまでも奨励されるべきだと提言した。「企業や個人が不動産取引フロアを通じて取引に参加することを選択する権利を尊重する必要がある。義務化されるべきではなく、組織や個人がフロアを通じて不動産取引を行うことを奨励すべきである」と経済委員会は意見を述べた。
国会議員らはまた、取引所を通じた取引を強制することはビジネスにおける自由と平等の原則を侵害すると懸念している。
フート省少数民族委員会のカム・ハ・チュン委員長は、企業や個人に対し、不動産取引を仲介機関である取引所を通じて行うことを義務付ける規制は、2013年憲法第33条に定められた営業の自由の権利を阻害する兆候であると述べた。また、この規制は、企業法に定められた営業の自主性、市場・顧客獲得の自由の権利にも抵触する。
チョン氏は「不動産取引場は国家管理機関ではなく、国家が認可した公共サービス提供者であり、通常の企業である。そのため、当事者に不動産取引場のサービス利用を強制することは不平等を生み出し、ビジネスにおける平等の原則に違反する」と述べた。
実は、不動産取引は必ずフロアを通らなければならないという規定は、2006年の不動産業法に定められていたが、2014年の法改正で削除され、現在まで適用されている。
フート省少数民族委員会委員長、カム・ハ・チュン氏。写真：国会メディア
ファム・ヴァン・ホア氏（ドンタップ）は、不動産取引を強制的にフロアに持ち込むのは不合理だと指摘し、むしろ現行法に基づき当事者間で合意形成を図るべきだと訴えた。そうすることで、法律を悪用して独占や共謀による脱税が行われ、不動産市場のリスクが高まり、コストが増大する事態を抑制できる。
「取引所を通じた取引は奨励されるべきであり、義務付けられるべきではない。また、取引所は顧客に不十分な情報や不正確な情報を提供した場合には法的責任を負わなければならない」と彼は述べた。
一方、バクザン省人民動員委員会のファム・ヴァン・ティン委員長は、計画に従って投資家に土地区画ごとの土地使用権証明書が付与されている場合には、床を介した取引を要求しないことを提案した。
彼は、実際には、土地の分割・売却プロジェクトにおいては、ほとんどの投資家が計画通りにインフラを整備し、財務上の義務を果たし、各区画・土地について政府機関から証明書を発行されていると説明した。「こうした不動産の譲渡は、将来の住宅取引のようにフロアを経由する必要もなく、通常通り行われている」と彼は述べた。
カム・ハ・チュン氏は、不動産取引フロア（投資家に商品を販売する仲介業者）は利益を上げるために運営しているため、投資家にできるだけ多く売ろうとあらゆる手段を講じると付け加えた。そのため、取引フロアは購入者の権利を保証するものではなく、特に法的書類が不完全で大幅な値引きがされている商品については保証されない。言うまでもなく、投資家は複数のフロアを設定し、仮想取引を行い、販売価格を吊り上げることも可能だ。
「不動産取引は必ずしもフロアを経由する必要はありません。また、少なくとも1人の当事者が関与する取引は公証人による認証が必要です」とチョン氏は提案した。
国会は2023年末の第6回会期で不動産業法（改正）案を審議し、承認する予定だ。
ホアイ・トゥ - ソン・ハ
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