プロセスと手順を継続的に改善する必要がある

国家通貨金融政策諮問委​​員会委員、カン・ヴァン・リュック博士：

公共投資資金の大幅な支出が必要

長らく、私たちは公募債の発行を積極的に奨励しておらず、主に民間による発行を奨励してきました。そのため、 財務省は公募債の発行計画の審査・承認プロセスと手続きを研究・改善する必要があります。さらに、当局は不動産市場における違反行為を迅速かつ徹底的に処理し、債券市場に調査結果を事前に公表することで、企業への信頼を構築する必要があります。

公共投資資金の投入が進展を確実なものにしなければ、不動産開発は困難になるでしょう。したがって、地方自治体は公共投資資金を断固として投入する必要があります。これはホーチミン市と地方自治体の責任において取り組むべき非常に重要な課題です。特に、不動産関連3つの法律を早急に制定することが推奨されます。さもなければ、近い将来、土地市場や社債市場を含む不動産市場は極めて困難な状況に陥るでしょう。

ホーチミン市不動産協会会長LE HOANG CHAU氏：

適切な規制があることを願う

現在、法的な問題が最大の問題であり、70%を占めています。第一に、一部の法規制は一貫性を欠き、矛盾し、相互に衝突しています。第二に、資金調達の問題です。第三に、商業銀行は企業と市場の「助産師」であるにもかかわらず、融資の受けやすさが悪く、金利も依然として高いままです。

社会住宅、労働者向け住宅、老朽化し​​たマンションの改築・再建を促進するための適切な規制が整備されることを期待しています。今国会で成立するかどうかは不透明ですが、土地法（改正）が予定通り、内容が整い次第、速やかに成立・施行されることを期待しています。

ベトナム農業農村開発銀行（ アグリバンク）取締役グエン・ミン・トリ氏：

銀行は低金利で融資する

商業銀行として、私たちは融資のための資金動員の責任を担っています。銀行自身も、不動産、特に社会住宅やインフラといった資本フローへの投資を行う必要があると考えています。しかしながら、融資を行う際には、銀行は資本回収を目標としています。そのため、社会住宅プロジェクトへの融資を行う際には、購入者や投資企業を含む法的保証を確保する必要があります。

アグリバンクは、社会住宅プロジェクトおよび労働者住宅の投資家および住宅購入者向けの120兆VNDの優遇融資パッケージについて、実施初日から30兆VNDの融資を記録しました。現在の融資額はそれほど多くありませんが、企業が十分な法的条件を満たし、要件を満たしている限り、銀行は常に融資に応じる準備ができています。

アグリバンクをはじめとする銀行は、不動産が他のプロジェクトにも大きな影響を与えるため、プロジェクトの完了を待っています。銀行は常に、政府と国立銀行の要件に従い、効率的な事業運営と低金利で収益性の高い顧客への融資を目指しています。

セミナーで記念写真を撮る代表者たち。写真：HOANG TRIEU

ホーチミン市建設局住宅開発・不動産市場部長PHAM DANG HO氏：

社会住宅には別の手続きが必要

ホーチミン市は、社会住宅団地および老朽マンションの再建プロジェクトの実施手順を公布しており、商業住宅プロジェクトに関する手順の公布についても近々勧告する予定です。しかし、これらの手順は法律の中に散在しており、体系的ではないため、省市間で運用に差異が生じる可能性があります。したがって、法制度の整備にあたっては、進行中のプロジェクトに関する経過措置や遡及適用規定に留意する必要があります。

社会住宅プロジェクトには、独自のプロセスと簡素化された行政手続きが必要です。さらに、プロジェクト全体の投資手続きを見直すための窓口が必要です。そのため、セクター横断的なワーキンググループに助言・提案し、1回の会議で投資手続きを解決し、法的手続きについて合意を得ることが可能です。そうすることで初めて、投資手続きは同時に、かつ同時に解決され、プロジェクトの進捗を加速させることができます。

ビンズオン省建設局副局長グエン・ゴック・ヴァン氏：

重要なのは、問題の見方と解決方法です。

ビンズオン省は企業を仲間とみなし、彼らが直面する困難を共有しています。省人民委員会は、企業の困難や問題解決のために毎週会議を開催しています。特に、問題がどこにあるのか、そしてどのような問題を解決すべきかを把握するために、具体的な内容を提示しています。例えば、計画投資局が問題の所管を委ねられる場合、省人民委員会が協議する前に、計画投資局は具体的な意見を集約し、その内容を明確にし、関係部署の同意を得なければなりません。

問題が発生した場合、解決可能かどうか、解決できる場合はどれくらいの時間がかかるのか、そして解決に向けてのコミットメントについて、企業に明確な回答を与える必要があります。実際には、解決の難しさは同じですが、最終的には、どのように解決するか、そして解決プロセスをいかに加速させるかが問題となります。つまり、問題のあらゆる側面において、お客様の満足度と要件を確保しつつ、迅速に回答を得る必要があるのです。

Dat Xanh Group ゼネラルディレクターBUI NGOC DUC 氏:

企業にとって難しい問題

プロジェクトにおける法的問題や手続きは、プロジェクトの存続と事業展開に影響を与える要因です。近年、企業はこれらの要因について「緊急」という言葉をよく使いますが、これは未解決の問題が依然として多く残っているためです。

実は、当社は以前から住民との間で法的補償契約を締結していました。しかし、土地の変更を会社に登記するには、上記の契約だけでは不十分でした。土地使用権譲渡契約、つまり13年前に公証された補償契約を破棄するよう求められました。これは不可能です。法律を適用していますが、その法律は非常に地域性が高いため、不動産業界だけでなく、ベトナムの投資環境にも大きな影響を与えます。そのため、どのように法律を遵守するかは、当社にとって非常に難しい問題です。

DRHホールディングス株式会社 ゼネラルディレクターNGO DUC SON氏:

法的な問題は予測不可能です。

ホーチミン市の148件のプロジェクトに対する法的障害の除去はこれまで進展があったものの、効果はなかった。

プロジェクト開発者自身も困難を予測し、最も容易な道を選んできました。しかし、投資法や不動産市場法といった政策上の困難は予測不可能です。

ジャーナリスト - Nguoi Lao Dong新聞編集長、TO DINH TUAN博士：

10グループのソリューション

今後、不動産に関する法的障害を取り除くためのソリューションは 10 グループあります。

まず、土地法（改正）、不動産業法（改正）、住宅法（改正）などの法律を改正し、早急に可決する必要があります。次に、これらの文書は新しい状況に合わせて具体的な指示のみを提供し、互いに重複していないため、下位法律文書の調整を継続する必要があります。

第三に、公務員による法執行問題の解決です。しかし、これは1日や2日で解決できるものではありません。この問題を解決するには、士気を高めるだけでなく、長期的には、体系的、方法論的、科学的、かつ標準化された業務プロセスを構築する必要があります。

第四に、国民や企業が安心して投資に臨めるよう、まだ最終的な結果や結論が出ていない過去のネガティブな事例の解決を加速させる必要がある。

第五に、国債の発行を増やす必要があります。第六に、経済成長の促進に貢献するため、公共投資の支出を増やす必要があります。

第七に、社会住宅開発基金を推進し、人々の定住、生活の安定、国家への貢献と建設を支援します。

第八に、一部の企業が他市場から撤退し、ベトナムを新たな市場として選択する状況を踏まえ、工業団地不動産の開発を促進する。工業団地不動産の開発は、不動産市場の全面的な活性化に寄与し、不動産市場の底上げにつながる。

第９に、不動産企業は、不動産協会の役割を含め、提言を増やし、より実態に近い、より良い解決策を提案する必要がある。

第十に、メディアの役割を強化します。労東新聞は他の報道機関と協力して、迅速に発言し、企業を支援し、寄り添い、現状を迅速に反映し、解決策を提案します。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-can-tiep-tuc-cai-tien-quy-trinh-thu-tuc-20231109223005822.htm